租户负责房产税、房屋保险、物业管理、房屋维修等费用，这些年底可以通过租户返款的方式返给业主，业主负责屋顶和结构的维护，所以比较简单，出租率可以算成100%，固定资产收益率是9%，算上杠杆的话，年化净资产收益率是16.3% ，7年之后溢价出售，收益达到了20.16%，相对比较成功。

第二：有的人可能没有那么多精力在商业地产的收购和管理上，一些开发项目的所有权和私募投资也是比较好的选择。

一般开发项目有65%的商业建设贷款，剩下的资金就是开发商自筹，就是吸引所有权和私募投资，投资人参与私募项目要充分了解项目基本情况、详细的财务计划和开发商既往的成功案例。

案例就是卫星城市的酒店和新建办公楼项目，得到市政府的一系列优惠计划，融资9500万，最低投资额10万美元，计划5年能退还本金，平均的年收益是20.46%。

投资商业地产常见问题解答

美国购房的贷款政策如何？

针对商业地产，可以贷款的，要求是两种，第一种为单纯以购买标的来抵押，第二种以买方自身资产来抵押，如果没有卖方的资产抵押的话，一般可以贷款到65%的比例，如果算上卖家的资产，最多可以到75%，利率基本上5%-6%，年限一般是15年、20年、25年。

美国的商业地产租金回报率是多少？

美国的商业地产可以分为五大板块，办公、商业零售、出租性公寓、仓储产业园区和酒店。

五大物业板块的回报率不太相同，小型商业为例，租金回报率在7%-10%左右，小型的办公也在这之内。

美国大选是否会影响购房政策？

民主党上台的话会对弱势群体比较保护，如果你是房东的话，付不起房租的租客想要驱逐会比较困难，这是可以预计的相对不利的因素。

购房之后的维护费用？

美国房产在购买期间需要评估房产的法律费用和过户费用等等，是购买价值的2%-3%左右，购买之后的维护费用管理费在年收入的6%，维护的话看房子的新旧程度，建议每年留出1%做储备。

过户时间多久？对移民是否有帮助？

从签约到交易结束在45-60天可以完成，对移民不会有特别直接的关联，除非你选择和EB5相关的商业地产投资项目。

五大类商业地产案例分享

通过一些案例来简单了解一下美国商业地产。

一.写字楼

先从写字楼说起，按等级分成ABC三级，按区域分为中央和卫星城区办公楼。

案例一：位于芝加哥市中心54层的A级写字楼，建于1987年，净出租面积为12万㎡，今年1月份挂牌，今年8月1号完成全部交易，售价2.3亿美元。

每平方米均价1900美元多，出租率大概76%，在中央区算是中等偏下的水平。

案例二：卫星城区A级写字楼，建于2006年，建筑面积6000㎡，今年1月完成交易，售价是6925万美元，每平方米均价在1150美元多一些。

案例三：达拉斯北部的B级独栋写字楼，级别要低一些，建于1983年，建筑面积650㎡，大约有二三十个楼盘园区中的一栋，每一栋都是独立产权交易，今年5月5日完成交易，售价是57。5万美元，每平方米885美元。

Tips：

（1）美国的商业地产从物业价格到产品类型有很大的多元性，如果要投资办公物业，要深入了解需求量。

（2）通常在交易结束后，办公楼的租赁和管理都是由当地地产公司管理负责，业主需要承担相应的佣金和管理费用。

二.商业楼

第二个板块就是商业零售，分三类：第一类是邻里社区商业中心，辐射的服务区相对小，第二类是开放型大型商业街区，第三类是传统的shopping mall。

案例一：位于高端社区的大型shopping mall，建筑面积8万㎡，2014年10月完成交易，售价是3亿美元。

案例二：位于都市圈卫星城内的开放性的大型商业区，可以叫做power center，主营店不能少于4个，所以不是一般性的开放性邻里社区，建筑面积是41000㎡，今年5月份完成交易，售价6400多万，每平米大约1500美元。

案例三：小型的社区邻里商业中心，今年五月份完成交易的一个楼盘，700多㎡，有两个租赁单元，，售价170万，每平方米大概是2400美元。

这一类的物业形态多样，独立的餐厅银行、车行、加油站等等都属于这一类，辐射区小于5英里，周围的人群和收入水平对于租金和升值前景有重要作用，是私人投资者比较关注的一种物业类型。

Tips：

（1）商业零售地产的前景取决于零售业的大行业是否景气，零售业的预期取决于老百姓的购买力，而美国的商业地产取决于美国经济大背景，贫富差距加大，中产阶级的收入和人数数量都在缩减，所以服务于中产阶级的传统商业品牌受到了一些挑战。同时服务于高收入人群的和相对比较廉价的商场业绩普遍看好。

（2）整体看在经济复苏的大势下还是很正面的，另外投资者就要关注美国未来整体的工资水平是否会上升。

三.出租性公寓