在完全市场竞争时代行业利润很高，2004年行业的平均利润16到17，最高在2007、2008年，行业净利率做到19、20多的是，因为那个时候也没有增值税，现在增值税开始以后，加上进入垄断竞争以后，行业利润率开始下滑。

人口自然选择是选择到大型城市，大型城市才有发展机会，才有实现中国梦，但大城市限制城市增长，限制户籍，限制用地指标，限制人口。货币政策、财税政策，包括房地产税的政策、社会人口政策、利率信贷政策，这些政策对行业中长期都有影响。

一个战略出台是有时空背景的，现在看未来5年战略，跟5年前制定的战略，整个时空背景是不一样的；第二个不同企业之间目标是差异的，比如你是规模导向还是利润导向完全不同；第三个企业状况不一样，企业自身拥有的能力和资源不一样的，你想做慢周转高溢价的模式，你是否具备能力和资源？为什么香港企业可以做？因为他们融资成本2%，过十年成本也不过增加20%。你融资成本是10，放10年就亏死了。 

2016年最后一场行业盛会，第二届创新奖评选再度来袭，12月23日，北京亮马桥四季酒店，见证新资本、新产业、新技术、新理念带来全新变革。科技赋能产业，见证下一个商业风口！

我们怎么看行业未来的发展趋势呢，有13个判断：

在看战略的时候，一定要看未来的环境！

越南、缅甸、柬埔寨、老挝这些市场，适合中小企业去，你投入3千万，未来可能拿3个亿回来。大企业不会玩那个，因为那个要老板亲自去干，职业经理人干不了。 

 房企进入资本化的新时代。为什么中小企业发展很困难？基本上金融机构和资本不支持中小企业的发展。我们看TOP50，只有央企不上市，否则TOP50未来没有非上市企业。

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为什么国外很多资产在高位，核心就是利息很低。我们最近在香港收购一个项目，银行给的贷款利息，年息1.25，香港的按揭基本上在一点几的利率，钱很多利息很低。人民币还是面临贬值周期，贬的速度也比较快。

房企制定战略关键在于取舍

按照上海北京目前的地价，不放三年开发拿出来卖都不赚钱，三年拿出来卖基本上未必盈利，项目做好以后5年后销售才有利润。几十亿上百亿的资金，堆在那边5年，算算利息？很多。

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所以行业的集中度越来越大，这个行业是以项目开发为基本单元的，所以大象也能跳舞。大企业并没有面临规模的边界、组织的边界对效率的影响。

拿一二线跟三四线城市来说，大量布局三四线城市的企业组织架构，跟一二线布局企业的组织架构不一样的。三四线城市做规模，一定城市数量很大，基本上中央集群的模式，地方不需要有太多的经营能力的。

今年A股上市公司平均利润率很低，你如果有百分之十几的库存，你基本上不会有现金利润，成本稍微高了也会导致利润率跌到很低，融资成本高也会侵蚀你的利润。

除了沿海的三大都市圈里的三四线城市以外，大部分的三四线城市，比如东北、西北、西南的三四线城市人口基本上在外流，没有人口持续增长，地产会失去很重要的动力。

很多人做商业地产，说我未来几年要做200个购物中心，我说你吹吧，你融资成本12%，商场租金回报4%到5%，做一个购物中心至少5个亿，要好点得10个亿，这边4%到5%的收益，那边12%的利息，你做3、5个就做不下去了，因为你的商业模式不成立，你没有这个资源。 

未来10年到15年，我们总体看多，看多跟看空是基本的判断！如果你看空，每一轮调整的时候，你就会恐慌，你会选择撤出。而每一轮看多每一轮调整对我来说都是机会：弯道超车机会来了。我自己看未来前途是光明的，道路是曲折的，上升是波浪的。

你是追求规模还是追求利润？如果董事会只给规模指标很容易完成，我多借几百亿投资拿地，不管利润，规模可以很快冲上。

除了开发环节，应该关注投资、运营、服务环节的机会。中小企业未来在细分市场里面有巨大的转型空间。

内部制定战略，有公司战略、业务战略、职能战略。战略的构架包括战略目标、战略环境分析，战略规划和战略实施。我经常跟很多中小型企业说，企业小不要定战略，不要搞战略导向，就是机会导向，企业不大，一年能抓住三五个好项目就赢了。哪里有好项目就去哪里，就像游击队一样，你要跟正规军抢夺城市，你早晚被他们灭了，你实力和能力不具备。

为什么会进入资本时代？很简单，比如你在一线二线开发，基本上高总价高单价，支付时间很短，上海北京一个月要付钱，一付几十个亿或者上百个亿。

大型房企基本上战略是趋同性的，多元化、金融化、全球化，基本上离不开大方向；

还有发展的稳健，你是发展中求稳健还是稳健中求发展，还是发展中不要稳健？

未来5年市场会呈现一个短周期波动的特点，还有可能从短周期波动转到中周期波动，带来巨大的风险。

在新一轮产业布局里面，有一些城市非常受益。比如上海越来越像纽约，深圳越来越像硅谷，北京是纽约、加硅谷加华盛顿。但如果完全按一线城市的逻辑去广州开发就有问题。

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【编者按】林中认为，整个企业的成功取决于你要有正确的战略、高效的执行能力，踏准经营节奏。高层管理层要不断突破，不断提出新的愿景激励整个团队。

一二线城市公司要很强的经营能力，是经营中心、利润中心。这带来的是人的能力素质要求不一样，所以要进行大量的人员调整和优化，不是一两天能完成的。 

大企业为什么战略变动很难？任何一项战略的变革，带来的都是组织的变革、文化的变革，整个对人的要求不一样。 

未来五年有巨大的兼并收购的浪潮，跟行业的竞争态势有关系。这个行业完全市场竞争时候靠的是关系、靠的是胆量，未来则靠的是专业、能力、品牌，特别是资本以及你对资源配置的能力。

2016年会是载入史册的历史大年，成交面积会超过15亿平方米，成交总金额11万亿。

企业规模大到一定程度的时候，就有战略需求，队伍很庞大，很难掉头。战略变革难，而且战略不容易模仿。

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目前我们调控治标没有治本，治本的政策在中央手上。

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未来的预测可能不能用过去经验三年三年来套，因为黑天鹅现象很多，比如特朗普当选美国总统，房地产游戏规则巨大的变革等等都会影响。

本文作者是旭辉集团董事长林中，被行业誉为“地产战略家”。以下是旭辉林中在“明源地产研究院与中城联盟总裁峰会”上对房地产未来13个趋势判断。经亿欧编辑，供行业人士参考。

中国用30年，走过欧美100年、200年城市发展的历史，前无古人后无来者。中国的高速城市化，对应的是一个信息化时代，欧美的高速城市化对应的是工业化时代，有巨大的差异。因此，这种快速城市化，我们很难得到经验或者借鉴，我们只能摸索，我们现在越来越看得清楚，中国的城市化下人口大量地往一二线和城市都市圈聚集，这种聚集带来了巨大的房地产需求，所以一二线城市未来的发展空间，我们还是比较看好的。

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