節後宅地市場回暖 商住分化加劇

2月7日，武漢春節後首場土地拍賣的7宗地塊，就由中信泰富、碧桂園、保利等大型房企拿下。金茂也在2月14日和15日兩天內以176億元入手了南京和蘇州的3幅地塊。

經歷了春節期間短暫的“偃旗息鼓”，全國熱點城市的土地市場在節後有迅速回溫的跡象。公開信息顯示，從近半月的土拍市場表現來看，長沙、青島、深圳等城市的土地拍賣，平均溢價率均超過了50%。

“對於熱點城市的優質地塊，即便附加條件苛刻，不少領軍房企依舊拿地積極，志在必得。”分析人士表示。

同策諮詢認為，上半年必須要積極拿地，因為下半年企業資金有限，必須將有限的資金投入到價值最大的城市或專案。今年房企投資部會非常繁忙、非常累，但這點累不算什麼，因為只有拿到地才不會錯過下一輪的市場發展機會，才會苦盡甘來。

僅統計2月以來各城市土地拍賣情況可以發現，除上述三座城市外，武漢、廈門、南京等城市的土地市場氛圍也很濃厚。

新城控股高級副總裁歐陽捷則認為，目前房企積極拿地是正常節奏。一方面，節後是房企加緊補貨的重要時節；另一方面一線城市推地量較少，房企只能轉戰二三線城市。

“節後房企積極補倉的調性很明顯。”中原地產分析人士指出，今年熱點城市核心區域的土地市場或依舊火熱。

同策諮詢認為，當全國核心一二線城市“全城限購限貸”之後，樓市需求勢必會外溢到其他城市，比如一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市，區域中心城市周邊的二三線城市，中西部地區庫存去化週期小於15個月的三四線城市，對於上述非熱點城市來講，可能迎來“活”的時機。

業內認為，房企集中度提高已經成為業內共識，企業間的規模競爭會更激烈，房企必然會積極投入土地市場補倉。

不過，近半月也有高總價成交的商辦用地，比如以高溢價成交的深圳龍華地塊和南京中華門地塊。但分析認為，前者是基於深圳樓市，後者則是南京明城牆下的“絕版”低密度地塊，均有特殊性，無法體現市場整體情況。

“土地市場熱度之所以能夠在2017年新春延續去年的情況，首要因素還是熱點城市的庫存不足。”

2017房企圍攻二三線城市？

一方面是房企急切的拿地需求，但另一方面，一線城市的地價、房價遭到‘雙限’嚴控，並且北上廣深一類核心城市趨於無地可供、無房可售。

“二線城市會在2017年成為更多房企重點爭奪的對象。”

中原地產研究院統計數據顯示，1月截至2月16日，全國25家企業拿地金額超過20億元，合計耗資1951.63億元拿地，其中有12家企業拿地超過50億元。

此外，歐陽捷認為，房企為了保證銷售業績，可以積極爭取一線城市周邊溢出效應明顯地區拿地。這些城市將成為新一輪的樓市熱點。品牌房企可以考慮在這些城市的機會性佈局，實施快進快出的策略，短期內為公司規模做貢獻。

分析認為，結合市場數據可見，2016年1月全國54城供求比為0.70，大多數城市依舊處於供不應求的局面，其中北京、重慶等地新增供應量不足成交量的一半。這激發了企業拿地的緊迫感。

與住宅用地的出讓氛圍不同的是，商辦或商辦比例較高的地塊多以低溢價率成交。即便是在南京、廈門等熱點城市，窘於普遍的去化困境、更長的資金周轉和更加嚴格的附加要求，情況也是如此。