孟非主持加上范冰冰撑场，闽系房企正荣集团（下称“正荣”）让外界见识了小城市莆田当地人“买买买”的实力。今年12月18日开业当天，莆田正荣财富中心客流46.8万人次，销售额3800万元，创下了当地购物中心开业史上最高纪录。

　　这是正荣在老家莆田的开山之作，为当地雄厚的民间资本量身定做。总建面达100万平方米的莆田正荣财富中心，是莆田市乃至海西最大的商业综合体项目，包含了22万平方米购物中心和4万平方米室外步行街。

　　商业寒冬，是国内商业地产的基本现状，尤以三、四线城市为甚。正荣要如何念好这本商业经？

　　“正荣财富中心的定位为体验性国际购物中心，我们提倡的是体验和文化，”正荣集团商业管理总公司总经理张子玉对时代周报记者介绍说，目前，莆田财富中心进驻率为65%，租户有210家，其中65%的品牌是第一次进入莆田，而且经营店基本上都是A类店。

　　为了把大品牌引入到四线城市莆田来，张子玉团队着实下了一番功夫。在莆田，他们开出了福建第一家购物中心中的海洋馆、森林公园，最大的音乐喷泉广场和免费书吧、4D巨幕影院等。目前，莆田正荣财富中心体验式业态占比高达60%，其中餐饮和娱乐设施分别占比25%和35%。

　　“在商业地产领域，正荣是一个新兵，但我们对商业的理解和要求蛮高，未来战略也非常清晰，”张子玉透露，不止在莆田，在福州、长沙、西安等城市，正荣都将陆续有商业产品落地与开业。

　　他的愿景是，未来3年内，正荣将迎来10-20个商业项目开业；未来5-10年，正荣将在全国运营20-50个购物中心。

　　这个庞大计划，已有落地基础。自2013年以来，正荣在上海、苏州、南京、南昌、西安等地斥资逾200亿元拿地。在加速全国布局步伐的同时，其商业土地储备与综合体项目也在大幅度增加。

　　“目前，正荣已在大海西、长三角、中部经济圈等三大区域的8个城市布局了13个商业项目，已开业的有3个。公司商业资产突破300亿元，商业开发面积达200万平方米，综合体开发面积逾600万平方米，”正荣集团董事、总裁黄仙枝对时代周报记者透露，未来，正荣要逐渐形成城市中心、区域中心、社区中心等不同层级的创新型共享商业平台。

　　对于正荣商业来说，接下来有重要的“三步走”节奏。

　　第一阶段，在2015-2016年塑造品牌。两大产品线将梳理完毕，包括以财富中心为主的中心级商业和以时代广场为主的社区级商业，并争取在此阶段将有5-10个商业项目开出来。

　　第二阶段，在2017-2018年扩规模、增资源。“这期间，正荣会有两大计划：第一，通过自建、合建、代建、并购等投资模式实现一城多店；第二，整合品牌和物业资源，包括品牌联营、自营和创投，”按照张子玉的预期，此时正荣的商业规模要增至全国10-20个商业项目，包含3-5个社区商业。

　　除了规模上的规划目标，正荣商业也将扩张产业链，除了纵向上将启动对商户品牌的投资甚至自有品牌的运营外，在横向上也将与互联网、物业、金融或其他创投项目建立合作，搭建商业运营、资产管理、资本运作的平台，在全国范围内形成有正荣特色的商业版图。

　　“现在，跟正荣一起的全国性联盟商家有3000多家。”张子玉称，近几年，正荣会试水对部分潜力商户的控股或业态自营，同时寻求跨界创投的机会，向社区、金融等领域拓展，“正荣设立的创投概念在今后将承担较多资源的引入和整合，在引入跨界资源同时催化内部资源整合。”

　　在项目达到一定规模以及在招商上掌握足够的品牌资源后，正荣的商业发展将进入第三阶段—轻资产运营。

　　“第三阶段，我们有两大目标，第一是输出管理，第二是资产证券化。”张子玉说，轻重并举、资本运作，这是未来商业地产的发展方向，也是必经之路。在这个基础上，正荣已规划好未来的发展，要在2019-2020年全国商业项目增至20-50个，包括5-10个管理输出项目。

　　泰禾五年规划收官：

　　商业地产或打包上市

　　今年，正好是泰禾集团（000732.SZ，下称泰禾）商业地产第一个“五年规划”的收官之年。

　　泰禾商业地产的成长史，堪称房企进军商业地产的经典案例。“我们决不害怕和龙湖正面PK”“学习万达，超越万达”，作为商业地产领域的后起之秀，泰禾在2010年喊出高调口号的背后，是一系列的动作变革—聚焦区域市场，大量囤积土地，豪宅项目敲门，全面开发商业地产。

　　这种高调的扩张之举背后，是庞大的长线资本和专业资本需求，泰禾如何保持扩张与资本的平衡？时代周报记者此前曾专访了泰禾集团副总裁、商业地产公司总经理朱进康，他说，在泰禾的蓝图中，未来将坚持住宅地产与商业地产并驾齐驱及租售并举的战略，力争3-5年内在全国布局15-20个泰禾广场。

　　作为商业地产领域的后起之秀，短短5年间，泰禾布局10个商业地产的速度令人惊诧。据时代周报记者了解，泰禾在福建、北京拥有了6个商业综合体，在北京、上海开发了包括写字楼、商住公寓等在内的4个商业地产项目，总资产规模达到数百亿元。

　　高调扩张商业地产背后，是庞大的长线资本和专业资本需求对泰禾的考验。从中长期的角度来看，泰禾正力图从销售型公司转向收入型公司，它强调商业地产个性定制，以区别其他竞品快速复制、千店一面的竞争格局，这为其今后进一步做强做大夯实了根基。

　　据泰禾相关负责人透露，集团目前正在积极制订下一个商业地产“五年规划”，未来泰禾集团将进一步优化商业模式，拟通过输出品牌和管理，以代建、代租、改造等“轻资产”方式参与全国更多城市的商业地产开发，加快泰禾广场的海内外布局，逐步参与国际竞争。

　　“未来时机成熟，我们也不排除将商业地产相关业务打包成地产操作平台的轻资产公司单独上市。”上述泰禾相关负责人透露称。

　　视线回到眼下， 泰禾商业地产在今年将迎来了历史性大飞跃。据了解，泰禾商业地产产品线之一的泰禾广场，今年在福建将形成“三箭齐发”格局，初步垄断海西高端商业。其中，海西最大的城市综合体项目—福州东二环泰禾广场已进入开业筹备阶段，将于年底正式开业。

　　首个北京泰禾广场日前也已落定，选址在北京昌平。10月23日，泰禾以27.75亿元斩获北京昌平南邵商住混合地块，他们准备在这里小试牛刀，要在白热化竞争中的北京商业地产领域分得一杯羹。