我曾经想过在胭脂新村或者边上的小区买个房。两个点的位置，家与单位，因为道路太通畅了，反而让我内心产生距离感，两个点之间太疏了，像是工作和居住在两个不同的城市。同样的路程，今天开车要一个多小时了，都堵了“一起”了，我就不会有那样的冲动了。

　　今后仍是买方市场

　　房价又要涨？你想多了，小伙伴！

　　一个有趣的话题就在脑海中呈现。杭州的房地产市场究竟在全国的城市中，占据怎样的话语空间，全国各地的开发公司如何认知杭州楼市。

　　以婴儿潮过后的日本楼市作为比对物，我泱泱大国较幸运的是，失去的人口红利影响力将因计划生育政策的宽松有所缓解，比较不幸的则是，产业轻量化运行致物业贬值的影响更加直接而深远，公建物业将面临整体性的估值调整，并有可能进一步连累到住宅市场。寄希望于城镇化概念的小伙伴亦可死心，无论是从管理层的意志看，还是小城镇现状看，它更应是一个基于产业发展和整体生活水平提升的可持续发展理念，与房产无缘。

　　不出意外的话，杭州楼市有望进入一个“新常态”：成交量回升，房价基本平稳，高性价比产品变得更好卖，不好的产品依然受冷落；也就是说，不会有鸡犬升天的狂躁，也不再会有万马齐喑的悲哀。

　　房地产事态发展就像连续剧

　　萧山房地产的区域大佬绿都房产，其创业之初，就是以正宗杭派房企绿城和南都为榜样的，而今天，老师们已经退隐，只留下学生还在坚守南岸。

　　同时，雅居乐事件再次提醒市场企业债务违约并非遥不可及。未来银行对企业开发贷的评估预期仍将是谨慎态度。未来，市场整体增速下降，分化格局渐成。对开发商来说，竞争加剧和行业的整合在所难免。

　　陈 卿

　　杭州早期房地产报道者，资生顾问创始人，历任绿城集团总经理助理、金都集团副总经理

　　总之，可以预见，未来的市场会在政策的变化下逐步企稳，但是相对供过于求的情况会继续存在。对于购房者来说，依然可以精挑细选，依然可以从容购房。

　　当然，杭州不是只有绿城。当地有不少本土房企在中小户型的精细化设计上，具有睥睨全国的水准。比如，建筑面积为90平方米的房子，可以做到“三房两卫两厅”，这一格局要是放在北京或上海，至少得需要120-140平方米。对于购房者来说，这意味着节省了一笔巨大支出。

　　当然一定要回答，也可以，那就是房地产行业会继续存在下去，整个行业还会有三十年左右的持续发展期，在此期间，要说房地产已死是不负责任的话。而从房价角度讲，该涨的还会涨，不该涨的，也许三十年后，房价的价幅可能还跟不上整个社会的物价水平，也就是说价格的差距会进一步拉大，什么样的价格都有，将是未来房价的常态。

　　杭州日报一直致力于温柔地解读这座城市的房地产变革。房地产不仅是日常生活的重要谈资，更是屋宇与经济、政治、地理、历史以及情感的交织。杭州日报在房地产业界拥有深远的传统影响力，我们以“我们影响意见领袖”为愿景，把房地产作为理解中国经济的一个窗口，把杭州作为观测中国乃至全球经济文化发展的一个窗口，打造杭州房地产的舆论高地。我们在采编定位上重视权威性、品质感及前瞻视角，报道内容覆盖与房地产息息相关的经济社会各个领域，为房产企业、购房者及政府等市场各方参与者提供决策资讯。本期特别报道我们邀请了十位深度报道过杭州房地产的新闻人，他们中有的已经成为房企的一员，有的已经成为楼市研究者，有的转战金融领域，有的还在坚守地产新闻报道，但都仍然与房地产行业息息相关，通过他们的视角或许有助于我们更全面地理解房子，以及房子背后的那些隐秘逻辑。

　　2004年至今，正是地产行业从一路高歌猛进，到经历阵痛，从黄金时代的上半场向白银时代的下半场的转变。杭州楼市也算是跌宕起伏，经历了成熟、狂飙、低潮，休养各个阶段。

　　可以预测，第四季度杭州楼市的高端物业仍将有一个持续放量的空间。整个城市对住房改善的需求仍处于上升期，人们对高品质物业需要仍将长期存在。就楼市而言，一个纯粹的自住需求市场，并非一个良性循环的市场。未来楼市将是以自住需求为主，改善需求抬头，极少量投资需求进入的市场多元化格局。

　　那些乐观地把萧山当作杭州一个中心城区，单相思般憧憬着承接“外溢人口”的开发商们，在拿地以前，也一定要认真考量目标地块周边到底有没有都市化的产业人群。因为，无缘无故的“外溢人口”真的很少。

　　回到楼市的“原点”

　　跌宕起伏中迎来地产下半场

　　面对地方报纸的读者，相信大家不会太多关心房地产研究理论，更不会对房地产史抱有多少热情。大家更多关心的是现实的杭州本地的房地产市场，以及它今后几年的发展趋势。

　　那是个充满激情的岁月，虽然市场经济已以前所未有的汹涌之势，在彻底改变着、洗刷着人们的行为、思想、方式乃至内心深处的道德基准与理想，但是我们这一代是从八十年代末期从大学毕业的60后，是理想追随《钢铁是怎样炼成的？》中的英雄保尔·柯察金对主义的执着；是梦想依恋着《牛虻》的专一爱情观而沉醉；是读着伤痕文学诗人舒婷《致橡树》而自以为精神与物质都自立的女性，这样的时代思想与教育体系，注定了我们60后对事业与爱情的“钻牛角尖”！

　　整个房地产市场需要强有力的刺激政策。这就是为什么除了北上广深四个一线城市和三亚，全国其他41个城市纷纷放开限购。9月30日，央行、银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》“以下简称《通知》”，也就是业内所说的“限贷”松绑政策。应该说，央行、央行、银监会发布的《通知》，并不是简单的“救市”，而是一次政策的优化和下一步金融改革方向的指引。

　　不是此前就有产业的，也不是即将会有产业在的萧山富豪，其实是鲜有置业在杭州市中心的。

　　专家

　　杭州楼市的变化，浓缩了中国楼市甚至中国经济发展的脉络。按著名地产人陈劲松的说法，“三十年为一世而道更”，现在已经是地产下半场的开端，楼市，从黄金时代转向了白银时代，不再像原来那样遍地黄金，随行就市就能轻松赚钱，不再像原来那么风光锦绣，但作为能赚到银子的行业，依然是个好行业。城镇化还将为住宅产业提供巨大的新增需求，而养老地产、休闲度假地产、物流仓储地产等，正在从概念成为真正的发展机会。

　　如果再问房地产形势会怎样，这样的问题会越来越没意义。因为房地产整个行业正在发生一些变化，用过去的方式评判和形容都将不合时宜。

　　萧山日报社编委、全媒体经营中心主任

　　首先，在当前整体房地产企业发展处于高周转的大背景下，杭州本土房地产企业的成长速度已经放缓。从近年来各种榜单排名中，我们不难发现，杭州本土的房地产企业在规模化的战争中已经逐渐掉队。

　　就比较一下杭州与深圳。不说城市规模与移民数量，就说城市腹地，深圳是背山面香港东西两侧大海啊，而杭州，只要突破了西湖群山和东部铁路之间的逼仄区域，每个方向都有“三江花园”，市中心的外溢人口本就稀缺，有多少会流到自己盘里。

　　第二阶段，春节期间。无论成交情况如何，房地产必将重回“热门话题”。春节是中国人合家团圆，也是合家（包括亲朋好友）商议是否购房的最佳时机。

　　因此，今日写此稿之前，我一直不认为中国有一个真正“市场意义上的房地产市场”，而更多的倒像各种利益群体在角斗场上厮杀拼夺得一个猎物。

　　其次，虽然交通问题一直困扰着中国诸多大城市，但是杭州在轨道交通，尤其是地铁建设方面，已经与其他城市逐渐拉开了差距。无需与北上广深一线城市比较，就是与同样处于区域中心城市地位的南京、武汉、西安、苏州等城市相比，杭州的差距似乎也不是一点点。

　　不要嘲笑这家后来确实也是负面新闻缠身的外来大鳄，他们是太诚实了，他们是误把杭州作深圳了。有多多少少的楼盘，比如说江东的楼盘一定有几何几何的下沙客，临浦的楼盘有几何几何的滨江客，机场附近的楼盘当然是卖给中国人了。是有，但真的只是一个一个很生动故事的个案，但也只是一个个案。

　　第三阶段，阳春三月。我估计“夏日玫瑰春天开”，成交高潮会不约而至。这一阶段，开发商半数以上资金问题得到缓解。关于资金链修补有个提前量——比如：一个开发商，本该一个楼盘去化75%，资金得到填充，但事实上，他只要去化50%，银行家们不论老天晴雨，都会主动给开发商送伞来了。这时的开发商会自觉不自觉地又去拨动价格这根琴弦，老调重弹，房价因此会以各种理由逐步上升。重又形成一个“买涨不买落”的设计漩涡，而再是精明的购房者都会在左邻右舍的鼓动下，跳将下去——楼市热，似曾相识又归来。

　　桑迪红

　　这过程还产生了一个值得深思的现象：众多开发商将中央提倡自住需求的政策背景过度演绎，导致了很多开发楼盘质量低下，交付纠纷不断。对整个行业来说，“劣币驱良币”的现象同样引人堪忧。

　　在萧山的房地产市场，或者放到其完整的区域背景，放到杭州整个都市圈的房地产市场，杭萧两地的融合永远是一个充满质疑但热闹有趣的话题。

　　五六年前，从萧山人民广场到报社只要20几分钟。真的，就那么通畅，那时几个同事中午都还可以到德清去吃中饭。

　　今后仍是买方市场

　　2005年,万科通过收购南都曲线入杭，而到了2013年底，龙湖、中海、金地、保利、华润、碧桂园、绿地、恒大、世茂、万达、融创、中信、招商等销售额排名全国前十五位的开发商全部进入杭州市场，外来大鳄成为杭州楼市的主力军，占据了七成左右的江山。

　　一方面，在目前国内的绝大多数省会城市而言，无论是中心城区地域规模或者是人口数量，杭州绝对是名副其实的二线城市，但是对于这样的定位，很多外地的开发商们，则明确表示，杭州的房地产市场绝对在全国处于一线城市，或者，用更为谦虚的口吻则是一点五线城市。之所以做出这样的判断，我想可能的理由是：越来越多的全国百强房地产企业深耕杭州，作为中国高房价的代表城市，杭州在外界的印象中，自始至终被理解为是一座多金而又有文化底蕴和非常宜居的城市。

　　点与点之间，堵一个多小时，我认它是同一个城市，而半小时内穿梭可达，反而像是萧山话说的在两个城市之间“跑日趟（念DA）”。这恰恰说明，不是人口在空间距离上的容易流动，而是难以流动，才是真正的“同城”。

　　著名房产评论人

　　不念同城念回乡

　　2004年，杭州主城区刚刚进入万元房时代，深蓝广场1.5万元/平方米的价格，引领武林风骚；2014年，武林壹号最贵的公寓售价超过8万。

　　从相对短时期来看，今年年底到明年上半年应该处在修复期。我个人判断，今年底和明年初是市场筑底的过程，购房者认为这是一个买房的时机，开发商也会借此机会加大推盘。但对房价的预期依旧不能太乐观，不能期待房价在短时间内有很大的回升，因为整体经济面并未好转，而且库存依旧很大，去化率也并非很快。但从长远来看，未来3-5年，杭州楼市还是非常值得期待的。因为无论是自然环境还是人居环境，杭州都具有优势。且杭州是一个人口导入性城市，这从2000年的第五次人口普查和2010年的第六次人口普查中都可以看出，杭州以平均每年18万人次的人口增长，毫无疑问地成为人口导入性城市，同时又在经济转型过程中涌现了诸如阿里巴巴这类创新创富能力绝佳的企业，说明杭州经济增长后劲十足，也有理由支撑未来房地产发展。

　　黄连友

　　今年，在沉寂了大半年以后，人们从惊怵的观望中缓过神来，最近又开始较高频率地关心起房地产市场来。我认为，这是完全正常的，当下的楼市是前所未有的值得人们花力气去关注的。理由是，现在的楼市才真正回到了作为“真正市场意义上的”楼市的“原点”，赋予它市场经济规律的内涵“本源”，不但值得关注，而且值得研究。不会像以前那样，许多专家研究，由于一纸文件，市场变得面目全非，研究变得那么无稽，甚至滑稽。

　　总而言之，这是一座精致的城市。一座精致的城市的居住者，注定了对细节的挑剔。

　　刚获得2014年诺贝尔经济学奖的法国经济学家Jean Tirole认为，传统来说，竞争法对压低价格进行了规范，因为将价格设定在成本线下方是挤走竞争对手的方式之一。然而，不是每个市场都是这样的：这种情况下，应该质疑对价格进行限制的做法。

　　本文主要是想讲现在已经在开始的房地产之变，大的讲，是三方面。

　　来自深圳都市圈（——其实就是惠州啦）的大鳄，三四年前在义桥开发了一个潮味十足的都市白领楼盘，甚至已经用房产代理专业的巧舌吸引到崇贤的租户。但最后的结果是，义桥本地的“土豪”毫不客气地挤走了花了两个多小时转了三四趟车还拿着地铁规划图的“都市白领”。“土豪”当然客气不起来，这户型买是买了，怎么让人住啊，别说八仙桌，四仙桌都放不下。

　　2011年杭州版限购令出台，2012年起降价、房闹成为常态，2013年底杭六条政策继续加码，2014年上半年风雨飘摇，楼市岌岌可危。终于，限购取消了，限贷放松了，连90/70都悄悄不见了。楼市再次迎来休养生息的机会……

　　透明售房市场研究院院长

　　因为现在主城区鼻尖下的土地资源毕竟是有限的，地价再高也难以永续，房价再成倍上涨你自己也不会相信。只有扩大外延，抓住更大产业平台，通过产业交错互动，市场要素在运动中优化配置，挤压发展空间，才能一揽子整体提升。这样，杭州房地产可以健健康康再走一百年。