据悉，张园是上海现存规模最大、保存最完整、建筑形式最丰富的石库门建筑群，包括带西方元素的花园别墅和中国传统内饰的石库门建筑。全新亮相的张园被重塑为兼具潮流先锋与人文关怀并重的“第一城市公共空间”，成为市民工作、休闲、消费、娱乐及体验美好生活的好去处。

　　商业营业用房：2022年1-10月，全国商业营业用房销售面积为6626万平方米，同比止增转降，降幅为0.4%，为年内首次下降；其中10月单月销售面积同比下降23.6%，降幅较9月扩大12.1个百分点。

　　珠海首家万达广场举行奠基仪式，计划投资约16亿元

　　截至2022年9月30日，以经营性物业为底层资产的融资近200亿元，其中经营性物业贷约140亿元。目前还可以进行抵押融资的、已开业的吾悦广场约60座左右，对应估值约450亿元。

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　　武汉市2022年政府工作报告中提到，要加快壮大数字产业，推动元宇宙与实体经济融合。《实施方案》的发布为武汉元宇宙产业划定发展路线图，鼓励元宇宙在旅游、文创、商业、工业、医疗、教育等行业领域率先应用；同时强化政策扶持，开展元宇宙应用场景“揭榜挂帅”，扶持元宇宙企业发展。

　　1、华润置地9.52亿元竞得三亚海棠湾154亩零售商业用地，拟建超级万象城综合体

　　2022年11月：全国300城商办用地成交楼面均价为2036元/㎡，同比下跌22.8%，平均溢价率为1.9%，同比下降1.0个百分点。

　　项目设计结合斗门区“鱼米之乡”美称，提取锦鲤和山谷的美好寓意，取意于“锦山鲤谷”。L型购物中心与商业街区如同两条跳跃的锦鲤，中心下沉广场搭配露台室外商业体验空间如同青山翠谷。

　　01政策动态

　　运营良好的持有型商业地产项目能够产生稳定的现金流，同时可通过经营性物业抵押贷款、发行类REITs、CMBS/CMBN等资产证券化产品等方式为房企开拓新的融资渠道，成为房企穿越行业周期的有效助力。

　　大宗交易：2022年1-11月，中指数据共监测到商业地产大宗交易123笔

　　2、销售面积：2022年1-10月，全国商业营业用房销售面积同比止增转降，办公楼销售面积同比增长但增幅收窄

　　中指点评：

　　2022年1-10月，全国商办物业*开发投资额为13482亿元，同比降幅扩大至12.5%，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重由2021年的12.5%下降至11.8%。

　　2022年1-10月，全国商办物业新开工面积为9750万平方米，同比降幅扩大至39.2%，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重由2021年的9.7%降至9.4%。

　　02市场表现

　　3、上海首个保护性征收城市更新项目张园焕新启幕，西区率先对公众开放

　　2、新城控股举行2022年第三季度业绩说明会，截至10月末全国已开业吾悦广场达135座

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　　2.西安发布陕西省首个商务楼宇等级评定标准

　　2022年1-11月：全国300城商办用地推出面积为18652万平方米，同比下降21.8%；成交面积为13352万平方米，同比下降18.3%。

　　商业市场：

　　2022年9月商业地产市场月报

　　图：2019年10月-2022年10月办公楼及商业营业用房销售面积同比变化

　　中指点评：

　　图：2020年11月-2022年11月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况

　　政策动态

　　数据来源：

　　上海首个保护性征收城市更新项目张园焕新启幕，西区率先对公众开放

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　　华润置地宣传片显示，华润置地将以“奇迹发生地”致敬国家海岸，带来前所未见的万象新产品；以令人惊叹的空间与服务体验，汇集综合零售、全球美食、世界级娱乐IP、文化与艺术中心、全要素免税体验，打造一座新的全球购物度假目的地。

　　2022年中国物业服务价格指数研究报告

　　办公楼：2022年1-10月，全国办公楼开发投资额为4403亿元，同比下降10.3%，降幅较2022年1-9月扩大0.4个百分点；新开工面积为2682万平方米，同比下降35.3%，降幅较2022年1-9月收窄1.3个百分点。

　　1、开工投资：2022年1-10月，全国商业营业用房及办公楼开工投资同比均继续下降

　　11月4日，西安市人民政府官网发布消息称，在西安市投资合作局的指导下，西安市楼宇经济促进会发布了《西安市商务楼宇等级划分要求》(以下简称“评定标准”)。《评定标准》以2021年4月正式实施的三项国家标准——《楼宇经济术语》、《商务楼宇公共服务规范》、《商务楼宇等级划分要求》为基础，综合参考广州、成都等城市在楼宇等级评定过程中的经验，结合西安楼宇发展过程中的实际情况，具有更多的可操作性、适用性和落地性。作为全省首个商务楼宇等级评定标准，将为西安商务楼宇市场分类引导、梯度培育、特色打造、规范发展提供依据。

　　图：2019年10月-2022年10月商业营业用房及办公楼开发投资额同比变化

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　　中指点评：

　　中指点评：

　　本期看点

　　图：2017年-2022年11月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

　　成交楼面均价及溢价率：2022年1-11月，一线城市商办用地成交楼面均价为10775元/平方米，同比上涨0.6%，二线城市为2618元/平方米，同比下跌1.1%，三四线城市为1593元/平方米，同比下跌0.9%。平均溢价率方面，一线城市为0.2%，同比下降0.1个百分点，二线城市为3.5%，同比下降1.6个百分点，三四线城市由于土地推出价格相对较低，平均溢价率高于一二线城市，为7.2%，同比下降0.7个百分点。

　　资料来源：企业公告、

　　11月27日，太古地产、上海静安置业集团合作的上海首个保护性征收城市更新项目张园正式焕新揭幕，张园西区作为项目首期率先向公众开放。

　　《评定标准》的出台规范了西安市商务楼宇硬件、管理和服务等方面的标准，由“经验服务”向“标准化服务”转变，促进商务楼宇向高水平、高标准看齐，为入驻企业提供更完善的办公空间和服务，进而吸引更多优质企业入驻，促进现代服务业发展，带动产业结构升级，使楼宇经济成为西安市经济发展的重要引擎。

　　11月23日，新城控股于线上举行2022年第三季度业绩说明会，针对2022年三季度的经营成果及财务指标的具体情况与投资者进行互动交流和沟通。有关商业地产业务方面，公司管理层主要就“双轮驱动”战略、吾悦广场布局、经营性物业融资等问题进行了说明。

　　数据来源：

　　图：2020年11月-2022年11月全国300城商办用地推出及成交情况

　　(二)大宗交易：2022年1-11月，中指数据共监测到商业地产大宗交易123笔

　　截至2022年10月末，公司已开业的135座吾悦广场实现全国化布局，其中一、二线城市数量占比约32%、长三角三、四线城市数量占比约41%、其他地区三四线城市数量占比约27%。另有储备未开业吾悦广场58座。

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　　新城控股（601155）举行2022年第三季度业绩说明会，截至10月末全国已开业吾悦广场达135座

　　相关信息显示，新城将继续秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，公司住宅开发与商业运营的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。

　　商办用地：2022年1-11月，全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅下跌，平均溢价率同比小幅下降；各线城市商办用地供求均缩量，一线城市同比降幅最大

　　数据来源：

　　登录“中指云商业市场

　　西安发布陕西省首个商务楼宇等级评定标准

　　11月，武汉发布促进元宇宙产业创新发展实施方案，西安发布陕西省首个商务楼宇等级评定标准。市场表现方面，2022年1-10月，全国商办开工投资同比均继续下降，销售面积同比增长但增幅收窄；2022年1-11月，全国300城商办用地供求均缩量，一线城市同比降幅最大。行业动态方面，华润置地拟在三亚海棠湾建设超级万象城综合体，上海张园西区正式对外开放。

　　1、2022年1-11月，全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅下跌，平均溢价率同比小幅下降

　　三亚海棠湾片区定位为“国家海岸-国际旅游度假区”，在旅游产业和免税购物加持下，消费市场活力不断增强。此前，太古地产已与中国中免（601888）联合竞得海棠湾片区一宗零售商业用地，拟打造以零售为主导的度假型商业项目，此次华润置地超级万象城项目落地或将进一步带动海棠湾片区免税购物与时尚消费同步发展，助力海棠湾片区建设面向国际旅游的消费中心。

　　当前，新房销售面积已逐渐见顶，单一的地产开发已无法满足房企自身发展需要，寻求新发展模式势在必行，能够充分发挥房企产业优势和资源优势、推动城市生活方式和产业升级的城市运营商模式成为部分房企的转型方向。世荣万达广场是世荣兆业公司开发的第一个商业综合体，不但有助于提升企业在区域市场的影响力，同时也是企业向“地产+城市运营商”转型迈出的重要一步。

　　数据来源：

　　市场表现