炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

摘要：疫情影响之下，上半年商业地产行业整体供给和需求都受到挤压，资产交易依旧活跃，被积压的供需预计在下半年释放。

后疫情时代，经济变化和行业调控仍在进行中。当下，房地产高杠杆的发展模式弊端、高负债及各类财务资金问题成为伫立在企业面前的大山，并给企业发展带来诸多不利影响。如何实现可持续的稳健发展，是企业需要明确的首要问题。住宅业务之外，多元化赛道的物业、物流、产业等也迎来新的发展机遇，如何实现自身突破值得思考。

为此，观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，采用企业访谈、数据收集、调研等手法，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前行业各业态各领域的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在2022博鳌房地产论坛现场隆重发布《观点指数·2022中国房地产行业发展白皮书》（影响力指数·2022年度地产风尚企业表现报告），与各方企业共谋划，同成长。

以下为《观点指数·2022中国房地产行业发展白皮书》之商业地产纵览篇：

观点指数2022年上半年，突如其来的奥密克戎疫情对商业地产行业如购物中心、商业办公楼、长租以及办公空间等造成了一定的影响。尽管疫情反复，但是市场情绪上仍呈现较为乐观的状态，年中时各项供给和消费端的数据已有复苏爬升态势。

新冠疫情对商业地产行业的影响是挤压式的，一定程度上延后了原本的供给和需求的释放时间。而真正造成行业供给量和需求量以及活跃度降低的原因，还是行业本身景气度的下降。被挤压的供给和需求预计将在疫情被平复后得到释放，叠加行业的时间周期，之后在下半年或将会迎来一波增长。

报告期内，尽管购物中心新开业面积缩减，但上海依旧是开业数目最多的城市，总体来看上半年开业项目布局集中在二三线及以下城市；北上地区写字楼需求旺盛，租金水平领先全国，这两个地区的写字楼物业是最热门的大宗交易标的。此外，各家商业地产企业加快了自己的轻资产运营进度，二三线城市是主要开拓的市场。

供给和需求端受不同程度挤压，预计下半年迎来释放

2022年前六月的办公楼投资额约为2616.27亿元，商业营业用房投资额约为5528.23亿元。总体上来说，商业营业用房物业投资规模要比办公楼高出约一倍左右。然而投资额总额方面二者同比都分别低于2021年同期，基本回落至2020年上半年疫情开始时期的水平。

供给端的投资热情有所降低，这其中既有行业整体回落的原因，也有春季时期奥密克戎疫情及其对宏观经济叠加的影响。

虽然商业物业整体投资额有所回落，但是销售额方面保持住了整体势头。

2022年前六月，办公楼物业及商业营业用房销售额同比2020年有所增长，与2021年相比处于同一水平，商业营业用房销售额规模依旧是接近办公楼销售额规模的两倍，需求端保持了一个较为稳定的状态。

总体来说，商业营业用房整体市场活跃度及规模明显高于办公物业市场。地产行业整体回落以及春季疫情的影响使得商业物业施工+竣工面积失速，不及2020和2021年。但从第一季度来看，施工面积同比2021年有所提升，说明排除疫情的影响整体市场依旧是复苏态势，商业营业用房供给处于一个被疫情挤压的状态，相信随着疫情逐渐平复，施工和竣工量将会释放。

同时，销售面积回落程度并不如施工面积回落程度高，表明需求依旧是处于相对稳定的状态。疫情的突然爆发虽然一定程度上扰动了需求方的计划，但很快便恢复过来。施工与销售面积缺口同比2020、2021年稳定减小，市面上存量商业物业去化情况良好，主要是由于需求不变且供给减少。

无论是商业营业物业还是办公物业，供应和去化都显示出很明显的周期性，施工+竣工面积会在每年6-7月迎来峰值，去化则在12月迎来峰值。办公物业、商业营业物业去化情况良好，同比皆优于2020年和2021年同期，主要是供给端减少贡献。疫情对商业物业需求产生了局部性的干扰，但并没有形成基本面上的影响。

物业价格方面，办公楼物业平均售价波动相对较大，受到时间周期以及市场供需的影响更加敏感。而商业营业物业则更加稳定，总体呈现较为平稳的状态，但受困于零售行业景气度低迷，今年一季度售价依旧下探到近24个月新低。

趋势上，办公物业售价在四月份下探到近24月内次低水平，然而不同于往期年中的下行趋势，办公物业售价在五月迎来大幅上扬，同时商业营业物业售价也逐渐回升，但是在六月陡然回落，波动较大。