上周末上交所向各家公司债券承销机构下发了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，要求房企发行公司债券募集的资金不得用于购置土地。专家认为，监管层收紧房企公司债是为了抑制此前过热的房地产市场，通过提高公司债门槛来给楼市降温。

　　记者获悉，上周末上交所向各家公司债券承销机构下发了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，拟对地产、钢铁、煤炭等过剩行业的公司债券发行审核试行分类监管。这意味着市场传闻的地产公司债收紧变为了现实。值得一提的是，交易所要求房企发行公司债券募集的资金不得用于购置土地。

　　据悉，交易所对地产行业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。符合基础范围要求的房地产企业应具备资质良好、主题评级AA及以上，并能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策等条件。发行主体限定在四类企业：（1）境内外上市的房地产企业；（2）以房地产为主业的中央企业；（3）省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；（4）中国房地产协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。

　　就算房企满足了以上基本条件，出现以下行为也不可以发行公司债：报告期内违反“国办发[2013]17号”规定的重大违法违规行为，或经国土资源部门查处且尚未按规定整改；在房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抢地价等行为；前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题。

　　对于符合基础范围要求的房地产企业，监管函还通过五项指标将房企划分为正常类、关注类和风险类。这五项指标为：最近一年末总资产小于200亿、最近一年度营业收入小于30亿、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%以及房地产业务非一二线城市占比超过50%。

　　监管函还提示，开发商通过公司债券募集资金不得用于购置土地，而用于保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目应不低于25%。

　　根据统计，去年房企发行公司债4122亿元，占公司债总体发行的18.94%。截至10月中旬，今年以来房企公司债发行额达7796.44亿元，与去年同期相比，增长幅度大增近3倍。

　　公司债的爆发式增长使得其在房企融资结构中的占比越来越高，加杠杆也导致A股房企整体净负债率处于高位。根据数据统计，今年上半年，沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元，其中，万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福等公司的负债均超过1000亿元，公司债的收紧意味着房企融资的难度进一步加大。

　　对此，一位不愿具名的券商分析师坦言，“收紧房地产企业的融资，其实也是为了配合地产调控，有助于抑制企业盲目买地，这种收紧的态势应该会延续到明年。”

　　前海开源首席经济学家杨德龙认为，监管层收紧房企公司债是为了抑制此前过热的房地产市场，通过提高公司债门槛来给楼市降温。