从2002到2011，广东房地产业的产品品质不断升级，服务体系逐步健全，管理和企业文化与时俱进地改变，银企合作的空间与深度越发广阔。十年之间，在政策和诸多因素的主导下，房地产住宅产品从消费品演变为投资品，或者说住宅作为投资品的表现日益明显。十年后的今天，在银企的共同努力下，抑制投机，从投资品再次转化为消费品也已经成为必然要求。

　　十年中每一次转变，每一次调整，压力对于资信房企都会转化为新的机遇。

　　今天的峰会非常荣幸请来了两位知名专家，一位是住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹，一位是华南理工大学经济与贸易学院的王仁曾教授。

　　首先有请秦虹主任，秦虹现任住房和城乡建设部政策研究中心副主任，研究员，兼任中国社会科学院研究生院城乡建设经济系副主任、教授。享受国务院颁发政府特殊津贴的专家。2008年赴美，在世界银行做访问学者。长期从事住房与房地产政策研究。主持和参与国家级研究项目30多项，及多项国际合作项目。曾获国家”九五“科技攻关与国家重大科技产业工程项目科研突出成果奖和个人先进奖，2008年华厦建设科技三等奖等。熟悉政策，了解市场，在城乡建设研究领域富有经验并具广泛影响。今天她为我们主讲的题目是：”当前房地产调控政策解读“。有请！

　　秦虹：各位好，我下面跟大家交流一下房地产有关的政策问题，大家知道现在一提起房地产市场就和”宏观调控“这几个字离不开。从我的感觉来讲，2004年以来，中国房地产任何一次调控都是和国家的经济发展大背景离不开的，每次调控都不是孤立的。中国在成功应对了全球金融危机之后，从去年开始进入新一轮对房地产的调控，这一轮调控被媒体誉为最严厉的调控，采取这样的严厉调控政策，主要和两件事有关系：一是要管理好通胀预期，二是防止社会贫富两极分化。

　　当前经济工作的主要任务是要管理好通胀预期，尽管CPI通货膨胀率和房价关系不大，因为房价没有统计在CPI里面，但是房价的快速上涨，房价的高低对人们通货膨胀的预期至关重要。一般普通市民会有这样的感觉：货币资产和负利率相比，和通货膨胀相比，尚还能够忍受，但货币资产的贬值速度一旦和房价上涨的状况相比，就会让很多人无法接受。

　　和房价的快速上涨相比，普通市民手中的货币资产贬值随之加快。随着房价过快上涨，最终会引发生活成本、生产成本的提高，最终也会传导到消费品价格指数里面去。因此，要管理好通胀预期，房价仍不可忽视。

　　中国成功应对金融危机之后，现在面临的经济社会发展最主要矛盾是社会贫富两极分化。房价的快速上涨可以说直接推动了居民财富的两极分化。比如，三、五年前家庭财富基本相等的两个家庭，仅仅是因为买没买房的差别，就会直接导致财富水平不再停留于一个等级，甚至无法重新再弥补此种差距。

　　房价上涨能够导致家庭财富的两极分化，最重要的一个原因是住房天然的具有资产属性。住房这种商品和其他大部分商品不同的一点就在于具有消费属性和资产属性双重属性。买房子行为本身就是投资行为，无论是买第一套房自己住，还是买很多套房去投资，都属于投资行为，买的这个房子都是资产。过去我们在福利分房的体制下体会不到，现在房地产市场繁荣和发展，确实使我们明确的感受到这一点。

　　有人认为一个家庭买很多套房子，炒房、出租、倒房才叫投资，如果只买一套房子自己住那就是消费行为，不叫投资。其实这种认识并不全面，因为如果仅仅满足消费行为的话，完全可以去租房住，租房是明确的消费行为。一辈子租房不买房，一辈子就是消费行为，租给人房子住的人是投资行为。”买一套房子自己住“实际上是把住房的使用消费属性和投资的资产属性合二为一了，就是自己赚取了自己的租金。

　　或许还有人不赞同此点，会说如果我要是买很多套房子的话，才会有投资效益，把房子卖掉后价格增值的房子可以获得投资收益，出租也可以获得租金，自己买自己住，压根没有投资效益。就是把房子卖掉，还要花同等价钱去买另一套房子，所以算不上是投资。

　　可以从另外一个角度观察，一个人只有一套房子买了自己住，表面上看他如果换房子要花同等的价钱，但实际上随着房价的上涨，住房价格上升，给这个家庭所带来的是什么？是这个家庭的资产信用等级的提高。

　　当房子价值值100万的时候，可以拿到100万房产到银行去抵押获得60万或者70万的资金，可以用于其他的投资。由于房价上涨，房价从100万涨到200万了，他的信用等级也同样提高了1倍，在银行抵押获得的贷款随之成倍的提高。因此，房价上涨所催生的资产价格的上涨，就导致即使只买一套房自己住，也是一种投资行为。

　　房价上涨不但带动了投资性需求在市场所占的比例越来越大，越来越高，财富效应越来越明显，更重要的是，也导致了我们很多恐慌性和超前性的需求。北京市的平均购房年龄只有27岁，这是世界上任何一个国家所不存在的购房年龄，来源于恐慌性的需求，超前性的需求。

　　北京房租是比较便宜的，如果你有多套房出租的话，获得的租金收益仅仅相当于银行一年期的存款利率，非常之低。与高房价相比明显低廉的租金，很多租房子的人日思夜想还是要买房子，正是要追求财富的增长和积累，这就是住房的投资天然属性。

　　税收是抑制财富的两极分化最好的手段，具有调节财富分配失衡的重要功能。目前，在中国税收手段运用的并不充分，和其他国家相比，一二手房转让税收的税率现在还不够高。没有通过大幅度提高二手房转让税率来抑制单纯的投资行为。

　　此外就是房产税，拥有多套房子，要多交房产税，通过提高持有成本的方法减少财富增量，通过再分配的方式调节财富的两极分化。但是我们现在没有全国实行房产税，只是从今年1月27号开始在重庆和上海做了房产税的试点。　

　　最近一些媒体报道说，事实证明房产税是失败的。很重要的标准就是说两个城市三个月了，收的房产税寥寥无几，房价也没有大幅下跌。

　　媒体的评论是否正确？我有不同的看法，房产税是按年交的，按照存量的房子，每年交，按年度交。还没有到一年周期很难判断房产税到底可以收多少，此其一。第二，判断这两个城市房产税试点的成功与否，按照现在重庆和上海这两个城市的试点方案来看，应该说这两个城市如果今年收的房产税越少，证明政府的政策意图达到的目的越好，而不是相反。