在经历了一轮“调控加码”之后，中国20多地楼市显露降温态势。中国国务院总理李克强近日在“中国-葡语国家经贸合作论坛第五届部长级会议”开幕式上发表主旨演讲，这也是李克强在调控加码后首谈楼市。总理的谈话释放出哪些清晰的信号？

李克强：针对当前中国房地产市场的一些分化态势，我们将强化地方政府主体责任，因地因城施策，保障居民基本住房需求，采取符合国情和城市特点的有效措施，努力实现住有所居，促进房地产市场平稳健康发展。

解析

因城施策是未来楼市调控的核心

全国政协委员、财政部内部控制委员会委员、瑞华会计师事务所管理合伙人张连起就曾说过：对于房地产政策，不能头痛医头，脚痛医脚，要立足中长期发展目标，制定综合性的政策，特别是要防止资本狂欢，防止通过杠杆或者操纵使得房地产价格失控。粗放投资模式终将会被时间湮灭，未来精细化的一些调控或者“一市一策”分类分级分层调控，将是未来调控的方向。

可见，因城施策将成为未来楼市调控的核心。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在解读李克强的谈话时指出，前中国房地产市场出现“一头冷一头热”的情况。一方面，大量三四线城市面临去库存的战略任务；另一方面，过热的一二线城市又需要控泡沫。这种情况下，显然不能搞一刀切。而且，即便同属于楼市过热的城市，各地供需关系紧张的原因也不尽相同，这就是总理提及因地因城施策的原因。

事实上，纵观本轮辐射20多个城市的调控热潮，几乎每个城市的调控措施都有所不同：有的重启限购，有的侧重限贷，有的则重拳治理土地市场。地方政府责任主体的定位正在加强。

全国政协委员、住房和城乡建设部专家委员会委员张泓铭也在今年两会期间提出：在总体减杠杆的前提下，我们要分不同的地区，采取不同的措施。对于库存严重的地区，对需求一端要用好政策加以引导和撬动，推动需求以消化库存，对于供给则要适度收紧。对于已经过热的一线城市要反过来干，对需求降杠杆，对供给适度加大杠杆。

楼市平稳健康是政策目标

与一些极端评论相反，中国刮起的此轮调控风暴并不是为了打压楼市，也不是让更多人无法买房，而是防范风险，让房地产市场保持平稳健康发展。

这就意味着中国当局既不会坐视房地产市场出现系统性的崩盘危机，也不会出现放任其虚热伤害实体经济。

早在2013年，全国政协委员、广州宏宇集团有限公司董事长黄文仔就曾指出问题：“地价屡创新高，政府拼命高价卖地，房价怎么能降下来？”

在黄文仔看来，政府调控楼市应先调自己，抑制地价快速上涨，才能彻底抑制房价。而抑制地价快速上涨，并非一定是降低地价，而是政府设定房屋销售价格，由发展商自己竞拍地价。“打个比方，这块地的房子售价不能超过1.5万元每平方米，在这个基础上开发商自己定地价。”黄文仔认为，这样一来房价永远涨不上去，开发商也只能微利，但对政府来说地价收入会大幅减少。“土地收入是地方政府重要收入，不可能不重视，所以关键还是政府如何调自己。”

顾云昌表示，从李克强的表述来看，对中国经济和房地产市场都是充满信心的。房地产市场的增长源泉来源于新型城镇化的持续推进，其中良性的、真实存在的购房需求官方其实是鼓励的。房地产市场销售持续增长，从而带动投资增长和经济发展也是决策者所乐见的。

但若是过快增长，带来虚热，那就必须防范。这就是本轮调控出台的初衷——将房地产市场的温度控制在一个合理的区间内。

但是，在高库存城市，开发商如果一味的“等、靠、要”，只等政府来救市，这肯定是不行的。

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森就曾表示过，高库存城市，开发商如果只是等政府救市，一味‘等、靠、要’肯定没有出路。开发商应放弃侥幸心理，该降价就降价，以价换量才能争取主动，这是“做减法”。

黄其森认为，从政府层面出发，一方面“做减法”可推进降低交易环节税费与交易门槛等；另一方面“做加法”，针对企业拆迁、配套难题，改善户籍制度等提供帮助。

住房是为了解决居住问题而非投资

全国政协委员、经济学家厉以宁在今年两会期间就曾说过：高房价"逼"走进城农民。

厉以宁认为，以人为核心的新城镇化，首先要解决农民在城市的住房问题。

业内普遍认为，今年以来，热点城市房地产市场超预期上涨的根源在于货币宽松叠加楼市发展进入小周期的高峰。

今年中国M1增速大大超过M2，资金大量流入房地产等领域。特别是“买房就能赚钱”的财富效应出现后，大量资金涌入，推动一线、二线及其周边楼市轮流发烧。

此时，李克强提及了“保障居民基本住房需求”、“努力实现住有所居”等内容。其中深意值得探究。

但是，也要看到，要根治房地产市场的“病根”，单靠限购、限贷等短期手段提高购房门槛是不够的。住房制度需要出现根本性的改变，关键是房屋应该从商品变为准公共物品，真正回归居住属性，但这需要一段很长的时间，不能一蹴而就。

在这方面，深圳政协就为解决问题提出了良好的建议。

深圳政协在今年形成的的44条调研建议中提及了若干创新性住房制度，其中包括：探索“开发或收购-租赁-房地产信托投资基金（REITs）”的运营模式，由政府引导和鼓励有条件的企业成为租赁供应平台。

建议还提到，适当增加土地供给，降低住房营商成本，大力建设公共租赁房，利用“租税挂钩”实现房价调控。

深圳的思路传递出一个导向：政府让利，通过提供较低成本的住房，尽量维持经济发展和创新的环境。

此外，建议还首度提出，考虑由政府投资，加快在东莞、惠州和深汕特别合作区批量建设条件和标准皆优于深圳的经济适用住房。

资料来源：中国新闻网、央广网、南方都市报、经济参考报、中青在线等