如果大家有耐心，时间可以追溯到2001年8月25日，杭州市颁布了杭州市企事业单位购买房改房的政策，这个普惠型的政策随之让城市居民与房地产开发商得到了巨大的财富效应。杭州的第一个商品房集聚地——蒋村管委会(今日的城西)的开发迈入了黄金时期。1996年，蒋村从余杭区划为杭州市西湖区所辖，绿城、南都、金都等房地产建造的商品房建设方兴未艾，但是道路与配套滞后，居民买了楼无法入住，晚上停电停水一片“鬼屋”，1998年第一批居民入住后，往报社投诉不断。而媒体的连续报道《蒋村道路泥泞三通一平何时解决》，引起政府部门高度关注，当时分管城市建设的市领导批示，通过开发商集资方式解决资金。2000年后，蒋村建成三通一平及基本生活配套，奠定了今日城西的辉煌。

　　就政治地位与国际化程度而言，杭州与北上广深难以相比。但是，杭州的购房者早就被诞生在本土的绿城彻底洗了脑，他们拥有惊人的品质鉴赏力。不仅如此，杭州开发商也只能以绿城为标准，在真材实料及美学手段上下工夫，这就推高了整个城市的商品房品质水准。哪怕是政府主导的经济适用房，其也能让外来参观者大吃一惊。

　　在双限放开的情况下，近阶段杭州楼市的改善型高端物业的成交出现大幅跃升，并不是一个偶然现象。《通知》中关于还清首套房贷款后、第二套房可享三成首付的条款体现了政府对于住房改善的支持。而这又很好地向市场传递了鼓励改善置业的积极信号。

　　至于地产从业者，随地产行业泡沫破灭后的理性回归，其运作特点也必然更加接近投资业的运作本质，大财团、大开发商、地产基金将作为投资商继续介入行业，他们将在合理利润空间的基础上通过加速资金周转速度、降低财务成本获利，同时也承担一旦运作不善致整体崩盘的风险。中小开发商则将因为整体实力与操盘经验的不足淡出市场，他们中间的一部分将发展为地产基金的投资者或是物业发展的配套供应商。

　　跌宕起伏中迎来地产下半场

　　从事房地产领域的新闻报道已近十余年，我也很庆幸在这十余年的时间里，能深入持续观察一个行业的发展路径。在我的理解中，2005年，对于杭州楼市应该是一个分水岭，如果说以往杭州楼市基本是一个封闭的市场，那么从这一年开始，杭州楼市受到了大批外来房地产企业的垂涎。

　　蓦然回首，发现我们乃至这个房地产行业的圈内人，在得到了物质财富的同时缺失了些什么呢？目睹与见证杭州房地产开发20年的历程，我在苦苦奋斗的过程中，也许错失了在市场经济中最好的自我发展的机会，也许还没有挣脱自我束缚的精神枷锁，在我“90后”的女儿看来是有些自以为是的精神洁癖与“钻牛角尖”。

　　这就是我理解的杭州楼市以及杭州的众多开发商们，它既美好、又残酷，它既内敛务实，但是偶尔又表露出高傲、自大的一面的原因。

　　曾从事房地产报道，现为杭州泽图投资管理有限公司总经理

　　朱立东

　　张钢婴

　　在这十年里，西湖、运河相继成功申遗，城市环境更为宜居。对于购房者而言，这是一个非常好的购房时代，高性价比的楼盘，随处可见，除了价格比拼外，还比拼商业配套、学区配套、精装细节、景观亮点，众楼盘百花齐放，各展身段。而对开发商而言，这是一个更为艰难的时代，杭州由过去多年的一线城市沦为二线城市，库存高，潜在供应量大，房价上不去，地价下不来，市场竞争激烈，局部板块惨烈，本土房企逐渐式微，连代表了杭州精神的绿城，都易主融创。

　　为什么？一是现在的楼市不附带生杀予夺的行政干预限制条款；二是现在的楼市不背负琢磨不定的临时性政策调控。那么，市场的走势理论上是可以预期的，是可以采用科学的研究方法研究预判的。换句话说，购房者、从事房地产行业的经营者、包括地方政府，都可以通过自己的独立思考，来规划、判断、把握市场走势，来做出自身相应决定。而不会像前几年那样，大家混沌，不知道明天早上起来这个市场会变成个什么模样那般无奈，那般忐忑。

　　政策还有优化空间

　　2006年，90/70政策出台，拼接户型成为开发商规避政策的良方，有个城西的排屋楼盘，最大一套房竟有11个产证。而在限购令出台后，被迫做小的90平方米成了刚需的最爱，拼接进入急冻。

　　胡灵波

　　我认为，接下来“房地产连续剧”的主题会和以往有所不同。第一，接下来的周期会以缓慢上升的趋势进展，不会像以往那么大幅度飙升，而是会在涨幅过程中形成波浪形线条，且上升幅度相对较缓。第二是房产品的属性会发生改变。以往房产品的属性既具有居住属性也具有金融投资属性，而且后者的属性有时候往往超过前者。但未来的主题中，保值增值的金融属性虽然还会存在，但会相对弱化，而居住属性则会大大加强。第三是市场会出现分化，过去的模式是要涨价大家一起涨。但以后会产生分化，例如导入型城市房价会有支撑，但导出型城市的房价可能就不会出现很好的表现；同样对开发公司来说也会有分化，且集中度会有所提高。大企业的市场占有份额和行业集中度会提高，那就会形成强者更强、弱者更困难的局面。而且不同区域和板块的增值表现也会不一样，例如规划好的区域就会产生好的预期。

　　由于，市场本身是畸形不健全的，无序不确定的，那么此前围绕着市场展开的所有竞争，除了竞争者人格的褒贬，是否迷失法律之外，我只能用五个字来“致我们终将逝去的乱象岁月”：春秋无义战。

　　我个人的判断是：接下来可能会有几个节点或者说阶段。

　　方张接

　　此前，国家层面所强调的对房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫的动摇，目标是要使得房价回归到合理的价格。当现阶段房价滞涨回落的格局已成，楼市终于到了让市场力量发挥作用的时候。

　　杭州本质上仍是一座小城，如果一段时间内，几个豪宅项目卖得较好，那么整座城市的平均房价很可能会直线飙升。越是市场经济发达的地方，越是对财富有崇敬感，杭州人就特别愿意传颂那些价格超高的楼盘。如果你告诉外来大鳄，“一个住宅项目的开盘均价若超过2万元/平方米，销售就会变得非常困难”，他们基本上都会流露出“这怎么可能”的表情。这一切，就形成了“杭州房价特别高”的舆论假象。

　　杭州早期房地产报道者，现为滨江集团副总经理

　　再次，杭州商业地产的运营能力依然没有得到改观，城市多中心商圈的发展步伐仍显滞后。虽然杭州目前的商业地产比如购物中心的开发量已经接近饱和之势，但是在商圈的整体规划中，与众多二线城市比较依然存在明显的差距。

　　最后想说的是，若房产是一道盛宴，就此散场虽有遗憾，但亦不失为一件好事。过去10多年，它的暴利让无数人趋之如鹜，但过多的聚焦也让这个行业浮躁不已，疲惫不堪。光环褪去，人们或将迎来一个更加成熟、低调、健康的地产行业。

　　房价又要涨？你想多了，小伙伴！

　　市场有其自身的规律，决定房价的归根到底是供求关系，而不是政策的变化。就目前杭州楼市的情况而言，从相对较大的库存压力、今后依然较大的供应量以及未来人口结构的变化等角度来说，都不具备促使供求关系发生逆转的基础。也就是说，在未来很长一段时间内，杭州楼市依然会是买方市场。限制性政策的逐步退出，会催生部分合理的购房需求，但不至于带动投资投机性行为。

　　2003年，香港街头偶遇黄浦地产的“毕架山一号”项目低于成本价推销，一度深深地震撼到我：当市场下行时，楼市做空法则与股市无异。

　　我在杭州生活了十余年，这十余年时间，我们看到杭州正在进行着空前的空间腾挪。城市版图不断扩充，优美的城市生态环境与城区无缝融合，伴随其间的是，几家为数不多的企业亦步亦趋从这里走向全球的视野。

　　某网站总策划