2014年的成交价量双双保持平稳，让不少从业人员都相信目前杭州二手房市场正处于良性发展的阶段。对于2015年，他们都表示乐观。“除去2013年3月份的特殊情况，总的来说2014年并未出现大幅度下降，而且，随着去年下半年各项利好政策的颁布，相信2015年成交会比今年更加提高。”我爱我家市场观察员宋文杰如是说。

　　豪世华邦品牌营销管理中心总监王慧也对今年二手房市场充满信心：“预计今年的市场比较稳定，房东换房趋势越来越明显，二手房供应充足，整个市场看好。”在王慧看来，二手房和新房的目标客户差异巨大，各自需求不同，二手房所具有的地段、配套、学区等优势为其锁定了客户群。

　　2014年下半年开始，杭州楼市先后经历了限购取消、限贷松绑、“杭八条”的出台、杭州公积金个人住房贷款业务的调整放松，特别是央行全面放松限贷等政策以鼓励购房者积极入市，多轮利好政策给房地产市场注入了一股暖流，自下半年开始，杭州二手房市场呈现了复苏的势头，所以2015年要达到或赶超去年的交易量水平并不会让人感到意外。

　　根据我爱我家市场研究中心预判，2015年楼市的总体特征为：市场环境宽松，交易量回升，房价平稳，交易环节税费和按揭成本减少，置业升级的改善型购房需求成为市场主导，2015年预计杭州二手房总成交量将在3万套左右。

　　8 二手房经纪人 还卖不卖二手房？

　　2014年，中介公司代理销售新房的现象越来越普遍，二手房经纪人愿意将更多精力投入到新房代理中去，那么在2015年，经纪人不卖二手房了？对于这个问题，几位资深从业人士的回答一致是“不可能”。

　　浙江中原去年在一手房代理方面做得有声有色，据该公司品牌总监荆海燕介绍，中原在去年代理了主城区20多个楼盘，市场占有率非常高。即便如此，荆海燕表示中原将在未来加大在二手房方面的投入。“从集团层面来讲，二手房业务仍占大头，像深圳、香港、上海等地每个月过亿的营业额大部分都来自二手房。”荆海燕介绍。

　　而对于经纪人个人来说，在二手房不景气的时候，做一手代理相对容易，可以获得不错的收入，不过与一手代理相比，做二手房也有天然的优势：提成高，回款快。与一手代理动辄需要三四个月发佣的速度相比，二手房成交就能拿钱。而且，去年下半年以来，不少中介公司纷纷提高佣金比例，对于经纪人来说无疑进一步提高了吸引力。“我们公司去年初从大学里招了一批新员工，一部分做代理，一部分做二手，结果代理业务的新员工流失率要更高。”荆海燕介绍到。

　　“大部分经纪人还是愿意做二手的，毕竟单套提成高，只要肯努力，月收入甚至可以达到两三万元。”我爱我家市场发言人宋文杰表示。在宋文杰看来，新房代理不仅要看经纪人个人的努力程度，还要受到楼盘、政策、行情等多方面影响，相对来说收入并没有二手房稳定。而且，新房代理受到地缘性因素影响，主要集中在周边新房集聚区域，对于市中心的经纪人来说，2015年将有更多的二手房源进入市场，如何抓住好行情才是重中之重。

　　9 综合体盛放第三年，激战将会到何种程度？

　　2010年4月，体量达24万方的杭州万象城正式开业，同时也成为了杭州真正意义上的第一个综合体；而万象城在静悄悄开张了三年后，才终于在2013年迎来了同盟军，当年)、西田城、城西银泰城先后开业，杭州也真正步入了综合体元年；2014年同样是综合体的盛放季，9月底湖滨银泰in77集结亮相，12月万达广场、水晶城、)集中开业，城北一个月内迅速开演三国杀……

　　传说中的一百个综合体正在次第照进现实，2015年也将继续推进。综合体盛放到第三年，激战场面已避无可避，在某些供应量集中的板块更将打响局部白热化战役。对消费者而言，这是幸事，对操盘者来说，这是难题。

　　让我们先来盘算一下2015年的可预见供应量。根据目前的最新消息，作为杭州第一个真正意义上已经实现和地铁无缝连接的大型商业综合体，湖滨银泰四期将于2月5日开出占地达3000方的亚洲最大苹果直营店，此外还会有一大批主力餐饮店和品牌旗舰店先后亮相，包括韩寒的餐厅“很高兴遇见你”；位于乔司板块的宜家预计今年6月开张，虽然并不是传统意义上的商业综合体，但鉴于这是杭州第一家宜家，又紧邻地铁站，估计到时候捧场人流不会少；体量达22万方的下沙龙湖天街，也确定将于今年9月开业迎客，即将成为下沙最大体量的商业综合体。

　　同时值得关注的是，杭州城市核心商圈内的多个重量级项目都将开业时间窗放在了2016年。地段绝佳的)预计2016年开业，武林银泰西侧的国大城市广场预计将在2016年上半年迎客，钱江新城的凯德来福士预计也将在2016年年底开张，三个项目地段都可圈可点，又都是品牌开发商操盘，因此大家的期待值也不小。

　　新的一年，综合体之战将会激烈到何种程度？相信城北商圈将率先给出一个答案。城北短短时间内商业短板不再，从以往的供应是零，到2013年西田城一期开业，再到2015年上演“三国杀”，短短一个月内已现隐忧。万达广场开业满两周后，就发现工作日日均客流量为4万余人次，低于之前项目自身的预期；水晶城尽管地段条件最好也最成熟，元旦期间也出现了人气不佳的情况；中大银泰城匆忙上马，后期需要完善和调整的内容有很多……由此可见，虽然作为区域型商业中心来说，上述三个项目走的都是最接地气的经济适用型路线，能够较好地满足周边住户和客群需求，但由于同一个商圈内出现三个大体量项目集中供应，相互争抢客群也就成为了必然。谁能够最大限度地增加项目和辐射人群之间的粘合度，推动客群增加消费频率，谁就是赢家。

　　10 电商潮和综合体夹击，二手街铺会越来越岌岌可危吗？

　　从2012年11月11日的191亿元，到2013年的350亿元，再到2014年的571亿元，淘宝只用了短短的三年时间。而大家的生活方式和消费习惯，也在不知不觉中被网络强悍地改变，实体商铺的行情走势亦然。

　　对于二手铺来说，每年租金按5％左右的比例上涨是不成文的行规，不涨就意味着跌，但从2013年开始，这一平稳微涨势头就被反转，该年杭城二手街铺的平均租金相较前一年大约有一成左右的降幅，这也是杭州二手铺这么多年来第一次出现租金下降。

　　刚刚过去的2014年，二手铺租金延续了上述的微跌行情，继续以一成左右的幅度下调，同时空置率越来越高，空置时间也越来越长，一眼看过去街铺或底商生意难做的局面已经相当明显。值得一提的是，一些传统意义上地段不错的商圈内出现了不少空铺，尤其是一些服装店集中的区域，比如武林路、凤起路、体育场路，再比如香积寺路、文一路、文二路、文三路等。这一方面说明这些店铺之前的租金高到了令商家难以承受的程度，另一方面，也印证了电商时代的冲击巨大以及越来越多综合体的稀释作用。的确，多位业内人士大致判断称，这两年的二手商铺只有三成左右能赚钱，剩下七成都是持平或亏损状态。