底价不低的原因

上海中原地产分析师龚敏却认为，地块溢价低主要与较高底价有关，并且现在要求开发商开工时间必须在12个月内，在今年房地产政策定调，价格上涨预期受阻的背景下，高地价拿地显然没有利润空间。房企拿地结构正发生微妙变化。

实际上，上海近两次土拍的成交楼板价格并不算低。临港南汇新城NNW-C4A-02地块的竞拍，最终只有5家房企进入竞拍环节，分别为招商、恒基、万科、港城和绿地。房企举牌较谨慎，经历三次举牌后，现场竞价大约持续了五分钟，绿地便以15.6亿元竞得临港南汇新城NNW-C4A-02地块，楼板价21180元/平方米，溢价率0.85%。随后，万科以10.35亿获得临港南汇新城NNW-C4D-02地块，楼板价21370元/平方米，溢价率1.76%；碧桂园以16.3亿获得临港南汇新城NNW-C4D-08地块，楼板价21086元/平方米，溢价率0.41%。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，21日土拍的地块面积普遍不大，总价不高，因此出现了多家房企参与竞争，但局面并不激烈，与此次自有资金审核趋于严格不无关系。

但开发商仍然热衷于上海土地。一方面，上海房地产交易有回暖趋势，链家地产数据表明，2月13日-2月19日这一周，全市住宅成交9.34万平方米；成交套数744套。住宅新增供应面积11.91万平方米，新增套数901套，需求端小幅增长，供应端大幅增长。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，政府对于地价传导房价仍控制严厉，如果出现地价过快上涨、引起房价反弹，后续更严厉的政策可能还会出现。地块位于远郊或者比较偏远的区域，底价相对于市场而言就已不低，导致市场竞争程度已大幅下降，这个状况与政府调整推地策略、结构有一定关系，与2016年9月份以来政府对于土地配资的整改也有一定关系，加上私募资金无法进入土地前端市场，也倒推房企拿地态度谨慎。

另一个值得关注的现象是，2月21日的土地拍卖实行了新规定，此次对于房企自有资金的审核比此前更严厉，一旦房企报价超过自有资金额度，便会被直接没收拍卖权。

但这并不妨碍房企在上海拿地的信心。对于上海建工在2月21日的土拍以底价11.2382亿元摘得金山区枫泾镇JSFJ0101单元04-05、04-07地块，上述业内人士认为，上海建工在上海项目已不多，而旗下还有园林绿化等分公司，所以这次拿地比较积极，为后续发展奠定基础。其实，去年12月28日，金山区、枫泾镇就与上海建工正式签订了战略合作框架协议，准备进行小镇更新、升级的建设。

事实上，从上海商品住宅存量面积来看，截至2月20日，上海存量面积虽然仅仅有733万平方米，但是市场去化速度由去年9月份之前的月均120万平方米，降低到目前的不到60万平方米，甚至更低，现在单周的平均交易量已经降低至10万平方米/周，这个量是2014年年中当时上海楼市调整期的交易量。同时，上海商品住宅的市场去化周期也由去年9月份之前的5个月左右回升到目前的11-12个月左右。