济南住宅市场一片火热，但商业地产市场却供应过量及需求不振。16年前四个月济南写字楼市场成交量明显上涨但库存量依旧很大，后出现两个月成交量下滑后突然放量上涨，6月份成交创近两年的峰值。除了写字楼市场的供应过剩，商铺方面，由于受电子商务的冲击，市场需求不振。

       今年上半年济南办写字楼、商铺成交量均出现不同程度上涨，但高库存的现状并未改变，依然存在市场风险，去化压力较大。2016年上半年济南办公市场供应量激增，主要受奥体中心片区办公项目集中放量影响，中央CBD 规划落地未来办公项目集中度更高。

       商业地产去库存形势严峻

       目前房地产行业行情火爆，但是相对于住宅板块销售行情，商业地产市场稍显寂静。对于省会城市济南来说，政府对于商业地产规划与开发是有节奏性的。库存压力不仅来自于巨量的建筑设施库存，对开发商来说还有资金及成本的压力，以及来自大量物业的库存压力。面对当前的市场形势，需要有新的商业业态来填充，商业地产项目一定要创新才有出路。

       受电商冲击 实体经济下行

       随着电商快速扩张，全国网购量持续提高。网上零售对实体商品零售的冲击进一步延伸，已经使商业用房的销售和运营大受影响。近年来，由于实体商业的不景气，百货业态及卖场相继出现集中关店现象。多个知名百货公司相继关闭部分其在二三线城市，甚至一线城市的门店。

       选择好的地段投资 仍能取得回报

       选择商铺、写字楼投资，关键还是看地段。好地段的商业地产属于稀缺资源，仍具有很大的投资价值和升值潜力。而且，好地段商业地产的出租收益率比较高，特别值得一提的是，在济南市热点区域的中弘广场、聚隆广场、世茂国际广场等现房正在火爆销售中。尤其是在当下利率下滑、理财产品收益率低下的情况下，好地段的商业地产具有很高的回报率。

       在城市的规划中，商业用地是住宅周边必须配套的。商业地产去库存形势很严峻，压力要比住宅大，将直接关系到市场的健康发展。商业地产在运营上，一方面应考虑如何合理配比业态，另一方面则要通过创新填补客群空白。同时，政府也应采取措施推动和鼓励传统商业向体验型业态过渡。根据新的消费趋势，未来商业零售业发展将向以体验式业态为主的商业综合体过渡。