房地产价格大幅下跌和经济低迷曾经使日本银行坏账大幅上升。1992年至2003年间，日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭[参见吉野直行（2009），国际经济评论]。日本所有银行坏账数据，从1993年的12.8万亿日元上升至2000年的30.4万亿日元[参见李众敏（2008）国际经济评论]。

　　经济的持续衰退，和政府的逆周期调控，使得日本政府债台高筑。1991年日本政府债务/GDP比重为48%，低于美国的61%，意大利的99%，略高于德国的39.5%，2014年，日本政府债务/GDP比重为230%，远高于美国（103%），德国（71.6%），意大利（132.5%）等。

　　从城镇化进程看，中国更接近1974年前后的日本。当前中国城镇化率为56.1%，还具有很大潜力，这和1974年前后的日本更类似，1990年日本城镇化率已经高达77.4%，1970年日本城镇化率75%，事实上，日本1960年城镇化率已经达到63.3%，高于当今中国，显示城镇化是未来支撑中国房地产的重要变量。

　　从增速换挡期进程看，中国类似于日本1974年前后。当前中国经济第一次面临增速换挡，这和1974年前后日本相似，从人均GDP来看，中国也和1974年的日本更像，因为1991年日本早已是高等收入阶段。这意味着，如果未来中国经济维持中高速增长，购买力有一定保障，可以消化一定泡沫。而1991年后的日本经济停滞，购买力下降，无法消化泡沫。

　　十次危机九次地产，地产泡沫过高将降低一国实体经济竞争力，地产泡沫崩溃将引发经济金融危机。

　　虽然有限购等限制措施，一线城市仍大幅受益于本轮政策支持。二套房首付比例下降幅度达20-30%，贷款利率大幅下降，贷款利率优惠比例大增，财税方面支持力度显著增强，如营业税免征标准由满5年变为满2年。

　　深圳几乎将杠杆用到了极致。人民银行深圳中心支行的数据显示，2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。而且深圳按揭平均成数高，2015年12月份达到65%，远高于“北上广”三市，同比高3.2个百分点，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点，可谓将贷款杠杆几乎利用到了极致。

　　房地产和土地是很多企业重要资产和抵押品，随着这些资产价格的暴跌，日本企业资产负债表出现明显恶化。企业为修复其恶化的资产负债表，不得不努力归还债务，1991年后尽管利率大幅下降，日本企业从外部募集资金却持续减少，到90年代中，日本企业从债券市场和银行净融入资金均转为负值。

　　当前中国房市与日本1974年前后泡沫比也有相同点：经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等，如果调控得当，尚有转机

　　风险：十次危机九次地产

　　在对目前国内房市形势的研判上，我们认为，总量上地产高点已过，进入全面降温阶段，但结构上的分化仍在继续。从7月经济数据上看，1-7月份房地产开发投资累计增速为5.3%，较1-5月下降0.8个百分点，连续四个月下滑，同时商品房销售面积、销售额以及新屋施工及新开工面积增速呈现不断放缓趋势，地产市场总体呈现降温态势，高速发展势头不再。而房地产价格和去库存效果上，区域分化明显。房地产价格环比增速上，一二线城市继续高速上涨，而三线城市增速相对平缓，同时商品房成交面积环比增速上，一线城市仍坚挺，而二三线呈现出现下滑。实际上，目前不少一线城市已出现库存不足和"地王"现象，不断高攀的房价更是迫使地方政府出台政策抑制房价过快上涨，此前苏州宣布限购、南京提高二套房首付比例等各地密集新政的出台也是对此的反映。房地产市场目前面临的一二线城市价格泡沫问题和三四线城市的库存去化问题都需要时日解决。与日本相比，中国经济整体韧性较强，财政刺激仍可期待，同时城镇化还有空间，货币政策无效下如何通过财政措施激发实体需求，引导私人部门实体投资扩大以吸收房产泡沫的结构性调控成为关键。

　　根据上文对中国和日本的比较，对于东亚国家，由于居民储蓄率高而且消费需求不足，很容易出现地产泡沫高企的问题。特别是在叠加外需收缩的环境下，如果财政政策不及时发力支，整个经济很容易陷入债务通缩的恶性循环之中。日本政府当年紧缩货币政策刺破地产泡沫是正确的，但却没有及时扩张财政政策刺激企业需求，导致了失落的二十年出现。反观我国，在此关键时点，能否在退出货币过度宽松的同时，真正做到积极的财政政策，并配合产业结构调整和债务处置政策，成为决定未来经济走势的重要拐点。从长期来看，地产泡沫不破和结构调整不立，对股票市场和债券市场都不是利好。

　　本人曾在2014-2015年提出三大预测：经济“新5%比旧8%好”，A股“5000点不是梦”，房市“未来十年一线房价涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长”。先后验证。