值得关注的是，杭州数字经济核心产业增加值同比增速近年来也有逐步放缓趋势，年同比增速由2016年的22.8%降至2021年11.5%，阿里巴巴股价膝折、裁员风波不断，雪梨等网红遭查处等，也不免让人对数字经济是否是“数字游戏”产生高度怀疑。

2021年8月，国家市场监管总局日前发布《禁止网络不正当竞争行为规定（公开征求意见稿）》，明确禁止“对经营者自身或者其商品的销售状况、交易信息、经营数据、用户评价等作虚假或者引人误解的商业宣传”，并详细列举了互联网领域常见的虚假交易、虚假排名、虚构用户评价、虚构点击量等“刷量炒信”行为，为数字经济“脱虚就实”提供了法律保障。

可以预期，在此番整治行动之后，数字经济难免遭遇短期“阵痛期”，对整体GDP的贡献率也会大打折扣，但长期来看，去掉水分的数字经济，数据未必漂亮，但基础必然牢固，未来发展前景依旧光明，而作为数字经济代表的杭州，也将是最大的受益者。

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前景预判：2022年预期高位回落

3-5年年成交1500万平高位持稳

（本节有删减）

（一）库存见底，调控难言实质松动，边缘区域限制性政策或将全面松绑（略）

（二）2022年供应或降至1350万平，成交高位回落持稳1300-1600万平

我们以两种方法对杭州2022年供需规模进行预判：一是占比法，以历年前5个月占全年供应、成交比重为基础进行比例预估，然后以2022年前5月成交除以相应预估比重得到全年预估供应和成交面积。根据CRIC监测，供应和成交“大年”占比还是存在显著差异，“小年”前5月占比不到3成，而“大年”前5月占比则在5成左右，从2022年前5月成交量与历年前5月成交量进行对比，今年大概率将迎来供需疲软的“小年”，我们取26%作为2022年占比参考值，可以得出，2022年杭州供应规模和成交规模预计为1347万平方米和1139万平方米，同比降幅分别为24%和48%。

二是因杭州为供应主导型市场，我们可以通过2021年涉宅用地成交面积预估2022年新增供应面积，并根据历年供求比推断2022年可能成交面积。通过整理杭州过去两年（2019年-2020年）成交的地块的拿地时间、开工时间和开售时间，以中位数来看，杭州从拿地到开工时间基本在65天，从开工到到开盘时间则在205.5天，即从拿地到形成新盘供应在270.5天，约9个月。我们盘点了杭州2021年涉宅用地成交情况，剔除已经入市的项目建面，2022年新增供应约有1334万平方米，而按照0.8-1.2的历史供求比水平来推算，2022年成交规模预计在1112-1668万平方米之间波动。

结合两种预估方法，综合来看，2022年杭州新增供应面积预计在1350万平方米，而成交面积大概率在1300-1600万平方米波动。

由此可得，2022年杭州整体供求关系仍将持稳，总体供需基本平衡，不过若将各区域2022年新增供应面积占比和2022年前5月成交面积占比进行横向对比，不难看出，供需错配情况还将持续加剧：钱塘区、临安区、萧山区、上城区整体供应相对稀缺，或将保持供不应求走势，余杭区、富阳区、拱墅区则将面临供应过量问题，整体库存压力持续加剧，而西湖区、滨江区、临平区有望延续供求平稳态势。

（三）3-5年成交中枢持稳1500万平，主城和远郊分化预期持续加剧

依据上文分析的周期波动规律，自2019年杭州进入政策“高压”的深度调整期之后，受限于供应，整体年成交基本围绕1500万平上下波动，我们认为，3-5年内整体成交还将在1500万平高位持稳，并不会有明显拉升，主要是基于以下几点：

一是行业大背景下楼市进入低增长时期，毋庸置疑，楼市普惠时代结束，类似于G20、亚运会带来的基建、产业红利持续释放的“黄金期”已然过去，而核心二线的“抢人大战”也已接近尾声，短期内无明显利好带动，成交的释放空间也会明显受限。

二是杭州楼市是典型的政策市，从杭州政府一以贯之的调控思路来看，土地出让金全国前列依托的是把地卖的更贵而非卖的更多，核心区域地价涨幅有限，而不断缩小主城和边缘区域的地价差，控制供地规模才是政府维持楼、地市热度的不二法门，由此不难看出，若无供应明显放量，整体杭州楼市成交很难再上台阶。

       三是目前杭州的核心问题还是在于“一二手倒挂”导致的区域去化冷热不均，主城区供应受限“一房难求”，外围库存高企，去化困难。中长期来看，这样的分化格局还将持续延续，主要是基于购买力持续分化，高净值人群多以从商和从事互联网行业为主，虽然短期面临“瓶颈”，不过中长期发展机遇犹存，能为主城区楼市成交提供很好的需求支撑；不过这部分购房需求很难引导到外围富阳、临平等区域，而对于本地务工从事基层服务行业的低收入群体而言，依旧对“高房价”望而却步，也很难对外围区域形成有效的需求支撑。