中国房地产政策跟踪报告（2017年2月）

2017年03月01日16:01 来源：中国指数研究院

[提要] 2月各线代表城市成交回落。受春节假期影响，2月首周各线城市成交量大幅缩减，导致整个月周均成交量环比呈现明显回落。

房天下产业网讯：2月各线代表城市成交回落。受春节假期影响，2月首周各线城市成交量大幅缩减，导致整个月周均成交量环比呈现明显回落。具体来看，一线城市月度周均成交量同环比降幅在二成左右，其中深圳同环比降幅较为显著；二三线代表城市月度周均成交量较上月有所下降，但较去年同比呈现增长趋势，而此前出台严控楼市政策的热点城市，如南京、苏州、东莞等地较去年降幅较为明显。（本文来源：《中国房地产政策跟踪报告（2017年2月）》）

一、市场情况：春节期间成交低迷，一线城市降幅明显

2月各线代表城市成交回落。受春节假期影响，2月首周各线城市成交量大幅缩减，导致整个月周均成交量环比呈现明显回落。具体来看，一线城市月度周均成交量同环比降幅在二成左右，其中深圳同环比降幅较为显著；二三线代表城市月度周均成交量较上月有所下降，但较去年同比呈现增长趋势，而此前出台严控楼市政策的热点城市，如南京、苏州、东莞等地较去年降幅较为明显。

二、深入研究房地产长效机制，保持市场平稳发展

领导小组会议加快推进房地产长效机制。2月28日，习近平主持召开领导小组第十五次会议，指出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。作为促进房地产市场平稳发展的重要手段，房地产长效机制的不断建立健全是中长期房地产发展的重点。再次强调要深入研究短期和长期相结合的长效机制，可见在加快长效机制建设的同时，也注重短期政策引导，稳定市场预期。

同时，会议还强调要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。调整优化供应端也是地方调控市场的重要手段，尤其是在当前城市分化加剧背景下，库存较高地区减少甚至暂停土地供应，供求矛盾比较突出的热点城市，根据市场实际情况有效增加土地供应规模。但大部分三四线城市库存积压并不是短期的供应过剩或需求不足，而是长期供过于求导致的。国土部年初的工作会议上也提出了加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度，编制住宅用地三年滚动供应计划，引导社会预期。通过调整优化中长期供应体系，合理安排供地规模、布局、结构和时序，对于缓解供求矛盾具有重要意义，有助于实现房地产市场动态均衡。

住建部新闻发布会提出强改革、促稳定。2月23日，国务院新闻室举行房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会，住建部针对房地产和棚户区改造有关情况答记者问，部长陈政高表示，现在具备了建立房地产的基础性制度和长效机制的条件，同时表示今年有能力、有办法来保持房地产市场平稳健康的发展。

针对房地产税的问题，指出要加快房地产税立法，并适时推进改革，有关部门正在按照要求开展工作；棚改方面，明确今年有信心完成棚改任务；三四线去库存方面，要继续抓好三四线城市去库存，解决三四线城市库存过多的问题；针对房地产市场及住房租赁市场，住建部强调将继续开展房地产市场专项整治工作，把规范住房租赁市场作为专项整治工作的重点，严厉打击住房租赁市场上的违法违规行为，大力整治“黑中介”、“黑二房东”，净化住房租赁市场环境，切实保护租房群众的合法权益，并提出加快住房租赁市场立法，目前正会同有关部门积极开展调研、论证等工作。

加强金融管控，房企融资渠道持续收紧。领导小组第十五次会议上，习近平主席强调，防控金融风险，要加快建立协调机制，加强宏观审慎，强化统筹协调能力，防范和化解系统性风险。央行发布2016年第四季度中国货币政策执行报告，要求严格限制信贷流向投机性购，把防控金融风险放到更加重要的位置，加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、股票市场异常波动、保险资金运用、房地产泡沫风险、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测分析。中国证券基金业协会发布“备案管理规范第4号”文，对私募资产管理计划热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等5种行为进行规范。其中证券期货经营机构设立私募资产管理计划，于房地产价格上涨过快16个热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。当前注重防控资产泡沫、防范房地产金融风险，促进房地产长期平稳发展。自去年8月份以来，针对房企的资金逐步趋严，此次房企融资渠道限制扩散至私募资管，房企融资渠道持续收紧。

三、建设用地转让二级市场迎来试点新阶段，土地改革不断深化

34地将开展完善建设用地使用权二级市场试点。国土资源部印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》，对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点作出部署，要求到2018年年底，在相关地区建立符合城乡统一建设用地市场要求，产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场，市场规则基本完善，土地资源配置效率显著提高，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场、形成竞争有序的土地市场体系、修改完善相关法律法规提供支撑。试点方案选择了转让、出租、抵押等交易量较大且不动产登记工作基础较好的大、中城市，共34个市县，其中6个已开展集体经营性建设用地入市试点的县（区）同时开展国有和集体土地二级市场试点。

完善交易机制，不同权能建设用地均可进入二级市场，土地市场供应体系进一步完善。此次方案提出完善交易机制，明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件，意味着以划拨、出让、作价出资（入股）和授权经营等方式供应的建设用地在满足条件后均可进入二级市场，有利于进一步完善土地市场的供应体系。方案提出，完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场要与集体经营性建设用地入市等改革协同，部分区县国有和集体土地二级市场试点同步开展，在引导部分产业园区、工商业建设向农村转移，推进当地产业结构调整和提升同时，缓解城市建设用地压力。