2022年开年至今，整体房地产依旧是“难”字当头，成交延续下行，3月新冠疫情突袭使得本处于复苏进程的长三角城市“全面熄火”，热度持续转淡。这其中杭州可谓“一枝独秀”，市场高热不退，项目开盘去化率始终保持在7成左右。5月更是“跟风”积极出台新政，全面解绑二手房限购、增值税征免年限由5年调整到2年、三孩家庭限购区域内限购套数增加1套，参照“无房家庭”优先摇号等等。从实施效果来看，短期内二手房成交迎来一波放量，市场信心得以稳步恢复。

事实上，随着G20峰会召开、亚运会的承办、阿里巴巴的快速扩张，杭州的房地产行业也进入了高速增长期，土地出让金常年位列全国TOP3，“面粉贵于面包”屡见不鲜，整体成交规模高位持稳在1500万平，红盘“万人摇”更是比比皆是。不过近年来随着数字经济泡沫，阿里风波不断，网红扑街等事件，也不免让业内人士对杭州未来的发展存在些许疑虑，究竟市场能延续“高增长”还是进入“瓶颈期”？影响楼市短期和中长期的因素有怎样的差异？短期（1年）和中长期（3-5年）整体市场行情又会呈现怎样的走势呢？

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       引子：杭州政策“跟风”松绑新房成交初步止跌

（本节有删减）

（一）2022年政策松动力度有限，二手房限购解绑等稳定市场信心（本节有删减）

2022年二季度起杭州跟随全国风潮连续调控放松。首先是放松多孩家庭和远郊区新房限购。三孩家庭限购区域内限购套数增加1套，参照“无房家庭”优先摇号；大专以上人群在富阳区购房社保要求降至1个月连续社保。其次是放松新落户和外地人群二手房限购。5年内落户的不再要求社保，非户籍家庭社保时限要求缩短至12个月；外地家庭社保要求降至12个月连续社保。最后增值税征免年限由5年调整到2年。

此外，至5月末首套、二套房按揭利率降至4.45%、5.1%。符合6月在稳经济一揽子政策中提及的“执行差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求”。

相比其他二线城市动辄降首付、全面松绑限购等大动作，杭州放松力度有限。当前已出台的调控政策主要是为了解决市场上二手房存量较大、远郊区新房市场去化较慢等问题。因此仅定向释放了一部分多孩家庭的改善需求和新落户、外地人群的刚性需求，并降低了二手房购房交易税费。

（二）楼市韧性较强，3月以来成交单月和累计同比降幅稳步收窄（略）

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       楼市周期：城运红利释放带动需求严苛调控亦高热不退，区域冷热不均

     （本节有删减）

（一）发展脉络：从红利释放期逐步过度至深度调整期，严苛调控中量稳价平（本节有删减）

1、成交量：2014年-2018年需求集中释放后，年成交持稳1500万平2014年以前楼市发展初期，新房年规模环增至800万平方米。2006-2008年年均商品住宅成交面积300万方，2009-2011年年均600万方，2012-2014年年均800万方。值得注意的是，2013年杭州商品住宅供应面积同比增34%，供应规模跳增之1200万平方米以上。待售住宅的批量入市大大增加了楼市去化压力。

      2014年-2018年城市红利释放期，“去库存”快速改善供求关系。2014年杭州全面取消楼市限购，急切消化过高的住宅存量。同时，G20基础建设和互联网产业繁荣持续增厚居民财富、释放新增投资置业需求，并快速抬高土地价值。2016年商品住宅成交规模2004万平方米，较2015年多增725万平方米。至2017年，商品住宅成交面积超过供应面积，楼市库存隐患得到妥善消解。

       2019年至今楼市进入调整期，逐渐回归理性的供求主导。2016年后杭州连续收紧调控政策以达到遏制投资、支撑自住的目的。整体上控制全市新房供求规模大体持平，但市场逐渐成熟后，由于区域间供需错配楼市由“全市一盘棋”变为“主郊区”分化。

       一方面，新房限价带来的一二手房利差促进核心区域销售高热，局部的供不应求推动2021年全市成交规模重回2000万平方米。另一方面，行政限制和宏观经济不景气引导购房者逐渐回归理性。表现为郊区在人口稀疏、供过于求下面临客户匮乏、销售艰难的局面，以及2021年下半年全市新开盘项目去化率普降。

2、房价：阶梯式爬升，2016年激增34%，2019年后限价下增速回落（略)

（二）三轮周期：楼市调控引导供求关系扭转，城运释放带动需求集中入市（本节有删减）

细分杭州三个时期：2010年1月-2014年4月处杭州楼市发展初期，供需稳中有增，成交活跃度不高；2014年5月-2018年8月，市场因宽松政策和城运利好双重因素迅速启动，迎来一波上涨行情；2018年9月至今，杭州楼市则步入了政策“严苛”调控下的深度调整期，供需错配问题持续加剧，主城区“一房难求”，而边缘郊县则库存高企，去化承压。

1、发展初期：供求低位稳步爬升，“跟风”紧缩调控加剧库存高企（略）

2、城市红利期：调控松动叠加城运利好，积累多年购房需求集中释放（本节有删减）

“降价第一枪”后，2014年4月起杭州楼市主要目标是“去库存”，行政政策与市场主体的双重作用下新房供应回落、成交激发，至2016年1月以后市场已变为供不应求。

这一时期杭州楼市在多重利好下激发购房热潮，三方面因素交错支撑楼市成交繁荣：

1)需求端，行政调控上放松限购、加大货币安置力度，释放房票并填充居民购房金

2)供给端，收紧供地、提高土拍热度，地王地价带动新房房价激增，加剧上涨预期

3)城运层面，筹办G20、亚运会大兴基建，城市发展提速、释放区域价值

①楼市高热，月成交激增至200万平，消化周期缩短至半年内（本节有删减）

从月度来看，2014年4月后杭州新房供求关系逐月改善，30个月的周期跨度内，杭州新房市场从供应过剩转为“一房难求”。

从库存情况来看，至2015年末商品住宅库存消化周期已缩短至12个月以内；至2018年3月住宅库存降低至600万平方米，8月周期缩短至6个月以内。