从商铺租赁市场表现来看，2022 年上半年，疫情冲击叠加居民收入增长放缓，消费者消费行为更趋保守，我国消费市场整体承压，商铺租赁市场也面临下行压力，购物中心商铺和商业街商铺的租金价格走势有所分化。其中商业街商铺租金继续下行，且跌幅较 2021 年下半年有所扩大；商圈（购物中心）商铺租金小幅上涨，但涨幅较 2021 年下半年有所收窄。展望下半年，随着疫情防控形势整体趋好，叠加从中央到地方的疫后促消费政策快速出台，预计消费市场将呈现逐步修复态势，市场活力有望提升。但上半年疫情使得商户经营压力较大，经营状态的修复仍需时日，商铺租金短期内调涨动力有限，预计下半年我国重点城市商铺租金整体或保持平稳态势。

成交楼面均价及同比

根据中指数据，截至 2022 年 5 月，全国 3 万方以上已开业购物中心总数超 5400 个，总建筑面积约 4.8 亿平方米。从购物中心分布来看，长三角、珠三角的核心一二线及强三线城市商业氛围较好，购物中心分布密集；其他区域购物中心多集中于区域核心城市。从企业布局来看，头部商业地产企业多采取区域深耕策略，重点布局经济发达，商业氛围活跃的区域，并在巩固优势区域领先地位的同时，适度向外拓展。

图：2017 年 -2022 年 6 月各线城市商办用地

从卖家企业类型来看，房地产市场进入调整期，部分房企为缓解资金压力选择出售优质资产，卖家包含房企及旗下物管、商管企业的交易宗数占总交易宗数的比重超 30%。买方应把握这一特殊时期的窗口期，收购高性价比优质物业扩充资产规模。预计随着疫情得到有效控制及经济逐步回暖，大宗交易市场活跃度也有望恢复。

（3）资产证券化：2022 上半年 CMBS/CMBN 发行规模同比上升，底层资产仍以一二线城市零售及办公物业为主

（2）经营策略：头部房企继续加大轻资产外拓力度，并以科技赋能及创新服务内容提升经营质量

传统商业地产经历了诸如供销社、百货商场、购物中心之后，现已进入第四个阶段：重视体验、服务以及社交等功能，从业态配比来看，传统的商场以零售、百货为主，而购物中心业态更加丰富，除零售、商超外，增加餐饮、娱乐等不同业态， 而随着消费结构改变、数字化浪潮、以及线上线下融合发展的时代到来，购物中心业态升级已成为趋势。同时，近年来，随着消费者对于本土文化认同感以及对国货品牌认可度显著提升，国潮复兴趋势明显，而将本地文化特色与商业消费结合，也为实体商业经营带来新的思路。

成交规划建筑面积及同比

2022 年上半年，受国内新冠肺炎疫情及国际地缘政治冲突等因素影响，我国经济下行压力明显加大，部分产业链、供应链受到冲击，接触型、聚集型特征明显的线下消费表现低迷，给实体商业经营带来挑战。但中国经济长期向好的基本面没有改变，在 " 共同富裕 " 与 " 畅通国内大循环 " 战略发展格局下，国内消费市场仍有较大空间。商业地产企业也需主动迎合时代变化，打造符合 "Z 世代 " 消费需求的业态空间及服务内容，提升经营管理能力，构筑企业护城河。 ( 文末查看完整版报告获取方式）

供应：2022 年 1-5 月，全国商办物业【1】开发投资额为 6270 亿元，同比降幅扩大至 7.8%，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重由 2021 年的 12.5% 下降至 12.0%。1-5 月，商办物业新开工面积为 4878 万平方米，同比降幅扩大至 29.2%，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重由 2021 年的 9.7% 降至 9.4%。

自 2020 年 4 月基础设施领域公募 REITs 试点正式启动到 2021 年 5 月首批基础设施公募 REITs 获批，基础设施 REITs 项目共上市 12 单，有效地盘活了一批存量资产，拓宽了社会资本投资渠道。同时，试点范围也在不断扩大，2021 年 6 月保障性租赁住房被纳入试点，但商业地产公募 REITs 的推出尚需时间，当前我国商业存量市场规模较大，国内资产管理的投 - 融 - 管 - 退闭环链条中，" 退出 " 环节渠道有限，未来若商业地产公募 REITs 得以推行，将更加有利于商业地产行业的健康发展，也能够进一步增强资本市场服务实体经济的功能。

图：2021 年一季度 -2022 年一季度一线城市甲级写字楼空置率

从销售面积来看，2022 年 1-5 月，全国商业营业用房销售面积为 3078 万平方米，同比增长 10.4%，但进入二季度以来，多地暴发疫情，防控措施升级，线下看房、交易活动受限，商业营业用房 4 月单月销售面积同比下降 12%，5 月略有恢复，单月同比增长 3.8%。

价格方面，上海优质地块增加带动一线城市商办用地成交楼面均价明显上行，二线城市成交楼面均价稳中微涨，涨幅为 2.5%，三四线城市成交楼面均价同比下跌 7.2%。平均溢价率方面，一线城市为 0.2%，较上年同期下降 0.1 个百分点，二线城市为 4.9%，较上年同期下降 1.5 个百分点，三四线城市由于土地推出价格相对较低，平均溢价率高于一二线城市，为 8.6%，较上年同期下降 0.3 个百分点。

从新开工面积来看，2022 年 1-5 月，全国办公楼新开工面积为 1306 万平方米，同比下降 24.6%，降幅较 2021 年扩大 3.7 个百分点。从单月来看，5 月办公楼新开工面积为 283 万平方米，环比增长 45.1%，但单月同比仍下降 38.7%，降幅较 4 月收窄 13.2 个百分点。

总体来看，商业地产项目依托于企业的良好经营可以产生稳定的现金流，近年来，以商业地产项目为底层资产的资产证券化产品得以快速发展。对于房地产行业而言，行业仍处调整阶段，企业多种融资渠道受限，但优质资产仍在，在商业地产公募 REITs 推出之前，以资产支持为主的私募类融资仍将是企业融资的重要方式之一。

底层资产以办公及零售物业为主，2021 年以来，以零售及办公物业为主的 CMBS/CMBN 产品发行规模为 1371.4 亿元，占总发行规模的 75%。一二线城市资产仍为首选，2021 年以来，CMBS/CMBN 产品底层资产共涉及 34 个城市，一二线城市资产数量占比基本相当，累计占比约 90%。

从销售面积来看，2022 年 1-5 月全国办公楼销售面积为 1161 万平方米，同比增长 14.6%，增幅较 2021 年扩大 13.4 个百分点。从单月走势来看，4 月办公楼销售面积同比下降 13.7%，5 月同比转增至 13.2%。

需求：2022 年 1-5 月，全国商办物业销售面积为 4239 万平方米，同比增长 11.5%，但增幅连续 2 个月收窄，受住宅销售持续低迷影响，商办物业销售面积占商品房销售面积的比重小幅上升。

类 REITs：2022 年上半年商业地产类 REITs 仅发行 2 单，底层资产为零售和办公物业

2021 年 1 月 -2022 年 6 月，交易所和银行间市场共发行 CMBS/CMBN 产品合计单量为 104 单，金额共计 1836.1 亿元。其中，2022 上半年，CMBS/CMBN 发行单量为 33 只，单量较上年同期减少 6 单，发行规模为 640.1 亿元，同比上升 8.2%。

从开发投资额来看，2022 年 1-5 月，全国商业营业用房开发投资额为 4270 亿元，同比下降 7.0%，降幅较 2021 年扩大 2.2 个百分点，投资意愿较低迷。从单月来看，随着疫情得到有效控制，企业开工和投资意愿短期内有所好转，5 月，商业营业用房开发投资额为 1011 亿元，环比增长 10.9%，同比下降 11.9%，单月降幅较 4 月收窄 0.9 个百分点。

（2）商业地产租赁市场：居民线下消费及企业写字楼租赁需求不足，上半年商业街商铺租金环比下跌 0.46%，二季度写字楼租金环比下跌 0.08%

（1）商业地产已进入存量时代，存量盘活及更新改造空间巨大

（3）商业地产大宗交易：写字楼标的占比最高，上海交易最活跃；部分房企为缓解资金压力选择出售优质物业

成交楼面均价微幅上涨，溢价率维持低位。2022 年上半年，全国 300 城商办用地成交楼面均价为 2567 元 / 平方米，同比上涨 5.1%，平均溢价率为 4.9%，随着商业地产市场逐渐进入存量时代，企业拿地更趋理性。

【4】部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算。

2022 年上半年，受经济面临下行压力以及疫情反复等因素影响，投资者投资行为相对谨慎，国内大宗交易市场活跃度整体有所降低。从交易宗数【3】来看，2022 年 1-5 月，中指数据共监测到大宗交易 91 宗，较上年同期减少 41 宗。涉及一线城市的交易宗数【4】为 42 宗，其中上海交易宗数为 26 宗，仍是大宗交易最活跃的城市。二线城市中，苏州、成都、重庆市场相对活跃，交易宗数分别为 9 宗、8 宗、6 宗，发生交易的三四线城市包括常州、中山、廊坊、徐州等，交易宗数均在 3 宗以内。

（4）商办土地市场：300 城商办用地成交规模同比降幅约四成，楼面价上涨 5.1%

从商业存量改造方式来看，" 业态 / 品牌升级 + 优质内容 " 是商业发展的核心要素，也是存量盘活的重要途径。购物中心客户通常对体验感有更高要求，商业不再仅作为购物场所而存在，更多的开始承载餐饮、社交、娱乐、亲子等功能，这对商业经营提出了更高要求。与此同时，近几年保租房建设的加快，也为商业存量盘活提供了新的可行路径。

【2】写字楼平均租金：指写字楼有效净租金，即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实际租金。

【1】新房市场部分，商办物业指办公楼 + 商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。

【3】本报告所统计大宗交易包含拟成交案例。

从行业内部变化来看，尽管疫情影响仍存，但中国消费市场具备良好的基本面，亿万人民追求美好生活的愿望和消费升级的趋势没有改变。但 " 后疫情时代 " 到来，加上 "Z 世代 " 消费群体成为消费市场主力，主力消费群体的消费行为、消费模式发生了深刻转变，购物中心从零售消费场所逐渐向体验空间、社交空间转变，" 国潮 " 文化、" 宠物经济 "、" 颜值经济 " 方兴未艾，购物中心的空间功能和经营业态均在发生改变。同时，" 互联网 +" 时代，数字技术在描摹消费者画像、分析消费行为、打通线上线下消费链路，构建 " 人货场 " 运营闭环等方面均发挥重要作用，科技赋能智慧运营已经成为行业共识。此外，行业进入调整期，轻资产运营模式在降低资本开支、优化资源配置方面具备优势，成为商业地产企业拓展业务规模的有效方式。