人民币贬值预期仍在，很多朋友在问海外投资房地产情况，最近美国商业地产咨询公司高级副总裁李楠做了一个分享，Jerry做了纪要，全是干货。

里面既有关于投资美国商业地产的各种细节，也有非常详实的真实案例。

谁在投资美国商业地产？

作为投资人需要了解的是，当我们进入一个市场，和我们博弈或者和我们共赢的对象是谁呢？

以都市圈为例，小型商业地产，几十万到500万美元的，最活跃的投资主体是私人投资者。

中型的商业地产从500-3000万不等的比较活跃的投资主体是私募基金、风投、中小型的REIT，大型的商业地产。

在3000万以上的就是一些大型的基金、养老金基金、大型的REIT等等。

附：商业地产投资人群比例图

目前热点的投资城市？

美国商业地产的多样性同时体现在地域的选择，美国传统上有六大都市的说法，纽约、洛杉矶、芝加哥、波士顿、旧金山和华盛顿特区。

近年来，美国经济版图发生了一些变化，现在看GDP排名前六名的都市圈，美国前六名的是纽约、洛杉矶、芝加哥、达拉斯沃斯堡、休斯顿和华盛顿社区，占据了美国总GDP的25%。

从商业投资地产大家角度来看，一定的经济基础和规模是商业地产良性发展的前提，普华永道对于商业地产乐观性每年是有一个排名的。如下图，经过一轮一轮资本追捧，很多热门地区的收益率已经大大下降了，所以乐观性也有些降低。

目前来讲，被美国国内投资者普遍看好的是所谓的18小时城市，相当于国内的二线城市，像奥斯汀，亚特兰大、丹佛等城市，在人口和工作机会增长的支持下，商业地产都有比较乐观的上涨预期。

2016年被业内人士看好前三名的城市

第一位是达拉斯，位于美国德克萨斯州，算是一线城市，一共拥有21家世界财富500强公司总部，GDP和人口都排名全美第四，能位于第一名是得益于很多大型的公司总部的迁入，带来比较好的人口流动和工作增长。达拉斯产业比较多元化，抗经济冲击性的耐性比较好，比如说石油价格波动的时候，一些单纯依赖能源的都市圈就受到了打击，而达拉斯基本没有受影响。

第二排名是奥斯汀，是德克萨斯州的首府，也是美国德州大学奥斯汀分校的所在地，近期德州发展很快，奥斯汀也因此受益，科技产业、广告、媒体行业很发达，吸引了很多年轻人入住，业内人士对于奥斯汀住宅和商业地产持乐观态度。

第三名是夏洛特，金融界的人士可能比较熟悉，它是北卡罗南纳州的首府，也是美国银行总部和富国银行东岸总部的所在地，是美国的银行业重镇，近几年人口增长也很快。住宅。工业产业园区和酒店是比较被看好的几个板块。

美国地理上的纵深的确为商业地产的投资提供了非常广阔的天地。商业地产的投资是很地方化的投资，需要对当地地产有很深入的了解。选择一个或者几个的商圈集中进行分析和考察，避免泛泛。

现在是好时机吗？

现在是好时机吗？先理清一个概念，就是固定资产回报率这个指标，它是物业固有的性质，与是否有杠杆是没关系的。

同物业类别、地理位置、建造年代和市场大势都有关系。主要取决于它能产生的收入。连接资本市场和用户市场的链条。相对稳定的物业收入除以不断攀升的地产价值，那就代表着固定资产回报率不会上涨的很明显。一定有一个健康的区间。

从卖家拿到一个收入报告，管理费用是不是合理，未来会不会上涨等等，投资者会得出一个合理的物业纯收入。在任何一个时间点上，对于美国商业地产的投资都是建立在案例的分析前提下，才能做出投资。

如果资产价格合理，有很坚实的用户市场支持，现在投资是可以考虑的。

为什么选择投资美国商业地产？

物业类型、资产规模丰富多样，还有世界第一经济体作为支持，大家普遍认为是一个比较好的资产配置选择。

除此之外，还有几点考虑：

第一是税收，投资美国商业地产所产生的利润可以通过折旧的方式抵扣掉，而且在抵扣年限全部用掉后，还可以进一步用其他的税收政策来置换；

第二是杠杆，一般美国商业地产投资的杠杆都在70%左右，合理的运用可以有很多机会来以小博大。

第三是政府，美国政府今年初刚刚废除了外国人购买美国地产强制扣除10%税收的政策，这就是释放了一个比较良好的信号。政府的态度是积极的，外国人购买很多农场、土地也是没有限制的。

投资美国商业地产需要注意的问题

第一：地产投资流动性差，要选择合适的卖出时间点，需要耐心，在资本配置的平衡中要考虑到地产不可随时兑现的特性；

第二：日常管理运营很重要，需要聘请专业团队来维持比较好的收益水平。很多目前的商业地产都采用三个N的租约形势，管理费可以让租户报销返款给业主。

第三：租户违约，比较大的风险之一，在财务计算书中需要综合考虑到。

如何操作商业地产投资？

第一：直接购买。举个例子，一个比较小型的商业地产，是一个全国连锁的汽车服务店，NTB物业，建筑面积2500平米的机修、储藏和办公空间，收购价格是224万美元，租户的租约是“三个N”的净租赁租约。