谈房产调控：

　　炒房需求已不大，问题是刚需和改善性需求也较弱

　　一方面，需要进一步对大中型城市房地产政策进行调整，释放有效的刚需和改善性需求。另一方面，需要支持杠杆相对较低、经营相对稳健的房地产企业，缓解这些企业的流动性压力，遏制房地产债务风险在企业中的蔓延趋势。

　　NBD：房地产行业发展，对整个经济影响很大。怎么看房地产行业目前的情况？问题在哪里？

　　海闻：房地产对于处在工业化城镇化的国家和发达国家来说，都是重要的产业。房地产业的产业链很长，从土地、建筑、家具、耐用消费品、餐饮零售、物业管理、甚至到交通等都会涉及到。

　　目前，发达国家房地产业占GDP的比重都超过10%，美国约14%，中国约7%。这几年由于中国的调控政策，房地产的投资增长率和占GDP的比重都在下降，今年前三个季度的比重只有6.4%。

　　中国的房地产经过几年的调整，炒房的需求暂时已经不大，但刚需和改善性住房需求目前也比较弱，今年以来的销售和投资都是比较明显的负增长。这既有金融方面的原因，有经济下滑收入下降的原因，也有疫情严重、封控严格的原因。如果疫情过去，人口流动正常化，加上经济逐渐恢复，预计房地产需求在明年下半年应该有所增长。

　　不过，房地产需求的改善幅度可能还是会比较弱。因为对于中小城市来说，住房有些过剩，房价还有进一步调整的空间。不少城市还在托住房价，但如果价格没有调整到位，市场需求量也很难有大增长。对于大城市来说，还有不少限制性的政策，影响有效需求的释放。

　　NBD：那么，对于优化地产调控政策，促进房地产市场发展，您有什么建议？

　　海闻：一方面，需要进一步对大中型城市房地产政策进行调整，释放有效的刚需和改善性需求。

　　另一方面，需要支持杠杆相对较低、经营相对稳健的房地产企业，缓解这些企业的流动性压力，遏制房地产债务风险在企业中的蔓延趋势。对于本身杠杆率较高、经营问题较多的企业，采取市场化出清的方式，来缓解整个行业需求收缩带来的经营压力。我们看到，房企的融资政策，目前已经在朝着积极的方向进行调整。

　　谈宏观政策：

　　相比货币政策，财政政策对经济刺激更有效

　　面对经济不景气，相比货币政策，财政政策对经济的刺激更加直接有效。在增加财政支出的同时，配以必要的货币政策，可以减少政府债务对民间投资的“挤出效应”，达到经济尽快恢复正常增长的目标。

　　NBD：应对疫情影响，我国在货币政策和财政政策上，也推出了有力的举措，您怎么评价目前的效果？

　　海闻：近年来，面对经济下滑，央行和财政部都在启动积极措施，希望能刺激经济增长。在货币政策方面，通过降准和降息，今年前三季度，广义货币M2已经增长了12.1%。在财政政策方面，通过减税和基建，广义财政支出已经增长了12.8%。另外，国家在5月份下达了“6个方面33项措施”的一揽子计划，涉及了退税、铁路航空专项债、小微贷款在内的累计约12万亿的刺激措施。可见，货币和财政政策已经在不断发力。

　　但目前投资和项目进展似乎还不快，经济恢复得也很缓慢，这里既有从政策出台到落实项目再到实际生产和消费的“时滞”问题，也有企业和居民对未来预期偏弱信心仍然不足的原因。

　　NBD：要提振发展信心，放开经济活动，在货币政策和财政政策上，还有哪些可以提供的“武器”？在这方面，如何形成有效的政策组合？

　　海闻：还可以进一步加大调控力度来降低企业成本，增强企业对未来收益的预期。比如，进一步降准降息，尤其进一步调降房贷利率来促进住房销售。我国的存款基准利率也多年未变，也可以通过调降存款基准利率来降低金融机构负债端成本，激励金融机构降低贷款利率以支持实体经济。

　　财政政策方面，可以增加专项债额度，加大对基建、居民消费、医疗基础设施等领域的支持力度。中央政府可以增加债务融资力度，或发行特别国债，加大对地方政府的转移支付，缓解地方财政压力。增加专项债对地方政府隐性债务的置换力度，阻断房地产风险向城投平台类企业的蔓延。同时，有关部门要监督政府将减税降费落到实处，尤其是加大对地方政府的监管力度，避免经济、财政越困难而地方政府反而变相“加税”的情况。

　　总之，面对经济不景气，相比货币政策，财政政策对经济的刺激更加直接有效。在增加财政支出的同时，配以必要的货币政策，可以减少政府债务对民间投资的“挤出效应”，达到经济尽快恢复正常增长的目标。