而从杭州土地财政依赖度来看，2016年以来年度经营性用地成交金额都显著超过政府一般公共预算收入，2017-2019年基本都在130%以上高位波动，2020-2021年虽然略有回落，但2021年也基本持稳在128%，政府财政压力巨大。

杭州是互联网巨头阿里巴巴的总部，近年来在互联网经济蓬勃发展的带动下，杭州整体GDP也节节攀升，因而可以看出杭州土地财政依赖度较高与中西部部分经济疲软依托卖地收入支撑政府开支的弱二三线城市存在本质不同。究其原因，一方面“天下税赋半出江南”，按照2020年净上缴中央财税计算，江浙沪累计贡献度达到了52%，而江浙沪三省市的人口仅占全国人口的11.4%。另一方面，杭州的城市化进程相对滞后，持续扩容导致城市基建压力大。杭州比武汉等地位接近的省会城市城市化进程启动要晚很多，20年来不断大幅扩容：2001年杭州设立萧山区、余杭区；2015年富阳撤市建区；2017年临安撤（县级）市设临安区。三轮大扩，也就意味着杭州长达二十年的大规模基础建设，截止2020年，累计拆迁补仓金超过3000亿，截止2022年，亚运预计投资1500亿元，与此同时，11条高铁投资额达2285亿元，10条地铁投资额达2133亿元，8条轻轨投资额达523亿元，十三五期间，超过2000亿元产业投资，大量百亿项目在2020年竣工。这样的“外压”和“内耗”也造就了杭州高土地财政依赖度的尴尬局面。

聚焦2022年全国首轮土拍情况，杭州可谓“一枝独秀”，疫情反复之下，杭州2022年一批次集中供地在“挂牌宗数、成交宗数、成交金额、封顶成交宗数”等维度上表现优异，以挂牌60宗地块、成交59宗地块、收金827亿元、封顶成交23宗地块的成绩远超北京、深圳等全国其他已完成首轮集中供地的城市，堪称行业“穿越者”。

土拍回温的关键因素在于政府珍视企业诉求，给足企业安全感，具体来看，一是在市场转冷的同时快速行动，释放优质地块，释放看得见的利润 ：2021年第二轮土拍企业利润空间仅4%，而2021年第三轮土拍和2022年首轮土拍企业利润空间分别增至12%和9%。二是充分尊重企业，摸透企业关键卡点，于关键时点前集中放证或转签，给足操作空间。去年6月政策收紧前，杭州十区商品住宅集中转签1300余亿。三是去年二轮土拍遇冷后，政府走访企业听取诉求，微操作手段频出，如降低报名资质要求、取消参拍地块宗数的门槛、至2022年一批次坚持封顶12%，次高者得+摇号等。

在政府不遗余力的努力下，企业拿地信心正在稳步恢复，除了本地浙系企业占据半壁江山，央国企占比20%以外，我们还看到优质民营企业诸如万科、龙湖等开始入市，在全国行情低迷，首轮土拍预冷的大背景下，杭州依旧是品牌企业的“重仓之地”，由此可见，企业信心也在逐步恢复。

（二）中长期：首位度高保持人口净流入，互联网撑起经济发展“半边天”（本节有删减）

上文聚焦了影响城市楼市周期的短期因素，而中长期来看，楼市成交规模变动则与本地人口基数和对外来人口的吸附效应、居民收入增长、经济发展模式等因素密不可分。

1、“抢人大战”成效显著，年人口流入20万，潜在购房需求旺盛

纵观杭州历年人口变动情况，自2016年开始，常住人口和户籍人口便呈现稳步上升趋势，自2021年已达1220万人和835万人，城市新增人口充裕：一方面得益于2018年“抢人大战”，门槛最低时大专以上人才缴纳社保便可直接落户，楼市刺激层面，2020年2月颁布新政，本科以上人才给予现金补贴+租房补贴，高层次人才给予购房补贴，高层次人才优先购房等；而后因外地投机炒房客持续涌入，杭州才发布了针对高层人才的限购、限售类政策，2021年则取消了大专以上人才直接落户，而硕士研究生落户也需社保，不可“先落户，后就业”，避免只为炒房的落户投机行为。另一方面杭州在江浙沪首位度排行前列，互联网经济的飞速发展使得杭州成为很多高尖端人才的聚集地，不仅吸纳了浙江省下辖县市的优秀人才，同时承接和上海外溢需求，城市宜居度相对较高。

2、互联网产业拉动居民购买力稳中有增，收入增幅持稳10%左右（本节有删减）

杭州近几年来常住人口保持正增长，同时因互联网经济蓬勃发展，居民收入也呈现稳中有增态势：我们列示了2010年以来城镇居民人均可支配收入和城镇非私营单位在岗职工平均工资变动情况，可以看出，二者绝对量均保持正增长，城镇居民可支配收入增速有小幅下行趋势，但基本持稳9%左右，而城镇非私营单位在岗职工平均工资增速保持在9%-13%之间波动。

3、数字经济产业增速放缓“泡沫”初显，阵痛期后前景依旧可期（本节有删减）

事实上，阿里巴巴最大的贡献是推动了杭州电子商务、云计算、大数据、共享经济、互联网金融等诸多行业的发展。可以说，杭州是仅次于北京的互联网行业“中国第二城”。如今，数字经济已经成为杭州的“经济招牌”。2021年，杭州GDP达到18109亿元，同比增长8.5%。其中，数字经济核心产业增加值4905亿元，占GDP的27.1%，甚至比4100亿元的工业增加值还要高。