地产发债政策梳理：“管”与“放”的纠缠
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2016-11-06 10:01
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具体来看，一般短融和超短融发行834.7亿元，偿付668.2亿元，净融资额166.5亿元；中票发行359.5亿元，偿付275亿元，净融资额84.5亿元。
由于房价的快速上涨，政府于2010年开始第一轮房地产调控，房地产在资本市场的融资渠道也成为调控的目标之一。证监会联合国土部加强对房地产企业融资监管，房企再融资附有前置条件，即必须事先取得国土部和住建部的批复同意。而国土部对于项目审核相当严格，因此2010年之后的一段时间内，房地产企业没有发行过一例公司债。2012年5月24日，上海证券交易所发布《中小企业私募债券业务指引(试行)》，也明确规定试点期间，中小企业私募债发行人不属于房地产企业和金融企业，地产企业在公司债融资渠道受阻。不少企业选择海外发债、信托获取融资，融资成本往往在10%以上。 交易所市场 交易所信用债市场交易活跃度总体有所下降，企业债、公司债下跌家数均大于上涨家数；总的来看企业债净价上涨321只，净价下跌414只；公司债净价上涨142只，净价下跌268只。
2.公司债：“管”和“松”，大开大合 银行间对于地产企业发债松绑步伐较慢，动作不及公司债那般大，因此地产行业短融、中票、PPN发行量从2014年开始有所增长，但幅度较小，融资规模也远不及公司债。从数据上来看，短融的发行量地产债短融的发行量要高于中票，原因是短融的发行主体主要是商业地产开发商。 上周评级一次性下调超过一级的发行主体：无 信用评级调整回顾 上周评级调整的发行主体2家。 利率品现券收益率整体保持上升趋势。具体来看，国债收益率曲线1年期上行3BP至2.18%水平，3年期上行4BP至2.34%水平，5年期上行3BP至2.44%，7年期上行7BP至2.66%，10年期上行5BP至2.70%；国开债收益率曲线1年期上行12BP至2.44%水平，3年期上行7BP至2.77%，5年期上行7BP至2.95%，10年期下行4BP至3.09%。 2014年下半年以前，以住宅开发为主的房地产企业很难进入银行间市场发行此类债务融资，仅有部分土地开发类城投公司、园区开发公司、商业地产公司允许在银行间市场发行短融、中票、定向工具等。 发改委对于地产公司发行企业债规定一直较为严格，早在2004年，发改委发布1134号文《国家发改委关于进一步改进和加强企业债券管理工作的通知》，明确要求募集资金不得用于房地产买卖，而在实际操作的过程中，发改委不接受普通商品房开发企业的发债申报材料。 2014年全国经济增速下行，房地产销售相对低迷，房价涨幅回落明显，监管层对于地产调控也逐渐放松，房企公司债融资逐渐恢复。特别是2015年公司债扩容之后，因为国内市场发行利率低，房地产企业公司债(包括私募)发行规模快速增加，也是导致“地王”频出的原因之一。
交易所地产新规对于杠杆较为紧张的地产企业而言，影响其未来再融资的便利，市场需要注意这一变化对于不同地产主体的影响。 银行间市场 利率品现券收益率整体保持上升趋势，其中一年期短融上升势头迅猛；短中期信用品收益率出现上升趋势，长期限仍延续上周下行趋势；信用利差总体有增有减；各类信用债等级利差总体缩窄。 一级市场：发行量小幅下行，发行利率基本持平 1.发行规模 信用利差总体有增有减，幅度都较大。具体来看，中短期票据收益率曲线1年期各等级信用利差变动-1-14BP，3年期各等级信用利差变动-2-5BP，5年期各等级信用利差变动-3-2BP，；企业债收益率曲线3年期各等级信用利差变动-3-4BP，5年期各等级信用利差变动-1-44BP，7年期各等级信用利差缩窄9BP；城投债收益率曲线3年期各等级信用利差变动-3-6BP，5年期各等级信用利差变动-1-4，7年期各等级缩窄9-10BP。
2008年房地产公司债发行8只，共融资融资157亿，2009年这个数字到了20只共计313.5亿，这还是在2008年9月至2009年7月交易所公司债发行被非正式冻结的情况下完成的。当时的背景下，2009年8月开始，房价快速攀升，地产行业融资需求旺盛。 银行间和交易所信用债合计成交6327.13亿元，总成交量相比前期基本持平。分类别看，银行间短融、中票和企业债分别成交2432.02亿元、2316.11亿元、1484.69亿元，交易所公司债和企业债分别成交78.44亿元和15.87亿元。
1.企业债：对地产一直高冷 上周企业债合计发行132.9亿元，偿还179亿元，净融资额-46.1亿元；公司债发行512.85亿元，偿付26.61亿元，净融资额486.24亿元。
【固收彬法】“管”与“放”的纠缠，地产发债政策梳理——信用债市场周报(2016.10.31)
周报关注：“管”与“放”的纠缠，地产发债政策梳理 2007年，证监会发布《公司债券发行试点办法》，同年，第一例公司债正式上市发行，随后这一平台充分被房地产公司利用。尽管当时的公司债还需要A股上市公司的主体才能发行，房地产的公司债发行规模还是快速攀升。2008年12月21日，国务院办公厅提出，资信好的房企可发行债券，反映监管层对于推进房地产发债进行试验推广。 上周涉及交易所质押资格发生变化的债券：无
2011年6月，发改委发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资，募集资金优先用于各地保障性住房建设。 10月28日，交易所发布文件收紧房地产企业发行公司债进行分类监管。本次分类监管以信息披露为导向，根据采用基础范围+综合指标评价的分类监管标准，综合指标评价主要是企业的基本面情况。列入关注类的企业被要求增加信息披露，引入增信措施和投资者保护条例。此外，对于房地产的资金用途要求更加严格，过往交易所这方面监管较松。 发改委对于房地产企业发债规定一直较为严格；银行间协会的发债要求在2014年开始有所放松，但是放松步伐较缓慢；公司债的监管则是大开大合，对于地产企业发债的调控和政府对于地产行业调控步调一致。 各类信用债收益率均以上行为主，长期出现小幅下行。具体来看，中短期票据收益率曲线1年期各等级上行17BP(除低等级上行2BP)，3年期各等级上行1-8BP，5年期各等级上行6BP(除低等级上行1BP)；企业债收益率曲线3年期各等级上行1-8BP，5年期各等级上行7BP(除低等级上行2BP)，7年期各等级均下行2BP；城投债收益率曲线3年期各等级上行0-9BP，5年期各等级上行3-8BP，7年期各等级下行2-3BP。
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