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但是这个前提已经不成立了。房地产开发的区域半径明显变窄了。这种可开发区域的变窄，带来的是的是土地价格长期居高不小，面粉贵过面包。投资者一般认为，面粉贵过面包的主要原因，是社会资金极为宽裕——但我们则认为，除了社会资金宽裕之外，越来越多的发展商拥挤在越来越少的城市拿地，也是造成地价迅速上升的重要原因。如果认为地价高只是因为资金宽裕所造成的，那么我们无法解释为何本轮土地成交溢价率和价格远远高于之前的每一轮货币宽松周期。一旦承认了地价迅速上升是可开发区域不足造成的，那么未来即使全社会资金成本逆转，地产企业可能也没有太好的拿地机会。 2008-2016年百城土地市场溢价率（%）
2008-2016年百城土地市场流拍率
一二线城市住宅类土地供应（万平米）
住宅类土地成交价格（元/平米）
2016 年，地产上市板块的杠杆率是整体下降的。在销售如此高歌猛进，融资成本如此低的情况之下，过去三个季度板块的杠杆率还在下降。 板块的有息负债率（（短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券）/总资产）在2016 年三季度末达到33.5%，而2015 年年底时为34.0%。板块的净负债率则为87.4%，而2015 年年底为94.1%。由于建安成本占房价的比例较低，企业仍有兴趣积极推动在建项目的投资。但由于新项目的ROE 偏低，企业并无多大兴趣扩张拿地。 板块有息负债率
板块净负债率
2014 年时，企业还对转型其他领域充满信心，但到了2016 年时，由于长期缺乏成功的案例，房地产企业对于投资养老、医疗、教育等诸多相关领域的热情也在下降。企业几乎只在一个领域存在投资热情上升，那就是金融及股权投资。 房地产企业转型金融情况列表
公司 时间 内容
华联控股 2016 年9 月 参与投资腾邦梧桐第二期产业投资基金。
泛海控股 2015 年8 月 共同投资设立亚太再保险股份有限公司。
泛海控股 2015 年11 月 收购民安财产保险有限公司股权。
泛海控股 2015 年12 月 发起设立亚太互联网人寿（筹）。
泛海控股 2015 年12 月 参与民安保险增资,对控股子公司民生证券实施单方增资。
泛海控股 2016 年1 月 现金增资泛海股权投资管理有限公司。
泛海控股 2016 年2 月 收购民生信托股权。
泛海控股 2016 年2 月 受让民众投资股权。
泛海控股 2016 年5 月 投资设立民金所投资公司。
泛海控股 2016 年9 月 参与投资御泓基金。
泛海控股 2016 年9 月 投资设立民生金服控股。
皇庭国际 2015 年9 月 设立深圳市皇庭基金管理有限公司。
皇庭国际 2016 年6 月 收购同心再贷款公司股权。
荣安地产 2015 年6 月 注册成立上海香安资产管理股份有限公司。
中天城投 2015 年12 月 增资贵阳金控。
中天城投 2016 年2 月 设立中天城投地产基金。
中天城投 2016 年7 月 起设立贵安银行股份有限公司。
中天城投 2016 年9 月 参与认购中融人寿股份。
新华联 2016 年4 月 参与新安金融定向增发及新安资本增资。
新华联 2016 年6 月 收购长沙银行股份。
阳光城 2016 年4 月 参与投资三峡金石（深圳）股权投资基金合伙企业。
阳光城 2016 年5 月 设立上海陆金朝阳资产管理有限公司。
苏宁环球 2016 年8 月 发起设立长寿健康保险股份有限公司。
中南建设 2016 年5 月 设立天圆再保险股份有限公司。
荣盛发展 2015 年9 月 认购河北银行增资扩股。
滨江集团 2016 年3 月 合作设立杭州滨江普华股权投资管理有限公司。
滨江集团 2016 年3 月 设立杭州滨创股权投资有限公司。
滨江集团 2016 年4 月 共同设立上海永绥创业投资合伙企业、上海吉劭创业投资合伙企业。
保利地产 2016 年5 月 同发起设立粤港证券。
保利地产 2016 年6 月 发起设立珠海利晖股权投资合伙企业。
冠城大通 2016 年3 月 共同发起设立股权投资有限合伙企业。
大名城 2016 年3 月 设立黄河财产保险股份有限公司。
新湖中宝 2016 年2 月 收购阳光保险集团股份成。
新湖中宝 2016 年4 月 认购中信银行H 股股份。
华发股份 2016 年1 月 共同出资设立珠海华金互联网金融服务有限公司。
华发股份 2016 年8 月 发起设立和谐并购安华私募投资基金。
栖霞建设 2016 年1 月 参与投资设立互联网小额贷款公司。
迪马股份 2016 年4 月 共同发起设立三峡人寿保险股份有限公司。
嘉宝集团 2016 年11 月 受让光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司51%股权、光大安石（北京）资产管理有限公司股权。
苏州高新 2016 年8 月 参与设立中华大盛银行股份有限公司。
天业股份 2016 年8 月 共同发起设立恒信基金。
世茂股份 2016 年9 月 共同发起筹建汇邦人寿保险股份有限公司。
新城控股 2016 年6 月 发起设立国峰人寿保险股份有限公司。 六、房地产市场投资战略 |
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