笔者认为，按照经济通说的解释，房地产泡沫是指“房价比较高，空置率比较高”，房价高得远离市场和个人需求，空置率高得远离经济和社会支撑。实际上不是房价比较高，而且房价过高，远远超出了它的价值和普通人购买力。房地产泡沫的特殊性在于它的泡沫表现一般是房价与股价同时得到反映，如日本80年代的房地产泡沫和香港的房地产泡沫，我国现阶段房地产股的价格没有表现主要有两个原因：一是整个股市低迷，抑制了房地产股的炒作，二是尽管房地产繁荣，但我国上市的房地产公司业绩普遍都不好。房价的确是房地产泡沫的主要表现，就像股价和整体物价水平一样，所以我在回答一些人的质疑时非常简单，房地产泡沫就是房价过高，不仅是绝对价位高，而且是相对价位高，高得整个社会无法承受，也许一两年可以承受，但长期无法承受。投资过热所造成的持续性恶性通货膨胀可以理解为泡沫经济，而一个行业的过快增长特别是伴随着价格的过度虚高就是一种行业增长的泡沫，但一些特别重要行业的泡沫(像房地产、汽车和高科技产业)却能演化为整体经济的泡沫。

　　笔者认为，判断房地产泡沫的标准通常归纳为“五高”，即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高、房价收入比明显偏高。这“五高”之间一般是有很强的关联性的，不仅是高，而且是持续性的“高”。定义的持续标准是连续2年以上。而高或超高的界限大致为：所谓投资和消费超高增长是指房地产投资和消费的年增长率超过GDP增长率的2倍以上;而房价高一是绝对价位高，二是短期内房价增长过快，房价年均增长达到或接近2位数;房地产投资所占比重高指超过25%以上;房价收入比高是指超过6:1甚至是超过8:1。按以上标准，我国房地产的确出现了极少数小部分城市的部分区域泡沫现象。但是，中国房地产总体上并无泡沫。随经济发展下的人均收入与购买支付力的提高及未来市场需求增加等城镇化的推进，房地产泡沫会自动消化与被吸收，最后形成健康的市场，所以不会出现破裂。

　　笔者认为，一是投资增长。房地产投资已连续三年保持接近或超过20%的增长，且呈现逐年加快的趋势，据此，可以认为当前房地产投资已出现了较明显的过热倾向。2000年我国房地产投资增长19.5%，2001年上升到27.3%(国家统计局景气月度数据为25.3%)，2002年1-11月增长28.3%。其中住宅投资增长更快，2000年增长25.8%，2001年上升为28.9%，2002年1-11月为29.5%。从区域上，东部地区投资过热则更为明显，3年分别增长21.7%、25.2%和28.2%，这一持续三年高达20%的投资增长是在基数较高的状况下实现的;中西部地区尽管也连续3年保持了高增长，但因为基数低，处于房地产发展的初期，其过高的标准可定为35%-40%以上。统计发现，2003-2012年10年间，房地产开发投资从4984亿元增到61700亿元，增长了近12倍。

　　但是，2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%)，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，东部地区房地产开发投资40541亿元，比上年增长13.9%，增速比1-11月份回落0.9个百分点;中部地区房地产开发投资15763亿元，增长18.3%，增速回落1.1个百分点;西部地区房地产开发投资15500亿元，增长20.4%，增速提高0.9个百分点。到2013年1-2月份，全国房地产开发投资6670亿元，同比增长22.8%，增速比去年全年提高6.6个百分点。其中，东部地区房地产开发投资4024亿元，同比增长20.9%，增速比去年全年提高7个百分点;中部地区房地产开发投资1241亿元，增长24.6%，增速提高6.3个百分点;西部地区房地产开发投资1405亿元，增长26.8%，增速提高6.4个百分点。说明中国房地产投资增长总体上由过快转变成稳健，不存在大幅度过快增长。

　　二是消费增长。商品房销售额增长持续4年保持20%的高增长，其中2000-2002年连续3年增幅达到30%左右，这表明，全国总体住房消费已出现过热倾向。1999年商品房销售额增长23.9%，2000-2001年则分别增长30.1%、29.4%，2002年前11个月增长则继续加快，达37.4%。全国房地产开发投资额从2001年的6344亿元增长到2011年的61740元，翻了近十倍;全国商品房销售面积从2001年的2.24亿平方米增长到2011年的10.99亿平方米，翻了近5倍。房地产业能够飞速发展的根本动力归根结底还是城镇化的快速发展，下面一组数据应该能更加清晰的揭示这个问题。根据2010年第六次全国人口普查主要数据公报，全国居住在城镇的人口为66557万人，占总人口的49.68%，同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加了2亿余人，乡村人口减少1.3亿余人，城镇人口比重上升13.46个百分点。过去十年是我国人口从农村向城市转移速度最快的10年。

　　2003年至2012年，中国房地产市场主要经历了以下三个阶段，即鼓励性政策下平稳快速发展期、抑制和促进交错的大幅波动期和调控不断升级的合理回归期。10年间，全国商品房销售面积从3.4亿平方米增长至11.1亿平方米，累计增长3.3倍(复合增长率14.2%);销售额从7956亿元(人民币。下同)扩大至6.4万亿元，累计增长7.1倍(复合增长率26.2%);房屋新开工面积由5.5亿平方米增长至17.7亿平方米，10年平均增速达到14.6%，增长速度十分显著。房地产业对GDP增长的贡献率基本在10%左右，年平均拉动GDP增长1.5-2个百分点。房地产业增加值占GDP的比重除2008年受全球金融危机影响比重稍有回落外，近三年一直维持在5%以上，为国民经济的稳定增长做出重大贡献。况且中国的住宅面积低。有些研究机构，在计算房价收入比时，按照某一固定面积的户型(比如90平米)来计算，这样欠合理。因为我国城镇居民的人均住房面积是持续增长的。比如1998为20平米(建筑面积)，而2012年已增至33平米左右，所以应该动态的计算户均面积。比如，按城镇户均三人计算，2012年全国城镇户均拥有住宅建筑面积为99平米。房价和收入此二因素变化大，而户均面积变化小，所以房价收入比的波动，主要受前二者的影响。