社会消费整体水平在年初大幅下跌约21.4%，反映了居民部门消费能力或者意愿的下降。从需求端来看，社会消费品零售总额与零售商业经济增长呈现相关关系。我们选取近18个月社会消费品零售总额数据，并将其与零售供应面积数据相比较，会发现增长和回落趋势总体高度吻合，并且零售物业供给略微滞后于社零数据，体现了居民部门消费能力下降与购物中心供给减少显著正相关。

宏观经济增速放缓，叠加疫情影响降低了居民消费能力，导致了需求端疲软，也直接导致了购物中心供应的下滑和低迷。然而与商业物业市场的趋势相同，社零数据在四月份下探到新低后，在五月份回升13.78%。春季疫情限制了线下消费活动，是四月份社零数据新低的主要原因。五月份社零数据的回升，预示着零售物业供给也会出现一定程度的回暖。这一推论在六月份的社零数据及购物中心开业面积数据中得到验证。

2022年6月，社零数据同比增长3.1%的同时，录得购物中心开业面积249.77万平方米，环比上涨443%，市场趋势与消费能力恢复的双重影响叠加之下，供给大幅释放。

购物中心供给紧缩下沉二三线，轻资产运营赛道玩家增加

据观点指数不完全统计，2022年上半年共录得全国范围内购物中心新开业面积达到794.41万平方米，同比下降45.35%，环比下降75.3%。

购物中心新开业的时间分布存在一定的周期性特征，与国内法定节假日分布有一定关联，通常会在每年年初、年中、年末以及9、10月份迎来一个小高峰。

2022年上半年延续了这一趋势，在年初购物中心新增开业403.14万平方米后，供给量在接下来几个月内迅速降低，直到六月份才开始爬升，达到年内次高点249.77万平方米。即使总体上延续了时间周期的趋势，但是供应总量上依旧不及以往，实际上处于一个紧缩的状态。

新开业购物中心项目分布方面，尽管遭受了疫情的严重影响，但在报告期内上海依旧冠绝全国所有城市，共有38个新项目面市。深圳以30个新开业购物中心项目紧随其后，再次之则是重庆，新开业项目数达到25个。

数据来源：公开资料，观点指数整理

这三个城市占据了新开业城市数量的第一梯队，北京、广州以及其他新一线城市为第二梯队。由此可见，上海拥有最发达的商业市场以及最活跃的经济要素，依旧是购物中心落地的最优选之地。

数据来源：公开资料，观点指数整理

一线城市以资源集中度优势汇聚了众多期内新开业的购物中心，占比约14%，但出于开发运营成本、发展潜力以及市场饱和度等因素考虑，把目光放在具备发展潜力且成本更加低廉的二三线及以下城市这类新兴市场，对于开发运营商来说会是更优的选择。

2022年上半年，除去一线城市及新一线城市，其它能级城市新开业购物中心项目数量达到390个，占上半年新开业总数量的56%。马太效应已经走到了尽头，一线城市激烈竞争中付出的高额边际成本难以被收益所覆盖。超过八成新开业项目选择北上广深以外城市，二三线城市的优先级也得到提高。

总体来讲，购物中心的供给相比于过去呈现回落状态，并且开发运营商不再优先将项目布局在一线城市，而是收敛并下沉市场。除此以外，众多企业纷纷将经营重心的一部分转移到轻资产赛道上。

数据来源：公开资料，观点指数整理

据观点指数不完全统计，2022年上半年商业地产企业共录得35宗重点轻资产签约事件，已披露签约面积达到332.85万平方米。五月至六月，龙湖在重庆以外拓展的首个轻资产模式天街项目以及在重庆运营首个星悦荟项目开业，同期旭辉商业宣布全面开始轻资产合作。

各家商业地产企业都在轻资产领域迈出战略性一步，已经布局轻资产领域的玩家们也加紧拓展步伐，明确自己的战略定位，如碧桂园文商旅在上半年就签署了七个轻资产项目，输出旗下碧乐城品牌，并且项目均位于二三线城市。

同样地，本报告期录得的样本企业轻资产签约项目也大部分位于二三线及以下城市。这是由于一线以及新一线城市的商业物业是十分优质的资产，运营收益通常较高，因此在这些城市持有资产的商业地产企业一般选择由自身平台来运营，而将相对没有那么优质的商业地产标的委托给其他专业的商管企业，实现持有和运营的分离，专注于其他自身业务。

大宗交易偏好商办资产，上海最为活跃