业内人士普遍认为，根据分类调控原则，各城市将根据市场情况确定限购的松紧或放开。库存压力比较大的城市如沈阳、大连、哈尔滨和中西部省会城市西宁、兰州、银川等可能会进一步放开限购。部分库存压力不大的城市，如南京会结构性松绑，如中心城区继续执行，郊区县则松动或取消限购。而一线城市，限购政策短期内很难松动，若一线城市放开限购很可能成为一个“信号”，引发舆论对政府是否“救市”的探讨，或将影响购房者和房企的心态，继而使得房价产生大幅波动。但从中长期来看，市场必将代替行政进行调节，因此取消所有城市的限购将是大势所趋。

可选择房源少，销售情况也不乐观。根据南京网上房地产统计数据，截至7月30日，整个7月，南京全市(包含高淳、溧水)商品房认购5591套，成交4345套，日均认购186套。其中，就成交量而言，环比今年6月4328套的成绩略有上升，不过依旧低位徘徊。这个数据，与去年同期（全市新房认购量和成交量分别为10070套、8582套）相比，成绩几乎是“拦腰斩”，同比分别下降44.5%和49.4%。

同策研究机构总监张宏伟认为，不同需求市场可执行“差别化”的限购政策，中高端住宅可放宽或放开限购政策。这样，既能促成中小户型、中低价位的普通商品房的成交，也可以保护90㎡以下以自住刚性需求为主的购房者。从今年上半年楼市整体成交情况看，中高端住宅市场库存量偏大，尽管限购出现定向宽松甚至个别城市直接取消，但由于银行信贷持续紧缩，限贷政策仍在，市场仍然难有大幅反弹机会，这从市场角度验证高端市场可放开限购。

有意思的是，传统四大房企“招保万金”中，除万科以外，其他三家销售金额和销售面积均同时下降。中原地产分析认为，这是数年来首次出现大规模房企销售额同比下滑的现象。保利地产、招商地产以及金地集团上半年销售金额都未达到预期年度销售目标的50%。今年上半年保利地产实现签约金额651.39亿元，同比增长2.35%。这个数额仅完成全年目标的43%。金地地产今年上半年累计实现签约销售金额179亿元，同比减少10.35%。此前，招商地产将今年销售目标定为500亿元，前6个月销售额179亿元，等于只完成了全年销售目标的36%。

根据不完全统计，47座限购城市中，22个城市官方确认取消或放松限购，包括长沙、南宁、铜陵、扬州、海口、呼和浩特、济南、武汉、苏州、苏州、西安、无锡、石家庄、杭州、温州、宁波、青岛、合肥、金华、太原、绍兴。另外15座城市，如舟山、大连、成都、徐州、天津、昆明等城市虽然未官方发文，但实际情况暧昧，已默认放松限购。目前确实仍在坚守限购的有10座城市，包括上海、北京、深圳、南京、台州、郑州、哈尔滨、兰州、银川、永康。

成交量低迷，库存却一度攀上高峰。截至7月30日，南京楼市可售房源达到45224套，达到今年年度库存峰值。比之去年此时，行情天翻地覆。如何去库存，是目前各大开发商最为头疼的问题。

无论如何，尽管限购放松对房价的影响尚不得知，但对房企消化库存来说显然是个利好消息。这直接利于房企去库存和提升销量。返回南京365房产网>>

另外，不少纯新盘为了打响市场第一枪，往往通过成本价“低开”的方式来吸引购房者。升龙公园道首开小高层房源价格仅为25000-27000元/㎡，花园洋房价格27000-28000元/㎡，开启江心洲岛居的谷底价。城南富力尚悦居推出“首开13800元/㎡起，均价15000元/㎡、一成首付”等多重优惠；莱蒙水榭阳光首批房源“单价13680元/㎡起，均价15000元/㎡”；河西升龙天汇释放出首批房源精装均价在22000元/㎡，比同区域内的五矿崇文金城的在售价格低了约1500元/㎡。

近日，各上市房企陆续公布半年报，半数房企业绩不容乐观。下半年伊始，房企呈现两种分化：要么降价抢跑，要么观望等待入市好时机。就南京楼市而言，受青奥停工和市场下行情绪影响，7月楼市推盘量锐减，销售一度下滑，商品库存进一步放大至4.5万套。此时，业界对楼市的观点普遍悲观。各地救市举措进一步显现，大多数限购城市纷纷调整楼市政策，有业内人士表示，在去库存的压力下，限购政策退位已成大势所趋。

具体来看，继6月份，麒麟新城的中海国际社区“海啸行动”与银亿东城“南京房价回到4年前”的推销活动之后，桥北大盘苏宁天润城在7月初就爆出“880元/㎡起？”的巨大开盘促销悬念，而在7月下旬推新之际，项目均价9280元/㎡的答案让购房者大跌眼镜。此外，大华锦绣华城推出“七夕情人节”特惠，针对77套房源打出77折，将早就破万的区域房价也拉回到4位数。

楼市调整，最直接的表现便是房企的半年报数据。统计数据显示，截至7月25日，共有54家房企发布2014年半年报，其中14家预计上半年净利润为亏损，14家预计同比下降，占比超过半数。22家公司预计上半年净利润同比实现增长，部分为同比扭亏为盈。这意味着一半房企今年上半年业绩难言乐观。

日前中国社科院发布报告预测，2014年上半年中国大中城市房价由全面上涨到普遍微跌，短期市场供应量过大，全国楼市进入结构性过剩阶段，或将进入两三年调整期。

值得一提的是，不少城市是有针对性地放开限购，如苏州和无锡均全面放开90㎡以上住房限购。另外，近期甚至也有传言指出，在青奥会结束之后，南京或将放开140㎡住宅购买权限。

此外，也有分析人士指出，实际上限贷政策对市场的影响更大，因为限贷人群影响的是刚需购房者。

而就数据结果来看，市场不景气，房企之间的分化更为明显。部分龙头房企如万科、恒大地产销售目标完成率较高，数据显示，上半年万科累计实现销售金额1009.1亿元，同比增长20.6%，成为历史上首家半年销售破千亿的房企。而恒大集团也完成合约销售额693.2亿元，同比增长55.4%，创该集团半年最高销售纪录，完成全年1100亿元销售的63%，目标完成率为全国第一。

去库存压力大

10座城市坚守限购

基于市场下行状态及“去库存”这一明确的导向指引，在全国实施楼市限购的47座城市中，近期已经有大多数城市放开了限购。尤其是进入7月后，官方表示放松限购的城市陡然增多。甚至有传言称南京、哈尔滨等城市接下来也有可能放松限购。有业内人士认为，目前限购政策退位已是大势所趋。

值得一提的是，虽说销售数据犹如温吞水，但事实上，仍有少部分开发房企为了回笼资金而抢跑，各种促销活动使得各区域房价不断筑底。

有业内人士分析指出，随着市场下行压力加大，降价、降首付等促销策略将成为加快项目销售、实现资金回笼的普遍行为。而这当中，品牌企业最具效仿作用。此外，由于市场供应量的持续扩大，将继续加剧价格下行的压力。

最近遭遇维权的项目城南金域华府和高新区的新城香溢紫郡等盘也在价格方面给出大幅优惠，老业主纷纷坐不住开始“维权”。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，就南京来看，要结合自身市场运行的情况、管理部门的判断与取向以及全国同类城市松绑限购的形势，综合做出限购是否松绑的决定，以及具体的松绑时间和松绑方案。他认为，方案的制定会考虑到对市场的影响，会以市场平稳为目标来制定方案，所以不会全部放开，可能只放开一部分房源如大户型。而青奥会后是一个节点，但是还要结合具体的情况来看，青奥会不是决定因素。

市场下行还在加剧。国家统计局最新数据显示，其监控的70城6月住宅均价环比下跌0.48％。其中房价下跌的城市达到55个，为2011年至今下跌范围最广。南京房价环比下跌0.46%，为近两年来统计局统计数据的首次下跌。