从物业类型来看，2022 年 1-5 月，以写字楼为标的大宗交易共 23 宗，占比约 25%，写字楼项目依旧是投资者首选，此外，投资者对商业、商务园区 / 产业园区、物流仓储的关注增加。以披露买家企业的交易计算，内资企业交易宗数占比约 85%，依旧主导大宗交易市场需求。

经过多年发展，我国城镇化水平不断提升，城市基础设施不断完善，形成了一大批存量资产；就房地产行业而言，行业已逐步从增量时代进入存量时代，尤其是商业地产领域，存量竞争激烈，盘活空间较大。未来，如何在建设增量的同时盘活存量资产、实现良性循环对我国实现高质量发展至关重要。近两年，国家层面政策频出，为盘活存量资产指明方向。

从纯商办用地的拿地企业来看，地方国企及城投平台增加，部分知名互联网企业在核心一二线城市拿地自建办公楼，满足办公空间扩张需求。互联网行业市场变化较快，投资优质不动产可以在享受其增值收益的同时成为企业应对行业风险的手段。此外，互联网大厂的落地有助于吸引行业内的中小企业聚集，形成 " 总部经济 " 效应，促进地方经济发展。

（1）投资布局：聚焦经济基础好、消费市场活跃的核心城市及东部发达城市群

各线城市商办用地供求均缩量，二线城市同比降幅最大。2022 年上半年，一线城市商办用地推出面积为 286 万平方米，同比下降 2.1%，成交面积为 231 万平方米，受广州一宗大体量地块尚未成交影响，同比下降 29.1%；二线城市商办用地推出及成交面积分别为 2047 万平方米、1924 万平方米，过去多年二线城市是房企获取商办用地的主要区域，在高基数下供求规模同比分别下降 47.0%、50.4%；三四线城市商办用地推出及成交面积分别为 4188 万平方米、3022 万平方米，同比分别下降 25.1%、34.1%。

从新开工面积来看，2022 年 1-5 月，全国商业营业用房新开工面积为 3572 万平方米，同比下降 30.8%，降幅较 2021 年扩大 9.1 个百分点，消费承压叠加疫情影响施工活动，企业开工规模大幅回落。从单月来看，随着疫情得到有效控制，开工活动逐渐恢复，5 月商业营业用房新开工面积为 821 万平方米，环比增长 36.2%，但单月同比仍下降 40.4%，降幅较 4 月收窄 11.5 个百分点。

2022 年，中国商业地产发展环境有所变化，从外部环境来看，经济发展面临下行压力，居民收入和消费支出均增长放缓。同时，二季度以来全国多地暴发新冠肺炎疫情，防控措施升级，接触型消费受到严重冲击，多重因素影响下，商业地产市场受到较大影响，供需两端均走弱。

（2）购物中心业态多样化，主题式、沉浸式体验成趋势

商业营业用房：企业开工投资意愿较弱，2022 年 1-5 月投资同比下降 7.0%，新开工面积同比下降 30.8%，销售面积同比增长 10.4%

近年来，"Z 世代 " 已逐渐成为消费主力群体，消费理念和消费场景也更加多元化，他们更关注商业的体验感和趣味性，商业空间除了消费载体之外，未来或许将更多承载健康、休闲娱乐、多维社交等功能。 同时，近两年多地疫情时有反复，对大众消费习惯带来影响，疫情对经济产业的冲击也使不同人群消费能力发生变化。尽管疫情恢复后，线下消费客流普遍出现增长，但如何能够快速抓住消费者 " 居家隔离 " 后的消费复苏，是商业运营所面临的新课题。