当房地产告别人本主义、民本主义，它就进入了自身发展的高级阶段，我称之为房地产资本主义阶段，也即资本主导的阶段。这里所用“资本主义”一词没有意识形态含义，只是为了更强烈地说明资本无所不在且举足轻重的作用。

　　何谓房地产资本主义？

　　从宏观看，就是整个经济、投资、信贷对房地产依赖到一种谁都离不了的程度。它已经成魔，自运转，谁能替，奈我何？一切都是命运，当我们选择了投资拉动、基建先行、土地出财政、一业带百业、银行需要抵押物做“锚”、天量货币需要“超级蓄水池”消化这样的增长模式，就注定了，在那些一直能提供未来想象力、不断有新题材新发展的地方，房地产的非理性繁荣必然发生。

　　融信集团相关人士告诉秦朔朋友圈，为何敢举出如此价格，一是看好上海世界金融中心的未来和内环的地段价值，二是周围地块的拆迁成本已经是8万元/㎡。金融中心、世界城市，那都是要真金白银投出来的，否则哪有这样日新月异的城市面貌？不是政府不努力，是政府要改天换地出政绩，投资拉动促GDP，太努力。

　　因为政府要做太多的事，包括维持庞大的低效部门，所以货币供应必须年年上新台阶。中国广义货币供应量从2009年起就是全球之最，从这个角度看，中国央行早几年已经超过美联储成为全球最大央行。这不是周小川的事，是整个中国经济发展模式的事，我们的GDP是靠更多的资金注入往上拱的！不把房地产拱上去，又能拱什么呢？拱什么都过剩！

　　说完宏观说微观。从微观看，房地产资本主义意味着，房子不只是房子，土地不只是土地，充分运用金融工具做房地产，把房地产当成金融和资本来运作。一旦这种思维和操作模式成为房地产主流，就从产业时代进入资本时代。

　　我看到的房地产资本主义的图景是——以房地产作为优质基础资产（土地、房子、房地产公司股权），以价格上升作为确定性预期，以成本不断下降的低息资金和理财产品作为燃料，以价格重估作为抵押型金融体系的润滑剂，以居民负债率的上升作为对价，进入“上涨、上涨、只要上涨大家都是赢家”的向上冲刺期。

　　在这个拿块地就是几十亿甚至上百亿的时候，对土地和建筑的专业情怀退位，职业经理人无足轻重，各式各样的金融资本玩家跳上舞台，中小发展商空间局促，大寡头风云际会左右逢源。

　　如果说囤地、捂盘、炒地、炒房、加杠杆等等，可以作为房地产资本主义的早期形态；现在则是中盘，就是大规模使用金融工具（贷款和金融机构的场外配资），尽可能加杠杆，充分利用地价上升来扩张资产负债表；负债越多越好，用“负债”竞逐“资产”（包括房地产公司股权），然后拉升资产价格，或者快速周转产生现金流，以现金流为依托进一步融资扩张。

　　以擅长“借钱拍地”的融信中国为例，所使用的金融工具包括：在海外上市，发行公开公司债和私人公司债，发行购房应收账款的ABS（资产支持证券），入股农村商业银行，与股份制银行战略合作，成立合资保险公司。融信金融运作的核心如下：竞拍一二线土地，由于土地估值高，相应增加了公司净资产，降低了已有负债率，从而提高了债信评级，继而可以发更多债和利息更低的债。

　　地王在手，而且是上海地王在手，还怕谁不抢着来合作呢？银行不往高处走，难道会往PPI月月下跌的实体经济走？只要银行想把钱借给你，就有各种证券化通道通向你——项目融资证券化，抵押贷款证券化，尾款回收证券化，垫付首付甚至与P2P公司合作“零首付”，然后你再去拍地……

　　资本逻辑的蔓延

　　“不用有钱，只要有胆。你把地拍下来，银行排队等你，你自己不用出钱。你也不用太懂房地产，专业能力强的开发公司太多了，他们没有项目不行，绝对愿意跟你合作。”几个月前，我对地王逻辑百思不解，一位“内部人”这样为我指点迷津。

　　我被点醒了。原来是这样，做房地产其实是做金融。房地产好像一个资金流进流出的管道，现在最重要的功夫不是像制造业的产品经理那样做产品，而是看谁能整合更多金融资源，高杠杆撬动大规模的资金，然后通过房地产项目实现规模化的盈利回报。

　　房地产还是产业，但是它的第一属性已经变成金融。如果说美国的次贷危机源于个人可以不断向上重估房地产价值，以此增加融资额，现在，在水漫金山、资金横流、没有很多好资产可投的背景下，中国发展商手里的土地就成了香饽饽。一个新地王诞生，客观上就能让更多土地被“价值重估”，“地主”也就能拿到更多融资额度。怪不得每一块地都有那么多发展商去拍，自己拍不到，能把地价推高一些也能获利啊！

　　当勇敢的发展商看穿了房地产金融化、资本化的逻辑，只要做一件事就好了，大胆举牌，哪个城市越多想象力就去哪里。地价节节升，房价步步高，银行，还有央企心甘情愿和开发商建立统一战线，为他们提供各种支持。

　　这里要特别说一句央企。由于央企的资金成本最低，闲置资金最多，某种意义上是“类银行机构”。所以央企在追逐地王方面特别凶猛，战绩也最辉煌。

　　而看到房地产本质上是一出“资金低进高出”的游戏，也就有越来越多的发展商建立自己的金融平台，全力争取金融牌照。

　　不仅发展商玩金融，普通公司也拿房子玩融资。网友有个段子，“假如我有一套房值1000万，公司资金流紧张。于是我找中介勾结，拉涨到1500万‘卖’给亲戚或铁杆朋友。首付三成，还可以贷款1050万。原先按抵押贷款就只能贷五成500万。”能否操作且不论，但“拉更高的价格—估更高的价值—贷更多的款”，这个逻辑看起来颇得人心。

　　历史上房地产在中国太兴盛了，有阶段性横盘，有三四线库存压力，但从没有过系统性风险和灾难性打击。所以，没有人真怕，对眼前利益的贪欲会战胜一丝丝的恐惧。一家银行的分行行长对我说，“我怎么不知道不可能一直涨下去，但我们是要每年考核的，你不贷款，别的银行贷款，信托和保险资管计划去支持，那你怎么办？”

　　房地产资本主义是房地产发展到一定阶段的产物，是更高效的武器，它能加速资本和流动性的供给，也能为行业整合、跨界合作提供技术和制度安排（如并购），还能为购房者、投资人带来更便捷的金融服务。因此促进了行业的兴盛。只是，谁都不知道，兴盛之后的危机何时爆发，以何种方式爆发。

　　盛世危言

　　越早预测房价下跌的学者现在越遭人骂，因为阻了人家的财道。

　　我只想做三个提醒，但什么时候发生，我不知道。

　　第一，居民加杠杆的空间还有多大？