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股市一年翻番，但基本面不支持。2014年7月至2015年6月，中国股市大幅上涨，上证指数从2000点上涨至5000点，涨幅超150%，创业板指数从1300点上涨至4000点，涨幅超200%。但上涨脱离了基本面，2014年以来中国经济明显下滑，企业盈利下降。 1986年-1991年的日本房价大涨和货币政策密切相关，随后1991年日本央行加息又刺破了泡沫，显示日本房价对货币政策敏感度提高。 房地产价格大幅下跌和经济低迷使日本银行坏账大幅上升。1992年至2003年间，日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭[参见吉野直行（2009），国际经济评论]。日本所有银行坏账数据，从1993年的12.8万亿日元上升至2000年的30.4万亿日元[参见李众敏（2008）国际经济评论]。 政策刺激 2015年末，房地产贷款余额为21万亿元，占人民币各项贷款余额比重为22.4%。其中个人购房贷款14.2万亿元，占比15.1%，房地产开发贷款6.6万亿元，占比7%。考虑到地方融资平台以及相关产业链的贷款，房地产价格下跌将对金融部门产生巨大冲击。 2014年11月，央行首次启动加息，成为股市上涨催化剂。随后央行于2015年多次降准降息。在经济下行和企业盈利下滑背景下，流动性是驱动股市上涨的重要原因。 近期一线城市房价暴涨，和2015年的中国股市有许多共同之处。 当前中国房地产市场虽然在加杠杆，但绝大部分是政策允许的“场内杠杆”，场外杠杆水平较低。总体来看，中国居民杠杆水平低于主要发达经济体。2015年，中国房地产贷款占银行贷款比重为22.4%（其中个人购房贷款15.1%），相比2014年提高了1.1个百分点，但比美国水平低很多，美国次贷危机以来不动产抵押贷款占银行信贷的比重持续下降，但仍高达33.2%。 房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。 |