一季度商业地产ABS，被华润、华发、保利们“包场”！

2022-04-22 17:00 来源: 友昌商业设计机构

原标题：一季度商业地产ABS，被华润、华发、保利们“包场”！

地产下行，涟漪溅起。

据统计，商业地产资产证券化进度也较以往有所放缓，ABS产品（ 包括存续期、通过、已反馈、已受理）的数量和规模均有下降。

具体看，今年1季度，商业地产领域 （仅统计零售物业、酒店、办公物业、综合体）共发行了8只CMBS，且无类REITs。其中CMBS发行总额152.6亿元，利率区间3.27%-4.98%，平均利率为3.86%。

CMBS发行规模，环比2021年第4季度下降11.1%，同比2021年第1季度下降60%。

时间轴上， 3月份是本季度发行高潮点，金额、数量快速飙升。

据统计，今年1-3月每月发行、受理以及反馈的商业地产领域资产证券化产品金额分别为218.49亿元、122.97亿元、454.66亿元，其中3月已受理、已反馈及通过的产品数量为17只。

而将目光转向发行主体，不难发现， 央/国企是本季大赢家——已成功发行的8只CMBS产品均来自国企。在金融市场融资信用全面收紧现实之下，以优质信用为底牌的国企们，发行ABS的利率和规模优势逐渐放大。

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Q1商业地产资产证券化棋局：

单笔规模集中在10-20亿元，

一线城市占比近7成

// 单笔产品金额规模集中于10-20亿元，占比约40%

据统计，2022年1季度经审批的商业地产领域资产证券化单笔产品规模以20亿元以下为主，占比超六成。其中，单笔产品规模10-20亿元的数量最多，占比约40%。

另从审批状态看，存续期的单笔产品规模10-20亿元的数量与单笔产品规模30-40亿元的数量一致。单笔产品规模大于40亿元的基本是处于已受理以及通过状态，暂无发行。

单笔发行规模在30-40亿元的产品仅有3个，分别是中航证券-中航产融大厦绿色资产支持专项计划（碳中和）、财通华金-华发商都大湾区资产支持专项计划、海通-陆家嘴股份-陆家嘴世纪金融广场3期资产支持专项计划。

其中， 单笔最大发行规模为“中航证券-中航产融大厦绿色资产支持专项计划（碳中和）”，规模为39亿元，底层资产为北京中航产融大厦。

// 商业一线城市占比近七成，商业二线城市潜力可期

从底层资产分布城市看， 1季度商业地产领域资产证券化产品的标的物业绝大数位于商业一线城市，其次是商业二线城市。

一方面，高线级城市商业地产物业综合运营实力较强，且能够进行资产证券化的产品较多；另一方面，随着越多越多的商业二线城市出现更多的优质商业物业，此类城市出现资产证券化产品的机会增多。

// 底层资产金额占比：零售物业、综合体比例持平，酒店最少

底层资产类型中，1-3月经审批的商业地产领域资产证券化产品按金额分布来看， 零售物业、综合体比例基本持平（38%左右），且占据绝大多数，这也是多数进行商业运营的房企重点发行的资产证券化产品。办公物业、酒店占比随后，分别约为18.54%、4.9%。

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本季大赢家：

国/央企ABS占比高，

头部房企ABS申请规模较大

按发行主体看， 1-3月审批商业资产证券化产品中国/央企的申请发行占比大幅提高，这是去年9月份政府开始释放房企融资环境略微解冻的信号之后，国企在融资方面体现出的优势。

国/央企之外， 部分商业运营规模较大的民营企业亦闯入了审批规模TOP10行列，其中光控安石（实控人为光大安石（北京）资产管理有限公司）以150亿元的发行规模居于首位。

这主要是因为资产证券化对于发债主体的信用评级和底层资产要求都相对较高，需要评估项目的多方面因素，比如地理位置、存续时间、持续运营能力以及可处置性等。故这些重视商业发展且拥有一定规模运营情况良好的存量资产的房企，因其占优的融资能力所发行资产证券化产品更易获得审批。

据历史数据，商业地产发行资产支持专项计划时，发行利率与发行规模均和其评级有着紧密的关联。2019年-2021年，已发行的商业地产资产证券化产品共计216单，其中，原始评级为AAA的占比为88.29%，AA+占比10.73%，A占比不足1%。

对应的，A评级产品平均发行利率为5.75%，发行规模区间为6~30.1亿元；AA+评级产品平均发行利率为5.27%，发行规模区间为2.63~53亿元；AAA评级产品平均发行利率为4.62%，发行规模区间为3.15~138亿元。

通常，ABS信用评级的要素包括5个风险： 主要参与机构的信用资质、基础资产的信用资质、产品结构增信效果与风险、产品现金流分析和压力测试以及法律风险。