近日，中金公司发布其对商业地产市场的2026年展望报告，明确指出未来两至三年是把握商业地产核心资产绝对收益机会的重要窗口期。报告认为，以稳定可持续的租金收入和利润为主体的商业地产个股，是当前市场环境下兼具成长性与股息回报的优质配置选择。

根据中金公司的分析与预测，核心商业地产资产的价值将在未来几年逐步显现。报告判断，自2026年起的未来两至三年内，聚焦于商业地产运营的相关上市公司，有望实现年均约5%至10%的可派息租赁利润增长。这一增长预期主要源于优质商业项目租金收入的稳步提升和运营效率的持续优化。与此同时，这类资产预计能够为投资者提供约5%至6%的年度股息收益率。这一收益组合，在当前的宏观经济与利率环境下，为寻求稳健回报的资金提供了具有吸引力的绝对收益选项。

报告进一步对不同类型房企的估值逻辑进行了辨析。对于开发业务体量仍占据较大比例的综合性房地产企业，中金分析指出，其股价在短期内的表现将更多受到住宅开发业务周期、销售去化及政策面因素的影响，其波动性与市场情绪关联度较高。然而，若从长周期资产价值的视角审视，部分此类企业体内所持有的商业地产资产，其潜在价值相对于房地产投资信托基金和一级市场的估值水平，仍存在一定的重估空间。这意味着，市场可能尚未完全反映其持有的优质商业物业的长期现金流创造能力与内在价值。

该展望的提出，是基于对宏观经济趋势、产业结构调整及不动产金融化进程的综合研判。随着中国房地产市场从高速增长的“开发时代”逐步转向精细化“运营时代”，能够产生持续、稳定现金流的商业地产核心资产，其作为“压舱石”的配置价值日益凸显。尤其是在写字楼、零售物业、物流仓储及产业园区等细分领域，具备强大运营管理能力、项目位于核心区位且租户结构优良的企业，其抗周期能力和盈利确定性相对更强。

总体而言，中金公司的报告为市场参与者提供了一个清晰的投资脉络：在未来三年的维度上，投资者应更加关注纯粹的商业地产运营商的业绩成长性与股息回报，将其作为获取绝对收益的核心；同时，对于综合性房企，则需要以更长远的眼光，审视并挖掘其旗下可能被低估的商业资产价值。这一研判不仅为机构投资者的资产配置提供了专业参考，也反映了中国不动产市场价值发现逻辑正在发生的深刻变迁。