“有城有业有配套，宜居宜业宜商”。这应该是中国零售业的发展和商业房地产搭铺的新格局。商业地产要与城市发展结合，跟社会服务结合，以这样的理念来打造商业项目，这样我们的商业将会逐步融入到社会发展当中。

　　 如果越来越多的项目都是站在前端的角度去看自己的项目定位，这一点是不接地气的。所以接下来做商业设施开发的时候，建议地产商先牢牢抓住经营定位和服务定位，学会从后端往前端看问题。

　　 2 住宅房地产的开发理念是时候改变了

　　 中国大陆则服务具有较强购买力的年轻和高端群体的取向，但目前的商业地产导向则偏向于追求土地开发收益，追求房地产现金流。

　　 对于商业地产以及购物中心而言，都要强调历史观，而对购物中心行业而言，产品深化期已经到来了。

　　 尊重核心商圈的消费习惯，充分的服务本地居民。比如英国考文特花园便是一个很好的例子，这里的开发区都是独立产权持有者，它通过整个片区的规划，以歌剧院为中心，更能让人深刻感觉到英国历史文化，本地人喜欢，外地游客也很青睐。

　　 由过去的时尚生活转向我们居家生活，从大型的购物中心的模式转向生活中心的商业模式，这将是未来顺理成章的一件事情。

　　 4 抓刚需+跨界社交型消费圈层+人无我有

　　 在整个经济驱动当中，中国经济呈现出高速度的增长趋势，由过去的10%到如今的16.7%，但消费率在十年当中却从2000年的63.5%下降到2010年的37%，意味着中国的消费对整个经济增长的贡献不但没有上升，反而在持续下降。而这种下降其实对可持续的经济增长造成了非常大的压力，经济增长方式出现了巨大的偏差。

　　 3“有城有业有配套，宜居宜业宜商”

　　 购物中心、商业地产能够借助众多的物业把更多的品牌与购物中心建立起一个桥梁，既解决品牌商开店选址问题，同时又可借助购物中心的优势对他们进行一些必要的辅导，购物中心运营者也需要通过对某些品牌的改善改良，与购物中心定位结合得更加紧密。

　　 住宅地产商往往为了设计一个小区户型要花费许多时间，但是商业地产上许多开发商却并没有考虑到消费者真正的需求在哪里，理论上并不完全是地产商观念问题，而是打造产品的时候，自身的诉求与商业的诉求不太一致。

　　 中国的零售业随着社会消费的不断变化，会产生新的业态，如果能够抓住核心商圈的主力消费人群，让他变成常客，这个购物中心和百货店一定受到消费者的拥护。

　　 房地产商用住宅房地产的开发理念履行了一种投资功能，更多的地产商充分意识到住宅一次性现金流的收取方式未来可能面临会面临风险和压力。

　　 在整个经济增长遇到巨大挑战和阻力的时候，我们都不得不去思考如何拉动消费，这才是一种真正的可持续增长的经济模式。

　　 突出购物中心特色，对于强化消费者之间的吸引非常有帮助，如果一个商业中心有更多的标签出现在更多的人的大脑当中，相信他们会逐渐成为购物中心的忠实粉丝。实体店有很多的优势我们并没有充分释放出来，这需要我们站在服务消费者的角度，给消费者创造更多的便利。

　　 澳洲则突出高消费黏性，注重生活功能全组合的做法。如果说从频率上来讲，澳洲的购物中心会比其他地区的购物中心消费者的关注频率更高，消费黏性更足。

　　 与时俱进的商业指的是什么?商业与艺术结合，消费与人文交融，满足人民群众日益增长的物质文化需要，任何商业逻辑都一定是最朴素的，返璞归真注重环保的生活情怀，升华人的精神生活和精神消费内涵。

　　 让消费者和商业中心产生互动和共鸣，比如线上线下支付选择的问题，给他足够多的支付方式，对于购物中心而言，可能要做出更多的努力，但是对消费者而言，选择购物中心的概率就会大大的增加，购物中心应在区域当中和商圈当中做最好的服务，抓住每一次消费者光顾的机会。

　　 虽然消费者随意性大，但是组合性的消费将会在未来成为主流，在消费随意性大的情况下，通过购物中心的组合让它变得多彩，对于购物中心扩大营业额会非常有帮助。社交型的消费圈层型的消费非常重要，比如咖啡厅跟服装进行跨界的组合，因为消费者其实他可能随时都有一种消费的冲动，也或许这时候想喝一杯咖啡就想来一点甜品，喝完咖啡吃完甜品会逗留，看更多的店等等。

　　 5 新生活服务：家之外的第二生活空间

　　 比如买东西要开车到七八公里之外大概有四五万人口的一个新的发展中心去买，这个地区如果用时尚定位，恐怕客流基数不够，但如果用日常生活服务的定位，它有五万人等着你给它提供新的服务场所。

　　 过去房地产开发商一般是按照住宅房地产的逻辑进行房地产开发，开发投资的功能远远大于商业属性和社会服务的属性。

　　 商业项目整个社会服务的功能平台搭建都需要通过房地产开发公司实现，从这个意义上看，房地产开发商由过去现金流的方式开始转向资本性收益，可能现在没有很快拿到现金流回报，但更多的上市公司其实是通过物业评估产生的总值之后评价这个公司的市场价值，香港的公司尤其如此。与香港相比，我们还是相距甚远，但是我们必须改变这个意识。

　　 机会和挑战并行的环境中，不少购物中心目前正在寻求创新发展的新路径。而新商业设施的未来，从地产到商业，都需要推进到城市配套和社会服务整合。

　　 中国消费行为的变化和消费选择的偏好对购物中心和新兴商业提出了新要求，可以将其理解为消费行为变化的主要表现方式：比如消费潜力大，奢侈品不再被炫耀，消费个性意识升温，体验和休闲意愿强烈等。

　　 譬如，日本所有的百货店地下一定是食品，这个食品实际上就是一个刚需，但是食品选择的方向会非常多，并不是我们简单的理解为坐在那个地方吃一顿饭，它也可以有许多打包带走的食品等等。抓住刚需，哪怕是区域的或者城市型的也需要把刚需做足。

　　 抛开妄想回归商业本质的逻辑，这个对做好商业项目来说至关重要。

　　 服务定位指的是我们商业中心常客的忠诚度和满意度，也就意味着首先要保证商场服务。项目过程中，揣摩和研究购物中心消费的这部分客人他到底想要什么?他能不能经常来?应该把这些作为考虑商业项目定位的首要因素。

　　 对于购物中心要做到舍和得服务的组合，在消费者当中会有一部分人或许因为一个针线包的消费来到这个购物中心进行延展消费，如果这个地方没有，消费者很有可能去的是另外一个购物中心。

　　 而如今十年，香港的购物中心已经从我们过去理解的向泛时尚化泛生活化方向演变，强调持有型、经营型的商业物业长期投资。

　　 举个例子来说，去图书馆看书，我们能不能把看书人群，除了看书之外的其他需求也满足呢?比如健身。

　　 经营定位也是一个值得商业地产商考虑的问题，经营定位没有高低贵贱之分，所以接下来地产商可能在整个的开发思路当中会从过去的先开发定位，后经营定位、服务定位发生一个逆转，要先做服务定位，经营定位，然后再根据经营定位和服务定位判断自己的开发模式，能开发就开发，不能开发找到有能力的人开发，甚至放弃开发。