以港资房企为代表的外资房企进入内地房地产市场较早，长期以来被视作内地商品房开发和商业地产开发运营的先导者。虽然目前整体销售规模在行业百强房企中并不出众，但凭借稳健保守的经营风格、地产开发和商业运营并进的发展逻辑，外资房企的盈利能力和负债水平普遍优于行业平均。

近年来行业调整持续、内地不少规模房企深陷流动性困局、暂缓拿地，企业竞争格局重塑。这对资金相对充裕、负债水平低的外资房企而言是机遇也是挑战。

汪慧

克而瑞研究中心高级研究员

不同于内地房企“规模导向”发展路径，外资房企普遍实行“租售并举”经营模式，甚至更加侧重于持有物业运营。

内地庞大的市场空间和消费力，对外资房企的收入贡献显然不容小觑。在城市布局上面，外资房企商业地产投资主要聚焦在一二线城市核心地段。

外资房企在内地的投资在“精”而不在“多”，当前市场状态下，投资竞争降低，尤其利好头部外资房企通过精准投资，强化资产组合、进一步巩固整体竞争力。

以下为精彩发言

本次分享将从发展历程、经营逻辑、城市布局、竞争力优势等角度出发，对外资房企的经营现状和发展动向做进一步的探究。

一

外资房企经营风格分析

特征一：租售并举、关注效益，盈利能力整体高于内地房企。

一类是以地产开发业务为主的企业的仁恒置地、瑞安房地产等，无论是毛利率还是净利率水平均显著优于行业平均。另一类更注重核心资产配置，如新鸿基地产、嘉里建设等，毛利率能超过50%，净利率也表现突出。

需要说明的是，今年受到市场下行影响，投资物业重估收益下行，少数企业也受到冲击，拉低净利率水平，如九龙仓今年上半年投资物业重估亏损1.98亿港元，净利率也从高位跌下。

特征二：风险敏感性高，坚持低负债、低杠杆经营，保证财务稳健。

外资房企自有资金普遍比较充足，并且融资方面优势也比较大，尽管当前债务管控趋紧的环境下，大多数外资房企“三道红线”指标都保持在绿档，净负债率、扣除预收账款的资产负债率水平明显优于行业平均。

如仁恒置地今年上半年净负债57.5%、扣预资产负债率67.7%，瑞安净负债47.6%，扣预资产负债率55.2%，港龙中国地产净负债23.9%，扣预资产负债率58.7%。

特征三：家族色彩浓厚，家族企业模式发展在外资房企比较常见，“一代创业、后代守财”的逻辑下，这些企业更追求家族财富的世代稳健增长和企业的长治久安。

仁恒置地的家族色彩很强烈，股份高度集中在钟氏家族手上，钟声坚及其侄子钟思亮合计持股72.48%，黑石信托、高盛资管、美国基金管理公司领航投资则持有少量股权。

香港地产界“四大天王”长实、恒基兆业、新鸿基地产、新世界发展家族交班全部完成：李兆基退休后，恒基兆业由两位公子接任分管不同部门，长子李家杰担负大陆业务，次子李家诚则掌管香港业务；新世界郑裕彤家族已经逐步交给第三代继承人，孙子郑志刚已经加入企业管理层。

特征四：投资偏好一二线城市，以长三角、大湾区为主。

外资房企初入内地时，大多选择深圳、上海等开放程度高、文化认同感强、城市配套也相对成熟的沿海城市作为落脚点。

从布局区域来看，长三角经济圈的上海、南京、苏州、杭州，粤港澳大湾区的深圳、广州、佛山等城市仍然是外资房企投资布局的首选。此外，中西部区域的郑州、重庆、武汉、成都等也是目前外资房企投资的热点城市。

站在当下节点，这些城市目前表现相对还是比较有优势的，也为他们规避了一些市场风险。

二

外资房企地产开发业务发展分析

首先，尽管很多外资房企都比较早进入内地，但是一如既往保持着稳健保守的作风，并没有在地产开发方面显露出太大的野心，这也导致整体的开发规模在行业中并不占优势。

根据克而瑞《2021年中国房地产企业销售TOP200》排行榜，有12家外资房企进入TOP200，港资房企为主，占了9家，还有3家新加坡上市房企。

进入TOP50的外资房企仅2家，路劲集团和仁恒置地操盘金额分别排在第46和48位。而瑞安房地产、香港置地、新世界中国、九龙仓、港龙中国等则都徘徊在百强左右。

内部分化断层现象比较明显，在TOP51-TOP100梯队中外资房企缺位。此外，其他多数外资房企如天安投资、凯德置地、长江实业等，在内地房地产市场全年的地产开发销售规模都在150强之外。

其次，近年来，行业融资监管收紧、企业资金压力加大，外资房企现金流则相对充裕，也在积极寻求合作开发机会，通过与内地本土房企合作开发、获取项目，实现优势互补。

根据克而瑞《2021年中国房地产企业销售TOP200》排行榜，外资房企销售操盘和权益比例有所降低，目前销售权益占比多在50%-80%之间。

而多数外资房企基于自身的品牌和开发优势，整体项目开发的操盘比例会略高于权益比例。

当前合作风险也是行业重要关注点之一，合作方的资质可能产生一系列的连带风险，包括项目变卖、合作方更换、资金不能够如期到位影响工程进程等等，外资房子整体合作规模还比较可控，但也要进行风险排查，以免受连累。

三

外资房企地产物业运营发展分析

1、不同于内地房企“规模导向”发展路径，外资房企普遍实行“租售并举”经营模式，甚至更加侧重于持有物业运营。

持有物业运营核心在于通过获取租金收入，为企业提供稳定现金流、平衡收益结构，提升抗风险能力。

通过收入结构比较也能看出内地房企与外资房企不同经营风格，内地房企持有物业收入占比普遍不足10%，但是不少外资企业可达到三成，甚至半数以上，如新鸿基、太古地产、嘉里建设、恒隆地产等。

以恒隆地产为例，恒隆地产是一家典型的港资商业地产企业，近五年收入结构变动反映出企业“去销售、重租赁”的战略导向。到2021年度，企业收入与利润已经完全来自物业租赁业务，整体租赁收入同比增长约16%至103.21亿港元。2022年上半年53.02亿港元、物业租赁49.86亿港元，物业销售3.16亿港元。

2、投资聚焦一二线城市，恒隆、新鸿基等坚持深耕上海

内地经济高速发展以及庞大的消费力，已经成为外资房企的“掘金重地”，收入贡献显然不容小觑。