疫情之后，上海的不少商场显现出冷清的态势。

在调研过程中，某地铁商铺运营商表示，由于消费客群以过境人流和附近办公人群为主，疫情前周一到周五运营为高峰期，周六为平日 60%，周日为平日的 50%，疫情后人流同比降低 28%，受此影响，周度平均每人营业额同比降低 22%。

为何郊区和市区商业项目恢复情况存在较大差异？

受疫情影响，上海商业平均空置率不断走高，至 2022 年 2 季度，疫情加剧了空置率上升，达到 7.0%，超过警戒线 2 个百分点，打断了自 2021 年以来的恢复进程。

作者：熊思怡

在这一轮 " 关店潮 " 中，餐饮、零售、体验类业态受疫情影响闭店最为明显。

实际上，郊区受疫情影响相对较轻，再加上商业资源密度相对较低，疫情后人流、客流得以快速恢复。而市区目标消费客群消费习惯发生了改变，上海封控后核心商圈白领收入降低，叠加封控后生活习惯的改变，外出购物、就餐频次减少，社交频率降低，整体消费降级明显，再加上市区商务旅客大量减少，导致空置率大幅增加。

作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

疫情后，上海商业购物中心出现了同区域但空置率分化的情况，一些品牌更强、定位更高，且经营能力更强的商业项目空置率更低，而优质的商业品牌也正在向优质商业项目集中。

由于企业通常以出租面积来核算空置率，碍于数据可获得性，克而瑞资管的调研用 " 空铺数 " 来核算空置率。聚焦此次调研的上海 20 个典型大型商业，从 " 铺位空置率 " 来看，重点项目平均空置率已达 9%，高出商场空置率警戒线 4 个百分点。

在上海解封后，外环主力商业项目恢复情况整体优于市区项目。调研显示，目前外环主力 ( 包含闵行、青浦、宝山、松江 ) 购物中心平均空置率为 5.8%，而市区主力项目平均空置率达到了 11.48%。

下半年空置率或将继续走高

典型重点商圈平均租金走势全线下行，且降幅较为显著，二季度租金较一季度降幅多在 30% 以上，其中，小陆家嘴张杨路市级商业中心商圈租金降幅最大，二季度租金下降 48.5% 至 10.3 元 / 平 / 天。再加上目前客流显著下降，对商业中心全年运营造成了较大影响。

克而瑞资管通过对上海内环、中环、外环以及远郊 20 余个涵盖大型集中商业、半开放式街区商业、地铁商业及区域型社区商业等项目实地调研后发现，上海重点商业项目平均空置率达到了 9%，要显著高于北京、广州、深圳，同时比杭州和武汉等热点城市还要高。

6 月以来，相关市场显现出上海的线下商业零售恢复乏力。全上海市租金水平尚未恢复至疫情前，且目前显著低于其他重点商业城市。

责任编辑：李惠聪

餐饮、零售、体验类业态受影响最大

此外，在调研中我们发现，个体户、加盟商受疫情冲击明显。以餐饮业态为例，小吃简餐类相比正餐关店情况尤为突出，其主要原因为小吃简餐经营主体主要是个体小商户，资金实力较为薄弱，抗风险能力差，其次为一些品牌的加盟商户，关店数量也相对较多。

我们认为，5% 是一个城市购物中心平均空置率的警戒线，也是商管企业运营的首要标准之一，高于这个标准购物中心整体经营将受影响。

内环、中环、外环、远郊大型核心商业恢复程度不尽相同，空置率情况分化严重，郊区由于受疫情影响相对较轻，且商业资源密度相对较低，空置率明显优于市中心项目。

整体来看，疫情对上海零售商业地产带来较大冲击，且这一影响仍在持续。疫情反复使线下消费需求疲弱，而消费总量、消费结构以及消费习惯的改变，正在对原有商业市场造成冲击，最大的表现就是当前商业中心空置率上升、客流量持续下降，如果此类现象一直持续，则有可能导致城市的商业经营再次调头下滑。 ( 中新经纬 APP )

从疫情后恢复程度来看，郊区的商业项目恢复情况要明显好于核心区。如位于上海浦东陆家嘴黄金地段的浦东正大广场，空置率飙升至 34%，而位于七宝外环线的华润万象城，空置率仅有 0.6%。

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上海线下消费零售经历了长达 3 个月的停滞，即便是恢复正常生产生活秩序以来，线下零售恢复依然乏力。

从整体来看，各大项目关店的业态中，占比最高的餐饮业态达到了 39%，其次为零售业态 ( 包括服装、化妆品等 ) 。体验类业态，例如小型萌宠乐园等占比约 20%。餐饮与儿童教培正式恢复营业时间较其他业态较晚，餐饮业态正式恢复堂食为 6 月 29 日，儿童教培则至今未有明确正式营业时间通知。

郊区和市区商业项目空置率显现分化

中新经纬 8 月 22 日电 题：上海商业地产最高空置率已达 34%

此外，购物中心客流下降非常明显，并影响到全年利润创收。以餐饮业态恢复情况为例，正值七八月暑期的购物中心消费旺季，但疫情后的 " 报复性 " 消费并未出现。据多家知名连锁餐饮品牌透露，近两月营业额仅恢复到 2021 年同期的八成左右。