1、虽然市场本身没有扩张经营区域的空间，但企业仍可能提高市场占有率。尤其是当融资成本差异化上升时，中小企业缺乏资金渠道；当销售结构性回落时，中小企业缺乏专业化技能。这时候，仍很可能出现大企业并购小企业的机会。

我们相信，2017 年存在这样的机会。如果企业并购能力较强，流程控制和整合能力较强，则企业仍有可能走快速扩张的道路，迅速提高市场占有率。不过，在并购领域出类拔萃的地产企业比较少见。

尽管地产行业的开发规模已经见到了天花板，但我们的确认为一些龙头公司如果战略得当，仍有提升市场占有率，做大规模的空间。企业的流程成本控制能力，产品标准化程度， 历史上并购的成功记录和融资渠道是否通畅，决定了企业并购能力强弱。我们相信，中国恒大等公司具备通过并购提高市场占有率的可能性。

2、企业可以通过不断处置开发物业，增加持有物业的办法，使企业的资产包逐渐固化下来。当企业最终持有一个稳定的资产包，且这个资产包可以持续贡献租金收益时，企业的盈利就不再是高波动的，不再是周期性的，而是稳定成长的。

这个策略的问题很多。第一，绝大多数二三线城市的商办不动产无法贡献稳定的收益， 而一线区域用地供给十分紧张。即使是天津、成都这样的二线核心城市，其住宅市场并不存在问题，但写字楼的供给则明显过剩，导致部分写字楼租金可能继续下降，空置率可能继续上升。第二，绝大多数企业并没有在手的资源储备，执行这个策略需要依赖于拿地，而目前一线土地价格昂贵。第三，目前持有物业的租金回报率仍然较低。尽管我们认为租金有持续上升空间，但新增物业的收益率有限。这对于一些资金成本较高的公司来说，是巨大的压力。第四，不少企业没有物业经营管理的能力。

因此我们认为，这一道路只适合于以下的企业：具备一线核心城市尚未竣工的可开发商办物业资源，资金成本较低，且拥有一定的物业经营管理能力。我们认为，金融街符合这个特征。

金融街持有物业比账面价值的增厚

面积（万平米）

重估价值 （元/平方米）

物业举例

金融街一类写字楼

19.7

110000

金融街中心，月坛中心等

大北京二类写字楼

7.2

90000

金融大厦，广安中心，德胜

北京车位和公寓

8.8

79000

金融街公寓，金融街车位等

北京商业，酒店和其他

26.2

60000

金融街购物中心，丽思酒店等

天津写字楼

9.8

35000

津塔等

天津和惠州酒店

10.8

16000

天津和惠州酒店

公司持有物业的重估总价值

亿元

560

公司持有物业的重估总价值

投资性房地产+固定资产账面价值

亿元

215

投资性房地产+固定资产账面价值

持有物业比账面增厚

亿元

344

持有物业比账面增厚

3、我国居民在住房交易环节的负担明显较重，但在住房使用环节的开支却明显偏低。这不仅表现在房价和租金的层面，也表现在房地产经纪服务和物业管理的层面。二手房屋成交动辄需要支付十多万，甚至几十万的佣金，可是物业管理费的定价却很低。

中国和发达国家，物业管理费和房价比例比较

名称

物业费

房价

月物业管理费/房价

绿城桃源里

3.8元/平方米/月

18500元/平方米

0.02%

绿城慧园

3.8元/平方米/月

37000元/平方米

0.01%

阳光城文澜府

3.8元/平方米/月

38000元/平方米

0.01%

菲呢克斯

4.5元/平方米/月

35000元/平方米

0.01%

15 Roebling Street #Pha

0.48美元/平方英尺/月

1302美元/平方英尺

0.04%

425 Fifth Avenue #52A

1.14美元/平方英尺

1891美元/平方英尺

0.06%

中央公园西北角房产

0.95美元/平方英尺

1704美元/平方英尺

0.06%

万达伦敦ONE滨水公寓

2.67英镑/平方英尺/月

1387英镑/平方英尺

0.19%

这种物业管理费定价偏低的状况，客观上说明了我国的房屋相关服务市场仍有巨大的发展空间。这里所说的服务，并不仅指狭义的物业管理服务，更指广义的，和居民日常生活/ 不动产相关的服务。真正能够获得居民信任的服务品牌，其市场空间是不小的。

地产企业如果想要在服务领域壮大，首先不是扩大用户数量，而是聚焦用户关键诉求， 提高服务质量。真正优质的服务是能给业主带来丰厚的回报（可直接表现为小区租金和房价的上升）。

其次，企业应该善于找到给服务定价的办法。由于价格监管，由于存量物业更换物业管理服务提供商十分困难，也由于消费习惯并没有形成，企业应该积极寻找给服务合理定价的办法。这种合理定价，或许是依靠增值服务定价，或许是靠新签新落成项目。

服务创造价值——相邻不同物业服务商的物业价值差异很大

序号

项目名称

地址

楼盘距离

开发商

物业公司

房价

物业费

1

绿城桃源里

中山区解放路桃源街友嘉购物北行200 米

约2 公里

大连九龙仓绿城置业有限公司

绿城物业服务集团有限公司

18500 元/平方米

3.8 元/平方米/月

葵英九号

中山区葵丰路50 号

大连鼎泰房地产开发有限公司

安德物业有限公司

16000 元/平方米

2.4 元/平方米/月

2

阳光城文澜府

科园路阳光城文澜府

约1.5 公里

杭州富泽隆房地产开发有限公司

阳光城物业服务（福建）有限公司杭州分公司

30000 元/平方米

3.8 元/平方米/月

中国铁建国际城

石祥路239 号

浙江京城投资有限公司

杭州南都物业服务股份有限公司

25000 元/平方米

2.5 元/平方米/月

3

远洋国际中心

太平南路166 号（淮海路与太平南路交汇处）

约1.7 公里

南京勋远置业有限公司

苏州嘉正物业（属于中城集团）

32000 元/平方米

1.9 元/平方米/月

菲呢克斯

秦淮区公园路159 号（龙蟠中路与常府路交汇处）

江苏天鑫置业有限公司

江苏中住物业服务开发有限公司

35000 元/平方米

4.5 元/平方米/月

4

名流人和天地六期

盘龙城经济开发区巨龙大道88 号

约2.3 公里

美好置业集团股份有限公司

武汉名流幸福物业服务有限公司

5600 元/平方米

0.9 元/平方米/月

天汇龙城二期

盘龙城巨龙大道90 号

武汉地产开发投资集团有限公司

武汉地产集团东方物业管理有限公司

7300 元/平方米

1.6 元/平方米/月

5

绿城慧园

丰潭路277 号

约2.8 公里

杭州绿城房地产开发有限公司

绿城物业服务集团有限公司

37000 元/平方米

3.8 元/平方米/月

天阳尚景国际二期

萍水路与永固路交叉口

杭州天阳申花置业有限公司

天阳物业有限公司

27000 元/平方米

2.25 元/平方米/ 月