至2021年末部分新开盘项目与周边二手房挂牌价格存在6万元/平方米以上价差，套均总价利差超2000万元。巨大一二手房价利差下市场偏向“价值导向”，核心区域一手住宅成为新增财富最优投资标的。这也是2019年以后杭州楼市得以维持整体较高去化率、局部热盘出现万人摇、投资炒房屡禁不止的主要支撑。

③数字经济发展+落户门槛降低“虹吸”显著，需求支撑效应显著（略）

03

影响周期因素：短期土地强化楼市信心

中长期人口、购买力主导

（本节有删减）

（一）短期：供地节制致区域冷热不均 ，调控边际松动维稳楼市信心（本节有删减）

短期来看，杭州楼市属于典型的供给主导型市场，尤其在2016年行情大火，去库存目标基本实现之后，政策逐步加码，仅在2022年行业下行压力加剧大背景下才有边际松动征兆，目前来看，实体经济低迷造成高净值人群持续观望，楼市信心略显不足是造成短期行情低迷的主要原因，待企业信心，购房者信心逐步恢复，杭州楼市也将迎来新的转机。

1、调控“紧多松少”引导行情转向，紧缩性政策“高压”下供需平衡（略）

2、政府供地节制造就杭州供给主导型市场，不同圈层冷热不均（略）

3、二手房指标先行，2022年限购松绑刺激成交激增维稳新房购房预期

若说新房市场受楼市调控政策影响显著，那么二手房则更能反映市场真实需求，因而往往作为预判新房市场行情的先行指标。

纵观历年来杭州二手房和新房成交面积变动，基本呈现“同涨同跌”，这一现象直至2021年被打破：2021年为杭州新房成交大年，单年成交面积高达2185万平方米，创历史新高，而二手房成交量却仅为718万平方米，较2020年同比下降24%。

究其原因，三个方面造成了2021年杭州二手房市场近8个月的连续下跌：

一是信贷端收口导致各银行二手房停贷，同时其他融资渠道被堵：2021年初，杭州各银行放贷收紧，贷款额度基本于上旬即见底，供不应求。杭州3月开始严查流入房地产的资金，新房二手房“退房”事件频出；5月起中资大型银行年度贷款额度吃紧，新房利率起涨，二手房开始停贷。信贷端的收口直接导致杭州二手房成交量加速下滑。

二是外部恶性环境改善挤出泡沫，市场真实水平浮现。尤其是以“深房理”、“奥体ABC单”等为代表，投资客对倒，一套房源一年被买卖2-3次等违规行为被查处，而后虚高溢价房源被撤，法拍房标杆价被打压，集体哄抬房价的操作被禁止，市场信心备受打击。

三是连续政策补丁打压二手房热浪风口，市场掉头降温。2021年3月3日，杭州开展规范房地产市场秩序，严查经营贷、消费贷等资金流入房地产。2021年8月5日，新政抬高购房门槛，二手房目标客群数量明显下降，市场再度滑坡。2021年8月25日，北京推行教师轮岗制，杭州虽未跟进，但“西湖区试点”的消息直击二手学区房市场，成交量显著下滑。2021年10月15日，房地产税再被提及再度引起市场焦虑，亦加剧了房东与购房者之间的博弈。市面上二手房挂牌量增加，房东博弈底线一再被突破，不得已采取“大降价换全款”的操作模式。

从二手房市场加速下行我们不难看出杭州新房市场的高速增长背后还是存在诸多问题，一方面新房市场目前销售火爆，开盘即售罄的楼盘多为核心地段的一二手倒挂盘，如若二手房市场大幅下挫，势必会影响新房市场居民的购房信心；另一方面，二手房市场和富阳、临平等外围区域新房市场吸纳了大量杭州刚需购房客，这些市场行情的惨淡也反映出杭州刚需基数薄弱问题，而刚需作为城市购房的金字塔塔基，若没有起到有效支撑，那么改善的“狂欢”也势必会成为“无本之木”，难以长久。此外，二手房市场作为新房市场行情的先行指标，2021年大幅滑坡，也难免让购房者对杭州2022年新房市场行情产生莫名的忧虑。

2022年以来杭州二手房行情整体延续低位徘徊趋势，不时还有“创世纪5万+，西溪公馆3字头”等二手房暴跌消息刷屏，因而2022年5月17日，为稳定市场信心，杭州出台新政，下调购买二手房的社保年限要求，5年内落户的不再要求社保，非户籍家庭社保时限要求缩短至12个月，二手房限购全面放开，从短期成效来看，2022年第21周（2022年5月16日-5月22日），杭州二手住房环比上升25%至7.5万平方米，新政对市场刺激显著，成交规模快速上扬，我们认为，若次轮新政之后，二手房市场能企稳回升势必能对新房市场信心构建产生积极作用。

4、土地出让金全国前列，2022年首轮土拍回温助力企业信心恢复

纵观历年来杭州涉宅用地成交面积、新房供求面积变动情况不难发现以下规律：一是政府对土地市场精准操盘，在市场高热的年份供地依然克制：2014-2018年、2020-2021年涉宅用地成交规模均显著小于新房成交量，即便在2016年和2021年杭州新房成交“大年”，单年成交面积均突破2000万平方米，而整体地市成交占楼市成交面积仅为52%和78%。

杭州一直以来都是土地财政依赖度较高的城市，据CRIC监测数据，2016年以来杭州经营性用地年度成交金额便一直霸榜全国TOP3，与龙头上海可谓不分伯仲，2021年杭州经营性用地成交金额高达3050亿元，创历年新高。