需要直视的困境是，房地产的开发力度远远超过了销售的速度。全国至少需要两年时间来消化库存。对杭州楼市来说，这种供需不平衡的矛盾也非常突出。以杭州约14万套左右的库存而言，如何消化高位的商品房待售面积是严峻的问题。

　　“钻牛角尖”的媒体人

　　曾从事房地产报道，现为郡原地产市场总监

　　但这一切，就似乎是童年期的美好记忆，过了童年做的梦好像大多是白日梦了。

　　赵春蕾

　　作为半局外人士，面对这一场景，不由自主想泼一盆透心凉的凉水出去：你想多了，小伙伴！未来，应该是很长一段时期内，楼市，将与上涨无关，与投资无缘，与中小开发商缘尽。

　　可惜，内地资本市场历来是按做多的单边玩法设计的，只经历过楼市黄金十年的地产从业者们更是从来只知攻出去，未曾试过守回来。大到一级土地市场的做地商，小到个人投资者，只知买入、持有，待价而沽。然则，过去两年，当经济增长放缓、城市化溢出效应降低、人口红利渐失、金融政策收紧、产业形态日益轻量化、限贷限购等等一系列因素接踵而来时，整个地产行业遭遇了前所未有的困局。

　　今天的杭州楼市，愈来愈引起国内媒体或者是海外媒体的关注。从当年的偏居一隅到如今的市场反响，杭州究竟如何做到了这点。

　　2007年，市场热到爆，漏夜排队抢号成风，为了防止开发商囤房，房管局出台了“一次性开盘不得少于3万平方米”的规定。谁能想到，2008年全球金融危机爆发，楼市在2009年上半年进入冰点，又因为四万亿的刺激，在下半年出现房价半年翻倍的奇景。这样冰火两重天的变幻，加速了楼市的动荡性，也加重了投资客的赌性。

　　钱江北岸也有一个无趣的段子，当然，最近几年终于没有人再提起了。曾经，杭州市中心只要有楼盘开，不管是不是豪宅，其营销说辞里总有这么一句杭州大厦多少比例的钱多多操的是萧绍口音加惊叹号，潜台词是这么好的房子你要不买就全给萧山人绍兴人义乌人温州人买走了。我，本土萧山人，还真有两家邻居兼远亲在杭州市中心的豪宅盘买了房，但人家已经在杭州几十年了，下一代都说杭州话了。

　　对比了近5年中国股市与杭州房价的走势特征。股市2008年10月见底，杭州房价2009年3月见底，滞后5个月；股市2009年8月见顶，杭州房价2010年1月摸顶，也延后5个月。之后，股市与杭州房价一起迈入4年熊市。如今，股市已经在今年6月见底，最近涨得像模像样，猜猜此次房价会滞后几个月？

　　央行松绑限制贷款政策，虽然力度上没有实现彻底放开，但是这个政策是目前阶段政府、开发商、购房者以及舆论所能接受的最大公约数，也是支持自住需求和抑制投资投机需求这两者之间的最佳平衡点。毫无疑问，改善性需求尤其是初次改善性需求购房者是本轮贷款政策调整的最受益群体。这部分群体购买力的释放有利于杭州楼市成交量回升势头的进一步整固，并维持住杭州楼市来之不易的走好趋势。虽然“限贷”政策尤其是首套房认定标准的调整和继续松绑是大势所趋，但是就眼下而言，松绑的尺度确实不宜过大；还是那句话，短时间内政策过度松绑，会造成市场的恐涨心理，从长期来看对市场并无益处。

　　面对业内普遍认为的房地产的白银时代，杭州楼市更为现实的一面是依然存在着诸多挑战。

　　几年前，万科集团总裁郁亮在杭州召开了一次全国媒体见面会。“杭州非常有文化。”话还没说完，他突然反应过来对面坐着很多来自北京的记者，“当然北京也很有文化。但是北京的文化是显性的，杭州的文化则是隐性的。”在中国六大古都之中，杭州似乎最难找到古都的影子，不仅古典建筑的地表遗存最少，就连南宋皇宫遗址都已被埋在现有城市地面以下三米。这座城市的悠久文明，犹如观音菩萨用柔软的柳枝从玉净瓶中蘸出的一滴甘露，早已溶解在杭州人的日常言谈举止之中。杭州看似柔弱，却难以被驯服。越是要在短时间内改变她、驯服她，越可能要付出惨重的代价。这座城市的人，早已经见识了太多精致的事物；一切粗暴的预谋，几乎都难以获得成功。如果你要在这座城市有所收获，你就必须温柔地对待她。

　　新华网房地产事业中心总编辑杭州的挑战

　　最近一年，因为工作的关系，除了北上广深传统意义上的一线城市以外，我跑了将近二十个二三线城市。每到一个城市，一个不变的主题就是与这些城市的房地产企业交流当地的房地产市场行情。

　　第三是房产品价值判断回归城市地段。房价随形势呈线性发展的时代结束后，评判房产品价值的要素也将从品牌房产、品质房产的个别楼盘转为城市综合指标。房地产说到底，其价值取决于城市，过去我们见得多的是品牌开发商把房价拼命往上拉，如今这一效应正在失去，代之而起的是慢慢沉淀，从而以适宜生活为最终导向。一个城市，当规模发展到一定大时（特别是大型城市、特大型城市），房地产个别楼盘的优秀的明星效应将不再重要，区域（区位）优势倒会越来越明显。法国巴黎有个十六街区，是那里的房子特别漂亮吗？不是，而是那里住的人都是社会上层人物，为什么呢？其实是整合、认同、沉淀的结果，当越来越多人的认同某一区域后，生活设施、安全防范等等，都将有别于别的区域，像杭州这样的城市，最终也是朝这方面发展，跟开发商跑不如认同某一区域，这是房地产真正成熟后最终呈现的状态。

　　我们今天依然对新闻事业充满着激情与职业的自豪感。

　　房地产正在呈现的三大变局

　　闻堰的三江花园曾经是最容易被志向远大的开发商引述的经典楼盘，当年，有多少杭州人跨江过来。过江买的是洋房，不是白菜，那时也还没有什么三江美食节。三江花园的房价比萧山城厢的还贵，而那一批杭州客户是切切实实走一桥过来的，真正西湖边来的。

　　地产本质是预期经济。过去几年的楼市起伏，最大的后遗症影响恐怕就是彻底改变了人们对于这个市场的预期。供求则是决定房价走向的最基础因素，而存量房规模的不断扩大、人口红利消失、投资性需求退出、城市化瓶颈渐显、可继承房产增加……分析多种支持楼市需求的因素，亦能清楚地感受到一个时代的远离。

　　那么，为什么现在没有出现成交量急剧上升，或者个别楼盘甚至抢购，形成购房高潮呢？估计主要有以下几方面原因。第一、前几年购房的恐惧心理有个惯性，人们对于买不买房纠结得很，一时缓不过神来；第二、还想再看看价格，到底怎么个变化；第三、眼下机关事业群体，特别是干部、领导干部，很少考虑购房，一是工作太忙，二是不想置业，多一事不如少一事；第四、坚持观望不动摇，购房是个“三人成虎”的环境倒逼心态，左邻右舍的举动影响很大。要便宜大家便宜，要吃亏大家吃亏，再瞧瞧。

　　曾从事房地产报道，现为某地产家居网浙江区副总经理

　　所以，对于萧山的房地产市场来说，不是有多少新杭州人住到萧山来了算是同城，是要靠产业的发展，有新杭州人在萧山工作下来，“堵”下来了，才算同城了。不是有多少萧山白领到杭州市中心买房叫同城，而是跟杭州市中心的同阶层一样，他们也到萧绍交界的地方，到范蠡和西施生活过的丘陵去买经济型排屋了，才算同城了。不是把湘湖建成西湖是同城了，而是湘湖和西湖一样“堵”了，那才算同城了。

　　现阶段的楼市现象或许可以套用诺奖得主Jean Tirole“价格进行限制”质疑。在过去的三个季度里，楼市下滑是不可否认的事实。以杭州为典型代表的全国各大城市，房价过高现象已经得到了充分遏制。

　　因为我一直不愿意放弃自己是媒体人的理念，所以我至今依然是一位执着的媒体人！

　　杭州限购政策松绑以来，在成交方面有逐步回暖的明显趋势，这说明相对低迷的市场信心已经得到了一定的恢复和提振，也说明杭州房地产市场本身存在非常好的基础，潜在着非常坚实的购买需求。不得不承认的是，成交的放量与政策变化后购房者“恐涨心理”有关，在这种心理的刺激下许多人选择匆忙入市。短期已经不宜再加大购房者的“恐涨”心理。

　　从杭州来讲，2014年年初，有开发企业率先在城北降价，该事件引起全国乃至国外媒体以及舆论的关注，而由此，这个市场也从去年相对平稳、成交相对活跃的周期，转变为今年市场相对偏冷、房价下行、预期也有所下降的周期。原因有几点：第一个原因从基本经济面来看，全国的经济处在转型转轨期，整个经济面不好。第二个原因是市场本身供大于求。第三个原因是和限购政策有关。2014年初，杭州市还处在全面限购阶段，想卖房的人因为门槛限定，加剧了供需关系之间的矛盾。第四个原因是跟整个金融有关。现在的流动性相对偏紧，银行对房地产无论是开发贷还是个人贷款还处在限贷禁贷的情况下，而且利率和首付都很高。

　　此外，MBS和REITS这两项呼吁了多年的金融业务，将改变房地产市场的资金来源。如果说，9.30的通知只是解除了房贷的“紧箍咒”，那么真正的地产金融开源就在于MBS和REITS的推进。房贷的证券化，实现了资本的全球化，为个人住房按揭贷款的低成本开辟了一条新通道。如果商业银行能够进行落实，这对活跃整个楼市意义重大。

　　在各个城市，很多地产集团的高管们与我聊的一个永恒的话题是，为什么杭州的消费者这么挑剔，公司在全国其他各地开发成功的项目，为什么到了杭州就不行了呢？从这一细节不难发现，想要征服这座城市，这些外来军团所需要耗费的精力与难度确实要远远超过其他城市。

　　第二是房地产销售方式在转变。笼统讲销售，有坐商、行商之别，坐商就是等客户上门，行商就是主动上门找客户，过去开发商都是自己组建销售部销售，这也是中国特色，如今这特色已经不能再维持下去了，大部分的开发商都是找中介代理销售，同样是找中介代理销售，独家代理的概念也在打破，而是借鉴电商模式，谁能组织到客户，谁就有资格销售。早些年，我们看到的是房地产销售中心的形象非凡，今后这些都会变得可有可无，代之而起的是电话、微信、专业网络机构，包括传统的报纸广告也将退出历史舞台，打包销售，特色平台销售今后将成常态，所以今后的销售模式会更显民主特色。