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简介：位于高新区天府一街与益州大道交汇处（蒙彼利埃小学旁） ，总建面57万平米。分三期开发，目前在售一期高层，2、3期限高预计小洋房或叠拼产品。目前主推建面75-135平米，2到4房。此前三次推盘全部日光，预计9月底10月初加推1#、3#4单元，预计开盘价1.5w-1.7w/平米。
2001年 三、 土地市场逐步升温，全国房企争相布局 图表 7 2016年以来成都商品住宅总体供不应求
保利地产 资料来源：互联网，平安证券研究所 资料来源：WIND，平安证券研究所 图表 38 中洲锦城湖岸外景图
中铁地产 资料来源：中成房业，平安证券研究所 6） 去化月数处于历史低位：此前市场普遍担心成都供应量大，目前成都去化月数降至8.94个月的历史低位。同时在相比其它同类城市绝对价格优势凸显时，近期来自一线、杭州等地的购房者明显增加。未来即使不考虑房价上涨，高租金回报率亦能覆盖月供压力。
从开发商拿地情况来看，前8月恒大在成都斩获7块土地，万科、保利、金科、北辰等开发商均竞得多宗土地，亦反映全国性开发商对成都市场的重视。
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四、 “单核”经济、高校众多叠加高租金回报率，补涨潜力大 2.2 主城区房价涨幅快于周边区县 39.1 由于四川相对独立的地理、人文等特征，以及近年来越来越多大型企业入驻、高新技术产业的崛起，成都高校毕业生留川比例普遍较高，四川大学留川比例即高达一半，其他高校普遍在六七成左右，川才川用特征明显。而成都又是大部分留川毕业生的首选。众多高校毕业生的安家落户需求为成都楼市的首置刚需提供支撑。 市占率
作为西部重镇，成都房价一直明显低于部分中西部省会城市，在南京、杭州、合肥等城市房价持续大涨后，我们一直看好成都楼市补涨。为此我们在中秋前拜访了成都万科、成都招商，并实地走访了万科城、招商大魔方、中洲锦城湖岸等当地楼盘。结合实地考察情况，目前时点我们强烈看好成都楼市：
资料来源：现场拍摄，平安证券研究所 图表 42 招商大魔方位置图 仁恒滨河湾 资料来源：国家统计局，平安证券研究所 图表 46 万科城沙盘 资料来源：现场拍摄，平安证券研究所 2）招商大魔方：配套完善，高品质靓房 近期市场升温明显，外地购房者明显增加。7月24日G20财长和央行行长会议后，去化明显加快。中秋的周一销售20套，相当于平时周末的水平，外地客明显增加，销售代表出售5套房，其中3套为外地人购买，许多外地人当天到当天买。 资料来源：wind，平安证券研究所 6.19 启动“三次创业”计划
万科地产 7.1
中港CCPARK 资料来源：中指数据库，平安证券研究所 绿地成都中央广场 图表 34 成都收入房价比在省会城市中排名前列 二、 区域分化，主城区表现优于周边区县 57.1 资料来源：现场拍摄，平安证券研究所
复地金融岛 图表 20 土地市场回暖带动楼面地价大幅上涨 资料来源：中成房业，平安证券研究所 从各区库存及去化月数来看，同样是主城区库存及去化压力明显小于周边，高新区、青羊等去化月数仅8-9个月，远小于周边的新都（14个）和郫县（13个月）等。 4.3 高收入房价比及租金回报率 3、城南南延线板块领涨成都。城南板块（高新区和天府新区）领涨成都，城南板块是成都市政府所在地，未来也是成都重点发展方向，资源配套领先叠加地铁学位等优势，城南板块房价领涨成都，也是外地投资客主要投资地。我们草根调研的某楼盘年初首开1.1w/平米，预计10月加推1.5w-1.7w/平米，依旧认购火爆。 从房价角度来看，相比其它热点二线城市，成都房价整体平稳。根据国家统计局数据，8月成都房价环比上涨0.9%，同比上涨4.8%，房价涨幅明显低于其它核心二线。成交量上行同时，成都库存及去化月数持续下降，7月末主城区住宅库存量降至722.5万平，去化月数降至8.94个月的低位。
1.2 首改首置占市场需求94%，限购放开后改善性需求释放明显
2.1 上半年各区域整体供不应求，主城区更甚
5 图表 22 外围新都、龙泉驿等区域为土地主要成交集中地（2016年前8月） 全国性房企 图表 30 高新区占成都生产总值比重持续提升 3.2% 资料来源：透明房产网，平安证券研究所 一、 楼市景气稳步提升，库存去化持续下滑
销售金额 图表 37 中洲锦城湖岸售楼处 成都房企 资料来源：WIND，平安证券研究所 从成交户型结构来看，144平米以下首置首改为成交主力，约占全部成交的94%；其中70平以下小户型占比51%，但已经持续两年下滑；由于总价较低，更多购房者选择一步到位，90-144平偏改善户型占比持续提升，从2014年36%升至今年上半年43%。 资料来源：WIND，平安证券研究所 全国性房企 2、7、8月房价开始上涨，城南板块领涨。7、8月房价开始上涨，我们调研万科锦城项目，8月首周首开10000块出头每平米，第二周加推直接上涨 300-400元/平米。万科国宾润府7月加推13000元/平米，较3月上涨3000块。 图表 17 2016上半年成都各区房价（千元/平）
图表 35 成都租金回报率居大中城市首位 分区域来看，城南高新区自1988年筹建以来发展迅速，贡献全市生产总值的11.8%。区域经济发展叠加政策倾斜，高新区为代表的城南板块亦是成都年初以来房价上涨的领头羊。相比其它二线城市，作为成都高新技术及政治中心，区域房价仍存升值空间。
图表 41 招商大魔方样板房 5.1 开发商及楼盘调研小结：补涨已在路上，看好城南板块 3） 高租金回报率，租金/月供达65%以上：世联数据显示成都租金回报率达5.5%，高于房贷利率。我们根据链家二手房数据随机抽样计算，租金普遍能覆盖月供的65%以上。 4） 二手房市场活跃：前8月成都二手房月均成交82万平米，与一手房规模持平，流通转手相对容易。 图表 23 主城各区历史土地成交建面 五、 开发商及楼盘调研小结：补涨已在路上，看好城南板块 2） 绝对涨幅少：统计局数据显示8月成都房价同比仅涨了4.8%。 6.36
杨 侃 15814097127 yangkan034@pingan.com.cn 资料来源：成都房管局，平安证券研究所 5） 不限购、低首付低利率：主城区首套房首付2.5成，周边区域为2成，利率85折。70万购置70平米2房，首付仅17.5万，月供仅2500元/平米。 7） 成都热点楼盘推荐关注中洲锦城湖岸、招商大魔方、凯德世纪名邸等。
图表 5 2016年以来新盘开盘去化率稳步上升 图表 2 成都商品住宅均价小幅攀升
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图表 19 2016上半年住宅存量去化 万科国兵润园
租金回报率高：根据8月世联研究公布的各大城市租赁数据，成都租金回报率5.5%，高于全国首套房平均利率4.44%及二套房平均利率5.39%，成为大中城市中唯一可以以租抵供、以房养房的城市。我们选取各个区域代表性楼盘，根据链家提供的销售价格和租金价格，月租金与月供比值普遍超过65%。 资料来源：中成房业，平安证券研究所 政策扶持叠加宽货币环境，加上近期热点城市房价大幅上涨带动，成都楼市逐步升温。2016年前8月成都主城区（五城区+高新区）商品住宅成交632万平，同比增长11%，月均成交79万平米，较2015年全年月均成交上升6.8%，新房开盘去化率稳步提升。相比一手房，二手房成交活跃度明显提升，前8月成都二手房月均成交82万平米，同比去年月均值57万平米上升44%，已达到与一手房市场持平的成交规模。 销售额：亿元 图表 26 四川单核经济明显，成都GDP占全省比达36% 图表 14 2016上半年成都主城区销售项目排名 优质学位是最大卖点：蒙彼利埃小学为成都市第一所公办国际学校。由成都市与友城法国蒙彼利埃市为深化双方的国际交流合作而达成意向，在成都高新区兴建一所小学。学校采用中英法三语教学，从设计到装修均由法国方面操刀，由成都著名“五朵金花”之一泡桐树小学提供师资力量。 |
