6 月以来，上海正常生产生活秩序正有序恢复。这座城市正在恢复烟火气的同时，有些线下零售业态却没能挺过来。

最明显的是，不少人在逛商场时发现，更冷清了！而且一些熟悉的店仍然大门紧闭。

上海整体商业地产恢复程度如何？

克而瑞资管通过对上海内环、中环、外环以及远郊 20 余个涵盖大型集中商业、半开放式街区商业、地铁商业及区域型社区商业等项目实地调研后发现，重点项目平均空置率达到了 9%，显著高于北京、广州、深圳，同时比杭州和武汉等热点城市还要高。

恢复情况差的，是位于上海浦东陆家嘴的浦东正大广场，空置率飙升至 34%。

空置率最低的是位于七宝外环线的华润万象城，空置率仅有 0.6%。

从恢复程度来看，郊区明显好于核心区。

当前上海消费回暖乏力，区域分化、项目经营分化加剧。随着全年消费旺季的过去，下半年空置率或将继续走高。

受疫情影响，上海商业平均空置率不断走高，至今年 2 季度疫情加剧了空置率上升至 7.0%，超警戒线 2 个百分点，打断了自去年以来的恢复进程。

克而瑞资管认为，5% 是一个城市购物中心平均空置率的警戒线，高于这个标准将购物中心整体经营将受到影响，同时 5% 也是商管企业运营的首要标准之一。由于企业通常以出租面积来核算空置率，碍于数据的可获得性，克而瑞资管本次调研用 " 空铺数 " 来核算空置率。

聚焦克而瑞资管调研的 20 个典型大型商业，从 " 铺位空置率 " 来看，重点项目平均空置率已达9%。这是一个相对较高的数据，与 5% 商场空置率警戒线相比，高出了 4 个百分点。

内环、中环、外环、远郊大型核心商业恢复程度不尽相同，空置率情况分化严重，郊区由于受疫情影响相对较轻，且商业资源密度相对较低，空置率明显优于市中心项目。

而且，在上海解封后外环主力商业项目恢复情况整体优于市区项目。具体来看，据克而瑞资管调研，目前外环主力（包含闵行、青浦、宝山、松江）购物中心平均空置率为 5.8%，而市区主力项目平均空置率达到了 11.48%。

空置率最高的陆家嘴正大广场，整体空置率已达到 34%。谁也不会想到，在这座城市已经整整 20 年的老牌商业中心，因为一场长达近 3 个月的疫情封控，商场店铺竟有超过了三分之一仍然未开业。

以 5F 楼为例，一共 49 家店铺，共关闭 15 家店铺，闭店商铺以零售业态为主。

浦东正大广场

位于黄浦区南京东路的世茂广场恢复程度也不理想，整体空置率也到达了 22.4%。调研的 20 家大型商业中心中，有 7 家空置率超 10%，占比达到了 35%。

空置率最低的华润万象城位于七宝外环线，空置率仅有 0.6%。空置率低于 3% 的商业中心有 5 家，分别为龙湖虹桥天街、青浦宝龙、松江印象城、瑞安虹桥天地和华润万象城。

为何郊区和市区商业项目恢复情况存在较大差异？

实际上，郊区受疫情影响相对较轻，再加上商业资源密度相对较低，疫情后人流、客流得以快速恢复。

而市区目标消费客群消费习惯发生了改变，上海封控后核心商圈白领收入降低，叠加封控后生活习惯的改变，外出购物、就餐频次减少，社交频率降低，整体消费降级明显。

再加上市区商务旅客大量减少，导致空置率大幅增加，以南京东路世茂广场为例，当前项目空置率高达 22.4%。

疫情后，上海商业购物中心出现了同区域但空置率分化的情况，一些品牌更强，定位更高，且经营能力更强的商业项目，空置率更低。

而且，克而瑞资管调研发现，疫情之后，受地铁导流效应更强的项目，空置率情况更优。

典型如中山公园商圈，受 2、3、4 号地铁直通和地面通达性影响，龙之梦购物中心空置率情况明显比对面长宁来福士中心更低。克而瑞资管调研数据显示，中山公园龙之梦购物中心空置率只有 5.7%，而长宁来福士中心空置率高出 4.5 个百分点达到 10.2%。

再如华润万象城，整体空置率也明显低于一路之隔的爱琴海购物公园。

华润万象城

从经营状况来看，原区域优质项目客流恢复较快，且客流基本已恢复本轮封控前，品牌关闭店率明显较低。相比之下原来经营状况不佳的商业中心，在本轮封控后，经营更是 " 雪上加霜 "，商家出现大面积掉铺情况，部分商业中心或面临 " 闭店潮 " 的窘境。

可以看出，优质品牌向优质商业项目集中趋势更加明显。

在这一轮 " 关店潮 " 中，餐饮、零售、体验类业态受疫情影响闭店最为明显。

从整体来看，各大项目关店的业态中，占比最高的为餐饮达到 39%，其次为零售（包括服装、化妆品等）。体验类业态，例如小型萌宠乐园等占比约 20%。餐饮与儿童教培正式恢复营业时间较其他业态较晚，餐饮业态正式恢复堂食为 6 月 29 日，儿童教培则至今未有明确正式营业时间通知。

以具体项目为例，长宁来福士餐饮业态关店数量在该项目所有业态中排在首位，占比达到了 90%，其次是零售业态，占比达到 10%。通过调研数据也可以看出，7 家商业购物中心中，有 4 家餐饮业态关店数量最多，有 2 家为零售业态，其中空置率最低的华润万象城闭店数量最多的则为体验业态，关店比例达到了 96%。

个体户、加盟商受疫情冲击明显。

以餐饮业态为例，小吃简餐类相比正餐关店情况尤为突出，其主要原因为小吃简餐经营主体主要是个体小商户，资金实力较为薄弱，抗风险能力差。

方先生在上海一家购物中心经营餐饮小店，疫情两个月停摆，让原本勉强保本的小店雪上加霜，营业收入为零的情况下，租金一点也没少，由于无力支付租金和人工成本，上海复工后的 6 月初，他直接选择了关店。

其次为一些品牌的加盟商户，以儿童教培行业的龙头品牌美吉姆为例，目前全市有 32 家店，封控后关店 12 家，均为品牌加盟商门店。

上海线下消费零售经历了长达 3 个月的停滞，即便是恢复正常生产生活秩序以来，线下零售恢复依然乏力。