2017年10月起市场供求比再度上升。2017年6月和12月分别新增商品住宅供应面积144万平方米和245万平方米，而成交面积则由月均200万平方米降至100万平方米。“供应增多成交减少”市场去库存周期结束，高热过后楼市进入新的平衡期。

②“去库存”思路下取消限购、棚改货币化安置激发需求端活力（略）

③节制供地扭转新房供过于求，2016年地王频出加剧楼市上涨预期

土地层面，杭州一方面控制涉宅用地的出让规模和节奏，以调降新房供应。另一方面地王产生的高地价加剧房价上涨预期。

控制供地方面，加强土地供应的计划管理和统筹引导，减少或暂停存量较大区域的宅地供应，从源头上扭转了上一时期新房过量供应的隐患。2015年-2018年杭州年均新增涉宅用地供应总建面积1098万平方米，较2010年-2014年下降29%，其中2015年同比下降34%，2016年G20峰会举办影响全年涉宅地供应仅812万平方米。

土地出让方面，2016年土地市场高价地王频出，成交地价高于在售房价的倒挂现象给予了新房房价强上涨预期，激发投资性购房行为。

据统计，2016年杭州全年共12个涉宅地成交楼板价高于同板块在售房价，涵盖了从核心区上城区、拱墅区到郊区萧山区、余杭区、临平区。多个主流板块土拍地价全面上涨，如市中心、钱江新城、金融城等板块纷纷创下最高成交楼面价超4万元/平方米的地王新纪录。世茂与厦门国贸在上城区竞得的一宗总建面积18.22万平方米涉宅地成交楼板价3.6万元/平方米，超过板块内在售均价1.2万元/平方米。

地王热潮对成交的带动显而易见。地价房价之间的高利差下杭州市场购房者由本地内生转为外地流入，购房需求由刚需自住转为投资投机。据统计，2016年杭州外地购房者占比达25%，较2015年上升6pcts。新房市场成交面积也随着土地市场地王不断出让而上升，2016年3月绿城于武陵板块以4.5万元/平方米竞得历史地王后，全市新房市场成交规模随即在三季度升至历史高点。

④G20峰会、亚运会申办等利好刺激自住和投资需求释放

2015年杭州获得2022年亚运会主办权，2016年G20峰会在杭州召开。G20峰会和亚运会的筹办和召开带动基础设施加速建设，提升杭州经济与居住性的同时，释放了发展的住房需求红利。

G20峰会带动基建建设，释放城市发展红利。G20峰会的筹备不仅为杭州带来了城市建设以及地铁建设。诸如老旧小区改造、地铁2、4、6号线开通、隧道高架建设、钱江新城建设、省内高铁线路建设等。

2015年杭州全市完成固定资产投资5556.32亿元，增长12.2%。其中G20峰会则为杭州的基础设施投资带来机遇，完成投资1355.18亿元，增长34.8%，对固定资产投资增长贡献率达57.9%。

更为重要的是，受到G20和亚运会提升后的杭州开始释放发展红利，通过经济提升带动产业提升，2015年GDP超万亿，至2021年为18109亿元。

城市与行业的发展为杭州带来了大量新增购房需求，因此即使2016年以后限购持续加码，但仍难以阻挡总量购房需求的上升。同时新房限价导致的一二手房价差使得住宅成为新增财富的优秀投资标的。

3、深度调整期：新房“限价”致区域冷热不均，落户门槛松动利好楼市（本节有删减）

2019年以后杭州楼市找到了新的供求平衡点。一二手房倒挂产生的利差成为楼市新的主导因素，同时落户门槛降低带来的庞大新增购房需求支撑全市总量供求平衡、去化稳定，但价值导向下远郊区域销售困难。 

①供给主导型市场，月开盘去化率7成以上，主城郊县冷热不均 

月度来看，2019 年起杭州商品住宅稳定保持供求平衡，供求比在0.8至1.2之间小幅波动。全市开盘去化率保持在80%左右，2021年一季度最高达96%。2022年市场下行压力加大整体去化率下降至60%，横向比较仍处于二线城市中较高水平。

但值得注意的是，杭州不同区域间销售表现显著分化。一二手房房价价差较大的一圈层，如钱塘区、上城区，2022年5月新开盘去化率100%，频频发生新开盘项目万人摇、社保巨子等现象。而利差较小的三圈层，如富阳区、临安区，新开盘去化率则已降至40%以下。在售项目普遍降价9折销售，部分给予5%高佣金点数，但均难以提升销量。

②新房限价造就一二手房价格倒挂，买到即赚到加剧居民恐慌入市

杭州当前整体供求平稳、局部分化加剧的因素主要是一二手房价差引导的“价值导向”。

新房严格限价产生的一二手房价利差是当前楼市最主要支撑。2019年起新房采取愈发严格的限价政策，从“限地价+限房价”逐步加码到根据板块和新出让地块动态限价。而二手房市场并未有行政管控，尚未出台指导价政策。因此杭州一二手房房价出现持续的倒挂现象，愈演愈烈下至2021年初全市均价利差最高达5576元/平方米。