国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会第四次会议上宣布，今年将全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，二手房交易营改增落定未满两年按5%全额征收，实际税负负担减少。

营改增实施也已经有半年了，大家甘苦自知。之前大家最大的几个担心都没有发生，最终的政策，利好比较多：

1、地价可以扣除；2、在建工程可以抵扣；3、个人二手房交易营业税政策平移到增值税而没有增加；4、资产重组中，土地满足条件可以免税。

总的说来，营改增是减税的，有机构认为，地产行业总体的减税额度达到了320亿。但就单个企业而言，要想获得减税，有以下一些前提：

1、企业合作伙伴能够提供增值税票。

当然，大房企不用担心这个问题，他们的做法，就是要求供应商提供税票，不能提供的，必须在价格上给予相应的优惠。但是中小房企，特别是三四线的，就不一定有得选了。这考验房企的供应商库。

2、房企内部管理规范，税票管理到位，进销匹配。

首先，税票得有专门的管理制度，能够按时汇集到总部或独自纳税的分公司。这里面就不单单涉及房企内部的管理，还有房企对供应商的管理。很考验内外管理水平。

其次，企业得做好计划，进项和销项得匹配。这也考验企业的管理水平。

必须用自己的钱拿地，一个时代终结

以前，大家拿地都是用银行的钱，甚至有的是先拿地再借钱，但是2016年，这个逻辑不成立了，而且相关政策越来越紧。

合肥7月1日实施新政策明确，参与竞拍房企需缴纳出让地地块底价50%保证金，出让金总额20亿以下的，需在土地出让合同签订一个月内一次付清；出让金总额20亿元以上的，缴纳时间不超过6个月。

11月15日，南京市国土局发布公告称，对参与土地拍卖的开发商，要求必须用其自有资金拿地，不得采用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资等来源。一名南京业内人士表示，这将会推助市场洗牌，加速中小房企退出房地产行业。

而广州采取“限地价+竞配建”出让方式，得到不少城市认可。由于设置最高限价，开发商在土拍下半场纷纷转入“竞配建”，一宗地块一半面积无偿用于建设保障房成为常态。如保利地产11月底在广州南沙连续拍下两幅土地，竞配的人才公寓面积占总面积超48%。

而最新的消息，是土拍政策升级：参与土地拍卖的开发商，要求必须用其自有资金拿地，不得采用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资等来源。

也就是说，以后房企必须用自己的钱拿地了。

这不是一个独立的政策，而代表着一个时代的终结，在之前的时代，资本杠杆红利是地产商最大的红利之一。

自有资金很少，就敢做项目，拿地靠银行贷款、建房靠预售拿到客户的钱，1个亿做100亿的项目，曾经是天经地义的。

但是，这个逻辑逐渐不成立了。有地产大佬预言，预售政策2年内也将结束。

这就意味着，在之前没有积累起足够的实力的开发商，将被迫离场。

层出不穷的鼓励购房政策

2月2日，中国人民银行、银监会公布通知，对个人住房贷款首付比例进行调整。通知规定，在不实施限购措施的城市，家庭首套房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，二套房再次申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

2016年2月21日起，职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行上调。由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率提升至1.50%执行。

而各地特别是三四线的鼓励个人购房的政策，更是层出不穷。主要集中在补贴，补贴对象则主要是进城购房的农民、大学生。

比如大连规定，对于在校生和毕业未满5年的高校毕业生，在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区（以下简称市内四区）购买新建商品住房并办理房屋买卖合同网签备案的，在取得房屋所有权证后，政府给予购房补贴，补贴标准为：博士每平方米补贴400元，硕士每平方米补贴300元，本科及大专学历每平方米补贴200元，补贴资金由市区财政按75%和25%比例承担。

湘潭规定，征拆户在市城区购买新建商品住房的，可一次性享受200元/平方米的购房奖励。农业转移人口到市城区首次购买新建商品房的，给予每平方米200元的购房补贴，每户最高补贴金额不超过2万元。对高校、中等职业学校在校生和在湘潭市园区就业的毕业生，在湘潭市城区各园区和示范区购买新建商品住房的，由所在园区和示范区给予每平方米300元的购房奖励，每户最高奖励金额不超过3万元。

越来越猛、强调结果的调控政策

今年的调控，不是一轮，也不是一次，而是好多轮，好多次。

重点城市，比如深圳、上海，都遭遇了两次下手很重的调控。

今年的调控在限购、限贷之外，还出了一个新的地方政策：限价。也就是说政府根据你的成本和利润率，批准一个价格，因为这个价格低于市场价，所以在南京、苏州等地，有一段时间买到房等于中奖。

最密集的一轮调控出现在国庆前后。

在“因城施策”、“一城一策”的政策背景下，从2016年9月30日下班后到10月6日的不到一周的时间内，限购、限贷新政就相继在北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等多个城市落地。具体政策如下图。

▲ 来源：杭州乐居新闻中心

21地市密集调控令让房价有所“冷静”，多市房价出现松动。

按照多位地产大佬的判断，最新的调控完全不同于以往任何一次调控，大家要对此有充分的心理准备。明源君认为，大家至少要做好1年半—2年不放松甚至进一步收紧的准备。

2016年的调控是崭新的，具体说来有以下特点：

1、因城施策，不但一二三线的政策不同，同一类城市的政策也不同。

比如南京、苏州等强二线的政策就很紧。最意外的就是嘉兴这样的三线城市，因为离上海近，也开始限购了。以后预测政策还是得看当地房价的变化，而不是看属于哪一线。

2、层层加码，不达目的誓不罢休。

上海、深圳这样的城市，还没缓过来，再来一次，这在以往是不可能的。

3、立体化，限贷、限购、限价，一起上，几乎穷尽一切手段。

不过，明源君认为，因为改变的都是供需的终端，而上游的土地供给、人口变化、城市化这些根本因素没有变化，所以，调控所能起到的效果，只是抑制房价上涨的速度，而不会改变这一趋势。

长期来看，决定性的因素还是城市本身的资源和实力。而调控期间，正是反周期操作的机会。

房贷利息有望“抵扣”个税

房贷抵扣个税还没有开始实施，但已经开始对市场预期产生影响。

根据全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康的说法，个人所得税可抵扣房贷已明确，可以确定该方案会在全国推广。

房贷利息抵扣个税是个简单的说法，准确的说法应该是：工资薪金的应纳税所得额可以减去房贷的利息部分再计算个税，这样可以少交部分个税，减轻了个人负担。

实际上，这个政策早有先例：