|
从房地产发展阶段看，兼具日本1974和1991年前后的特征。对照典型工业化经济体房地产发展的历程，中国房地产发展正进入新阶段：1)从高速增长到平稳或下降状态，2014年20-50岁置业人群达到峰值、城镇户均1套、城镇化进程放缓；2)从数量扩张期到质量提升期。随着住房趋于饱和(城镇户均一套)，居民对住宅质量、成套率、人居环境等改善性需求要求提高。购房需求结构从20-35岁的首次置业为主演变为35-50岁的改善性置业为主。3)从总量扩张到“总量放缓、区域结构分化”。中国城镇人口的分布与区域住房价格水平基本吻合，而人口空间的分布通常会经历三个阶段，第一个阶段，人口从农村向城市转移，不同规模的城市人口都在扩张，而且在总人口当中的占比均在上升。这一个阶段和经济快速增长、制造业快速发展相关，而城市化率还没有达到55%。第二个阶段主要是郊区化，一些中小型城市增长放缓，而大都市人口比重继续上升，这一阶段伴随着制造业的绝对衰退、服务业的相对发展。对应的城市化水平大致在55%-70%之间。第三阶段则是城市化率超过70%以后，人口继续向大都市圈集中，中小型城市的人口增速缓慢。我国人口的区域分布结构正逐步从第一个阶段向第二个阶过渡。 脱离基本面 中国当前兼具1974年和1991年的特征。 房市“场外配资”的规模有多大？链家官网的数据计算，2015年3月至今（截至2016年3月13日）链家理财平台成交金额约186亿元，其中约25%为首付贷，首付贷金额为46.5亿元。考虑到链家北京二手房市场占有率约60%，上海、大连、成都等占比均超过20%份额，以及链家在本轮舆论中的中心地位，如果按照链家在全国首付贷中10~15%占比计算，全国首付贷金额约300~500亿元，加上众筹、消费贷转房贷等其他方式，预计全国房贷“场外配资”金额在500~800亿元左右，撬动的房地产成交额如果按照保守的5倍计算，则杠杆成交金额超2500亿元。 2014-2015年股市上涨和居民加杠杆有关。两融和场外配资规模大幅增长，其中两融余额增长近2万亿元，配资杠杆也达到万亿级别。 当前中国房市具备1974年前后日本的很多特征，如经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有转机。但许多因素也和1991年前后相似，如人口拐点和区域分化，应避免货币超发引发资产价格脱离基本面的泡沫化趋势。住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。 （4）银行坏账大幅增加 近期中国一线城市房价暴涨，并逐步蔓延至二线城市，资产价格泡沫担忧加剧。当前中国房市与1991年日本房市大泡沫、2015年中国股市大泡沫类似。但也有一些不同之处，如调控得当尚有转机。泡沫吹大了是要破的，谁也脱离不了地心引力。 1991年日本房价泡沫破灭前，很多特征和当前的中国相似： 1991年后，日本经济陷入停滞，和其他国家相对力量出现明显变化。以美元计价的GDP总量来看，1991-2014年间，日本累计增长30%，美国增长194%，中国增长26.3倍，德国增长114%。1991-2014年间，日本GDP占美国比重从60%下降为26%，中国成为第二大经济体。 【推荐】当前房产泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较 1991年地产泡沫破灭后，日本经济增速和通胀率双双下台阶，落入高等收入陷阱。1992-2014年间，日本GDP增速平均为0.8%，CPI平均增长0.2%，而危机前十年，日本GDP平均增速为4.6%，CPI平均为1.9%。 （3）房地产占固定资产投资比重大，链条长，泡沫破灭对投资冲击大 房价上涨降低实体竞争力。一线城市房价不断攀升，成为阻隔人才进入城市的高门槛，会影响整个城市的竞争力。另外，高房价将颠覆人们对财富和生活的认知，让实业投资意愿下降。Miao and Wang（2012）研究发现，企业受资产泡沫的吸引，会将有限的资金投入有泡沫的生产部门，其主业的创新投入因此受到抑制；如果存在泡沫的部门不具有技术外溢效应（如房地产业），则投资转移对创新投入的抑制将对经济增长产生消极影响。 日本泡沫破灭后，经济陷入了失去的二十年和长期通缩，居民财富大幅缩水，企业资产负债表恶化，银行不良率上升，政府债台高筑。另外，日本政治影响力下降，超级大国梦破灭。 1986-1991年最后疯狂期，日本房价涨幅明显加速。六大主要城市住宅用地价格累计上涨169%（年均增速18.4%），而1975-1985年11年间，日本房价六大主要城市累计仅上涨79%（年均增速6.2%）。1987-1990年间年均增速高达24.6%，甚至超过1955-1974年快速上涨期的平均增速（年均增速22.2%）。 当前中国房地产与日本1986-1991年房地产大泡沫比 （1）陷入失去的二十年和长期通缩 区域分化明显 |