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恒隆地产、太古地产、嘉里建设等企业持有物业收入都倚重于内地市场。如恒隆地产，今年上半年物业租赁收入49.86亿港元，内地贡献33.67亿港元，占比67.5%。又如嘉里建设，2021年度物业租赁收入53.4亿港元，同比增长10.7%。其中内地市场贡献40.5亿港元，占比约76%，同比增幅为15%，高于整体增长。今年上半年占比进一步增至79%。 在城市布局上面，外资房企在内地商业地产投资主要聚焦一二线城市核心地段。上海可以说是必争之地，恒隆地产、新鸿基、凯德集团、新世界、瑞安房地产等企业都非常重视在上海布局与深耕。除了上海，北京、广州、杭州、成都等热点城市也是投资比较热门的城市。这些城市具备经济、人口、消费支撑，商业地产发展潜力备受外资房企看好。恒隆地产自上世纪90年代拓展内地市场，恒隆广场项目已覆盖8个城市，继上海之后，还进驻了包括沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉、杭州7个城市。由于均处于中心城市，商场出租率都比较高，上海两个标杆项目2021年末出租率均达到100%。 3、产品定位高端化，在多个中心城市打造商业标杆项目 外资房企在内地的商业产品线布局并不追求多样性，大多保持在1-3个系列。如恒隆地产在内地商场均以“恒隆广场”命名；新世界主推艺术化购物中心K11；新鸿基以IFC、amp两条产品为主。商业主线的明确，有利于突出商业品牌的特色，加速提高市场的认知度和影响力，同时也便于项目的复制和推广。 另外，外资商业项目定位偏高端化，益于企业资金雄厚和丰富的运营培育经验。从产品线梳理来看，恒隆地产的恒隆广场、新鸿基的IFC、九龙仓的时代广场、嘉里建设的嘉里中心均为高端系列，项目主要布局自上海、北京、杭州等中心城市，并成为城市商业地标。
4、部分外资房企积极通过存量改造、轻型化转型提升核心竞争力 整体来看，外资房企在内地商业地产领域发展以“稳中求胜”，目前已形成一定影响力。但受疫情影响，市场整体不景气，叠加商业项目竞争局势日益严峻，商业运营也面临不小的挑战。部分外资房企已通过存量改造、轻型化转型寻找突破口，提升核心竞争力。 恒隆地产是存量改造的典范，近年都在不断加快对已开业项目进行资产优化。2017年恒隆地产启动上海港汇恒隆广场优化计划，通过硬件装饰升级、动线优化、品牌层级提升、引入直播带货新型经营模式全方位提升商场的消费体验，并取得了显著的成效，商场销售和租金收入都得到改善，这也为其他商场未来经营提供了成功经验参考。目前除了已经完成升级的上海港汇恒隆广场和无锡恒隆广场等项目外，济南恒隆广场为期3年的资产优化计划正在进行时，朝着高端商场目标看齐。 新世界旗下K11正式启动轻资产管理模式。2022年3月16日，K11集团宣布，旗下全资子公司深圳新艺思商务服务有限公司成功投得由上海浦发上城置业有限公司公开招标的上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务的项目。这是K11集团首个位于中国内地的轻资产管理项目，标志着K11集团正式进军内地轻资产管理市场。截至目前，新世界在香港及内地合共营运17个K11项目。按照规划，K11将在未来4年增加21个新项目，即总运营项目将达到38个，运营面积达到280万平方米。 四 外资房企未来机会和挑战 外资房企经营中恪守财务安全是值得内地房企所学习的，但不可否认他们的一贯以来的经营“保守”错过了内地房地产市场特别是三四线城市城镇化红利所带来的规模高速增长期。同时，外资房企在文化背景、管理模式等方面水土不服问题也在困扰它们，在一定程度阻碍了他们的步伐。 就目前而言，行业加速下探、市场持续低迷，融资及流动性受限，让很多内地企业举步维艰，至今难有有起色。对于外资房企而言无疑是低位补仓的大好时机。特别是2021年下半年起，伴随内地房企违约、暴雷潮起，一众外资房企基于自身的资金和财务优势，纷纷寻求项目合作开发机会，获取项目实现共赢。 嘉里建设、瑞安房地产、仁恒置地、路劲等外资房企都在大手笔参与内地房地产投资。如瑞安房地产重仓武汉，在武汉第三次集中供地中，与武汉城建合作中标三宗地块，总代价高达165亿元。 嘉里建设则持续押宝上海，入主多个综合体项目，2021年11月公告成为黄浦区金陵东路最终的保护性开发主体；今年1月4日再次发布公告，成功招标购入上海市黄浦区金陵东路综合用地，总代价133.29亿元。 太古地产今年三月也宣布未来十年斥资超500亿港元投资内地房地产。 此外，瑞安、新世界等部分企业也在城市更新和旧城改造领域，与内地房企展开了激烈的博弈。2021年瑞安房地产与上海永业集团以50/50的比例成立合营公司，开发上海市黄浦区122街坊太平桥社区城市更新改造项目，总用地面积2.76万平方米。新世界中国也凭借自身稳健的发展和持续深耕内地战略，成功收购3宗大湾区旧改项目，包括深圳龙岗区188工业区改造、光明区光侨食品厂项目及广州市海珠区第二人民医院宿舍项目。 进入存量时代，旧改、城市更新领域充满了想象空间，对外资房企而言，旧改和城市更新项目溢价能力更强，在积极参与城市旧区改造与产业升级及城市发展的同时，也为企业未来的发展丰富了土地储备资源。另一方面，城市更新项目所处的区域配套相对成熟，而外资房企又以开发运营商业地产项目见长。凭借自身的开发经验和品牌优势，外资房企有更多的机会可以打造出区域标杆的城市综合体和商业配套产品。
总体来看，外资房企对内地房地产市场的投资机会保持乐观。但结合历年外资房企的“进”与“退”来看，整体动作或仍将保持谨慎，深耕市场的机会型补仓会增加，但投资潮难现。外资房企在内地的投资在“精”而不在“多”，当前市场状态下，投资竞争降低，尤其利好头部外资房企通过精准投资，强化资产组合、进一步巩固整体竞争力。 问答环节 Q1 今年销售行情整体不佳，外资房企表现怎么样？ A1 |
