2016年地产政策变化太快风云交际。

“全面二孩”政策刺激楼市

从2016年1月1日开始实行的全面二孩政策，可谓是2016年房地产界迎来的第一个利好政策。虽然人口的增长对住宅销售的影响需要较长的时间才能显现出来，但市场已经开始针对这一政策做出诸多调整。

1 由于当前多数城市已放开限购，全面放开二孩带来的新增购房需求，有可能在持有一套房或二套房的基础上直接购买大户型产品，这样会造成持有多套房产比重增大。此外，这部分新增购房需求也有可能以‘先买后卖’的置换形式进行多次换房，这样会促进换房次数的增加。

2 目前市场上主流户型是两居、三居，在全面放开二孩政策实施后，四居、五居将会成为市场上的主流户型。多个房企开发的全生命周期户型就是适合二孩时代的产品。

3 推动房地产需求总量增长。未来长期一段时间，随着新型城镇化进程加快和户籍制度改革的深化，加之二孩放开影响，预计到2040年，我国城镇人口将超过10亿人，较2015年增加2.5亿以上，这部分人口增长带来的需求，将成为推进白银时代房地产长期平稳健康发展的重要助力。

4 有利于三四线去库存。三四线中小城市二孩生育意愿和生育率高于一二线重点城市。从需求总量变化来看，未来三四线城市中二孩家庭对空间需求将更大，其需求总量也将更为突出。从这点来点，对于三四线部分城市高库存去化而言将是一大利好。

不再建设封闭小区利好存量房？

今年2月20日，国务院印发《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

原则上不再建设封闭式小区，从专业角度来说，是指用地规模较大的小区，比如大于9万平方米的小区，就要逐步打开通道，把内部道路用于城市交通，把小区绿化公园让社区共享。此外，用地面积达不到“9万平米”标准，居住户数较少的小区，或不在“被开放”范围，意味着以后的房地产开发时，不再以单独的楼盘作为单元，而是以街区为单元进行规划、建设。

此举曾被网友评价为去库存利器“如果未来不再新建封闭小区，现阶段已建在建的封闭小区就成为可预见的稀缺资源，势必引发群众恐慌性购买，借此消化库存可谓一个好办法。”

开放式住区给我们的启示：

1 高密度、公共服务类设施置于城市界面，景观界面设置低密度、景观休闲类；两者之间可通过道路、景观进行过渡和串联。

2 开放空间设置：以商业街或集中式商业与公共空间的结合形成核心主轴开放空间，商业街贯穿深入社区，提高社区开放程度。

3 公共空间的优先设置：广场、景观节点的频繁适时设置，提供活动交流空间。

4 道路体系设计：尊重区域级交通规划，与外在道路有序承接；社区内部道路人车分行、混行及步行逐步收缩，注重道路设计，使道路也成为公共空间。

5 住区生活场景营造：运用景观小品、地标建筑、商业外摆装饰等营造良好的生活氛围。

但从相关网上调查看，公众非常支持单位大院打开大门拆掉围墙，但是对于住宅小区应否逐步打开，显然是有疑虑的。而就政策实施来看，目前在施工的小区，大多仍是围合式的，什么时候开始动真格的，有待观察。

土地性质、项目性质都能改，利好去库存

改变土地性质、改变项目性质，在2015之前曾经是一件非常难的事情，几乎不可能。

但进入2016，在去库存的大背景下，曾经比登天还难的事情，突然变得非常容易了。有住建部官员表示，“中央政策是允许转变土地使用性质的，比如住宅转成旅游地产，商业地产，养老地产都是可以的。”

云南省：项目可以改性质、商住比例可以改、土地证可以拆分。

山东省：商业、写字楼可改成学校，住宅可改成办公场所、商品房和厂房可改成众创空间。

四川省：待开发商业用地可转型为住宅用地，已建商业用房可用于教育、文化、旅游。

福建省：商办可改成住宅。

当然，上述四个省以外的地区，也有类似政策，比如江西省的二十条去库存措施中也提到，允许未开发用地转换用途。而其他市级、县级政策，往往更细化，更落地。

6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称《意见》），《意见》中列出18条详细意见，从六大方面对住房租赁市场给出具体发展要求，其中最受关注的是第十二条关于“商业用房可改为租赁住房”的意见，并且商改住后，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

在楼市“去库存”的大环境下，该政策被业内人士认为将成为推动商业地产“去库存”的重要武器。尤其是将商业用房改建租赁住房，有望让不少空置的房屋进一步盘活，尤其是一些城市空置的商业空间可以被灵活运用，使其具备住宿功能，增加居住用房的供应，满足租赁消费的同时有望抑制租赁价格快速上行。

但有业内人士指出，“商业用房改为租赁用房”面临结构改造、配套不完善等问题，而且公寓租赁盈利空间小、前期投入大、回报周期较长等问题，并不能给开发商销售带来帮助，将物业一次性出售资金回笼速度快，收益高，仍是开发商的第一选择。

特色小镇大利房企转型

7月21日，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部联合发出《关于开展特色小城镇培育工作的通知》[2016]147号，提出即日起在全国范围内开展特色小城镇培育工作，到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇，引领带动全国小城镇建设牢固树立并贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，因地制宜、突出特色，充分发挥市场主体作用，创新建设理念，转变发展方式，探索小城镇建设健康发展之路。

各地也纷纷出台政策、通知等来指导自己省（市）特色小镇的创建。

特色小镇是按创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，结合自身特质，找准产业定位，科学进行规划，挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋，形成“产城人文”四位一体有机结合的重要功能平台。

国内很多房地产企业都处在转型之中，特色小镇建设无疑是地产企业转型的一个方向。

当前国内不缺普通住宅，缺的是有特色的房子、有特色的小镇，对于房企来说，如果把特色小镇建设的相关理念运用到旧城改造中去，或许就解决了转型过程中带来的很多问题。

营改增是减税，但考验管理水平