据央行数据，截至今年上半年，个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%，个人购房贷款新增2.36万亿元，同比增长1.25万亿元，居民的杠杆率迅速提高。按照经济学家巴曙松给出的数据，中国居民杠杆率从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年估计会达到43%-44%。与发达国家比还不算高（英国、美国在80%以上，日本超过60%），但和墨西哥等人均GDP较为相近的国家比已经比较高了。如果看房贷收入比，预计到2020年中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时的水平。如果看交易杠杆率（新发放房贷规模/房屋销售规模），2015年中国为43.12%，而美国是在接近50%的时候发生了次贷危机。

　　第二，社会成本的压力会不会显性化？

　　当前一二线市场的房地产兴盛，看起来没有输家，政府、开发商、融资者、购房者包括已有住房者，谁的利益都被推高了。但是，兴盛背后的社会成本可能越来越高。有产者随着房价上涨，财富获得感会增强，如果抵押，也可以得到更多贷款，其每年长出来的“资产收益”远超上班族一年劳动所得。他们通过金融地位带来的优势在不断增强。无房者到哪里贷款呢？即使能贷到款，利率会多高呢？他们的资产劣势必然带来多方面的劣势。包括孩子受教育，有房和无房户的差异也很大。类似这些无法定量的压力，要不要真正去关切？

　　第三，如果房价从高点回落，有没有风险预案？

　　有很多方法可以控制房地产的非理性繁荣。最近看到国务院发展研究中心原副主任刘世锦在搜狐财经专访时，建议促进城乡之间要素的流动。他说中国有一个趋势，一方面农民要进城，同时一部分城里人也想下乡，到小城镇去。北京郊区有一个农民的房子，你能去买吗？买了以后法律是不认可的。怎么真正保护农民利益？有些人说农民的集体用地、宅基地不能动，万一把卖了的钱花了社会不就不稳定了吗？这种人不仅农村有，城市也有，比重到底有多大？可能只有1%。农民这些土地资源，无论是集体建设用地还是宅基地，只有通过交易、流转以后，它的价值才能得到真正的体现。如果不允许它流转交易，你要保护农民利益，农民利益是多少你都搞不清楚，谈何保护？

　　我完全赞同刘世锦的主张。如果农村的土地制度改革有实质性的突破，可以和城市对接了，很多城市的很多区域的地价，都会有一种“拉平效应”吧，就像低成本的中国劳动力进入制造业，欧美制造业马上就转移了。

　　这一轮中国房地产的兴盛是在人口结构、经济基本面等都不支持的情况下，突然爆发的“非典型兴盛”，是房地产资本主义在“施魅”，但能走多远呢？砖头比人民币硬这么多，这是多么可悲的兴盛！

　　日本地产泡沫破灭后，失落了20年，居民财富缩水，企业资产缩水、资产负债表恶化，银行坏账大增、政府债务高筑。中国虽然有中高速增长的支撑和一定的城镇化空间，但要不要早做准备呢？大跌带来的负反馈中国是受不了的，那么高位停住、高位横盘是不是相对理想一点的方式？！有发展商说：“过去搞开发，当然希望涨，但测算依据是不下跌。一下跌客户都会挑你的各种毛病。现在，大家的预期已经变成不会跌，跌不了。有的开发商财务成本高，心理预期已经是不能跌，肯定涨。这种单边逻辑其实很危险！”

　　JackHershey是沃顿商学院的教授，在学习结束的晚宴上，我问他房地产泡沫的问题。他说：“我们有一位28岁的博士，毕业后到斯坦福大学教书，买不起房，租也有压力，学校权衡了一下，让他到30英里外的地方住，然后司机接送。”他说刚去过旧金山，出租司机告诉他，30年前花6万美元买的房子，现在是100万，所以他准备不做了，把房子卖掉，用卖房的钱回老家能过得很好。

　　“泡沫最后，一定是一个悲剧（absolute tragedy）。”教授说。

　　旧金山是我心目中的圣地。但听Jack Hershey的语气，他一点也不羡慕。

　　本文作者：秦朔,商业文明联盟创始人。

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