物业规模以及物业价值方面，越秀房托在样本企业中取得双双领先，在大中华区的物业组合面积约120万平方米，估值同时达到了400亿元级别。

然而越秀房托单位面积估值的表现略逊于汇贤产业信托，平均每平方米的物业估值为35828.26元/平方米，而汇贤产业信托这一数据上的表现是40795.98元/平方米。

图7：样本企业商业地产资产的单位面积估值与营收

创收能力方面，汇贤产业信托以约76万平方米的商业物业规模取得25亿以上的营收，单位面积产生约3353元的收入，在样本企业中的单位估值以及单位创收两个维度上双双领先。越秀房托与招商房托单位创收能力接近，分别为1518元/平方米和1731元/平方米。单位产值背后反映的除了前期的投资审美以外，还反映了其对商业物业的投后运营能力。

此外，一般来讲当物业面积提升时物业运营相关的边际成本会逐渐上升，难度会非线性增加。因此虽然汇贤产业信托单位产值最高，然而却在其他样本企业均能创造利润的背景下产生了亏损。

大信商用信托在单位估值和单位创收上的排名均虽然处于样本企业的最低位，但其在管投资物业面积和营收却是排到了第三位，其净利润（NPI）更是仅次于越秀房托排名第二。

其他三个Reits旗下物业均位于一线核心城市，而大信的标的均位于二线城市中山市，其物业估值会远低于一线城市，总体来讲大信采取的是"扩大物业面积以将利润堆积起来"的战略，因此造成了单位净值和单位产值相对较低的状况。

除去净利润（NPI）为负的汇贤产业信托，越秀房托、招商房托、大信商用信托的营收和净利润（NPI）绝对值基本与其运营面积相匹配，城市区位只是仅对其单位产值有所影响。从这个角度来看，优质物业的面积优先级应比其城市区位要更高。

ESG表现：影响力逐渐扩张，涵盖投融管三大环节

2022年第一季度共录得涉及ESG的相关资管事件5笔，金额规模达到436.64 亿元。事件涵盖了绿色融资、投资及投后管理三大领域，如下表：

表3：报告期内ESG相关事件一览

值得注意的是领展的可持续发展表现挂钩贷款以及华润的绿色贷款，其中均有与ESG表现相关的激励条款--领展的融资项目中相关条款包括与租户商定绿色租约；推动营办商和其他服务供货商提供同区就业机会，以促进社会向上流动；进一步提升其净零排放策略。

领展达到相关的预定目标，其贷款利率便能获得下调，从而降低融资成本；而华润资本方面则是鼓励基金将ESG考量纳入到投资评估决策中去，将资金更多向污染改善、可再生能源、绿色材料和绿色建筑等领域倾斜。

与发行碳中和主题ABS操作手法类似，在市场认可ESG主题的基础上展开各种资管动作，一方面可以直接带来环境社会与可持续发展方面的收益，另一方面可以帮助企业拓宽融资的途径，此外对于企业品牌形象还能带来一定的提升。

本季度内的涉及ESG表现的资管事件规模平均达到每起109亿元人民币，同时本季度样本企业ESG相关主题的融资规模已经超越了ABS发行规模以及信用贷款或发债等常规手段的融资规模。

ESG主题相关的市场规模已经成长到了难以忽略的地步，而ESG主题融资能够发展起来，基础在于市场双方共同为ESG发展达成共识，是一个双向促成的过程--资金方需要有强烈的ESG责任意识，将其纳入经营行为中并愿意为其买单。而企业愿意为ESG发展出力，积极践行环保、社会可持续发展以及公司治理等事务，并赢得在ESG发展方面的声誉和信用，有助于后续获得其它ESG主题及主体融资，在此过程中双方共同获取成长性收益，资方让渡部分财务收益来促进ESG的发展。

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