从一手房市场成交数据看，克而瑞数据显示，5月监测的29个重点城市成交量环比下降5%，同比下降24%。其中，一线城市环比微跌4%，同比减少42%。北京、上海和广州成交量持续低位运行。二、三线城市环比下降5%，同比减少21%。

目前来看，房价上涨预期尚未降温，一位房企负责人说。

◆ 一线城市总体降温，二线城市市场有分化，弱房价和热房价城市相互牵制

值得关注的是，《瞭望》新闻周刊记者连日在京津冀、长三角、珠三角等楼市热点地区调研了解到，多地楼市开启降温通道、市场交易应声而落，房价趋稳。调控已初见成效。同时，也需看到，目前各地调控措施以“限”为主，通过提高购房门槛、限定销售价格等方式抑制市场成交，购房需求发生了转化还是暂时等待时机，成为下一步房地产市场发展的未定因素。

从目前多地的房地产市场看，受调控政策收紧影响，多地楼市明显降温、住宅成交量整体下滑。

目前楼市调控首当其冲的还是价格，严跃进说，后续还需要从供求关系入手，切实推进房地产行业的供给侧结构性改革。（记者 方问禹 董建国 郑钧天 孔祥鑫 周强 王存福 高博 马姝瑞 刊于《瞭望》2017年第28期）

在一些业内人士看来，把去年的“9·30”限购和今年的这一轮楼市调控相比，当前楼市调控因城施策，更具精准性。

此外，限购等调控政策虽然缓解了房价过快上涨趋势，但也增强了人们“物以稀为贵”的上涨预期。

最严调控成效初显

采访中，专家们指出，围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”的理念，经过“短、平、快”的密集调控之后，中长期的政策如何接续，成为调控下一步的关键。

自去年“9·30”新一轮楼市调控启动以来，房地产市场进入调控周期已逾9个月，从限购、限贷扩大到限价、限售、限商，本轮调控步入“五限”时代。《瞭望》新闻周刊记者初步梳理发现，当前全国超过60个城市出台多轮房地产市场调控措施，范围之广、力度之严堪称“史上之最”。

五是供给端发力增加土地供应。北京提出未来5年计划供应住宅用地6000公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房拟建25万套。今年4月，住建部与国土部联合发文，要求合理安排住宅用地供应，科学把握住房建设和上市节奏，对库存小于六个月的城市要加大土地供应力度。

“房子是用来住的”，而住房市场并不只是销售市场。在廓清房地产市场“症结”之后，推进“售租并举”成为此轮调控的一大亮点。

◆ 购房需求强烈，房企拿地需求旺盛，房价上涨预期尚未降温

《瞭望》新闻周刊记者调研了解到，此轮调控多地对新建住宅入市出台了限价的硬性指标，一些开发企业作出各种“花样”的针对性对策，客观上导致楼市短期供给不足。

不仅购房需求强烈，房企拿地需求同样旺盛。某东部沿海省份省会城市房管部门人士坦言，虽然采取系列调控政策，但房企拿地热情不减。“出让住宅用地都设定最高限价，但每次出让都顶到最高价，只能摇号产生竞得者”。

三是环热点城市限购圈加速形成。本轮调控已从一、二线热点城市扩展到一些三、四线城市区域。除了环京、环沪的一些三、四线城市限购后，包括环合肥、环南京等的一些城市也加入限购序列。“这表明一、二线热点城市的外溢效应正在逐步放大。”张宏伟说。与此同时，调控政策也呈现出中心城市和周边城市同步调控，形成“合力效应”。

链家地产数据显示，北京、广州、深圳、天津、杭州等二手房市场量价齐降。4月北京二手房成交量不及3月成交量的四分之一，成交均价环比下跌2.1%，是2015年11月以来的首次下跌；广州成交量环比减少57.5%，均价环比下跌1.3%；天津成交量下降59.9%，均价环比下跌1.1%。

调研采访中，专家提醒《瞭望》新闻周刊记者，当前楼市调控多以短期、需求端为主，采取“限”字措施抑制投资投机需求，但客观上部分居住需求也受到影响；而且，投资需求还在，只是暂时被“堵”住。调控一旦“松绑”，会对楼市的供给关系形成压力。

从北上广深等一线城市，到南京、杭州、厦门等热点二线城市，再到环京、环沪周边区域，调控升级成为房地产市场的“主旋律”。据不完全统计，自去年“9·30”调控以来，目前全国有超过60个城市或县区发布各种房地产调控政策160余次。

严跃进认为，当前楼市的特点是，一线城市总体降温，二线城市市场有分化，弱房价和热房价城市相互牵制。

同策咨询研究部总监张宏伟向《瞭望》新闻周刊记者表示，在热点城市严厉调控下，投机资金向热点区域周边的“非限”区域转移。一位热点城市房管部门负责人说，无论是广度还是深度上，这轮房地产调控不是小打小闹。它不仅是一个经济问题，已经成为一项政治任务，决心和力度都超以往，体现出地方政府坚决贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”的理念。

《瞭望》新闻周刊记者梳理发现，目前北上广深全部执行“认房又认贷”政策，且非户籍人口购房门槛均提高至5年。此外以北京为中心，河北涿州、崇礼、霸州、文安等也采取限购措施，构成环北京限购圈。环上海区域的浙江嘉善县等地则对新房、二手房全面限购。

二是限价、限售、限商，成本轮调控“撒手锏”。北京、南京等多个城市对新建商品住宅给出最高限价；限售也是本轮调控“新利器”，成都、厦门、广州等20余城市启动限售政策，其中雄安新区周边的白沟限售时间最长，明确房产自登记之日起5年内不得转让。

◆ 下一程面临切实推进房地产行业供给侧结构性改革和建立长效机制重任

本刊记者了解到，开发企业对此有不同意见。一些实力较强、能挺住的企业则调整营销策略、改持观望态度，按兵不动“豪赌”政策松绑的时刻。福州某楼盘项目的备案价是每平方米16000元，年初一直以23000左右的价格销售。被房管部门批评后，项目干脆捂盘，放着一些房源不卖。一位房企负责人坦言，政府“限价令”让开发商“很难受”：有些地产项目拿地成本，加上金融、建安成本，单价已经超过目前政府限价。

2016年多地楼市异常火爆，虽然调控政策从10月陆续出台，但基于对后市看好，一、二线热点城市房价涨势延续至今年，楼市依然是暗流涌动。为稳控房地产市场，北京3月17日发布“认房又认贷”调控政策后，开启了新一轮范围更广、力度更严的楼市调控潮。

对房地产业而言，只有顺应新形势，推进供给侧结构性改革，才能健康平稳可持续发展。时至仲夏，各地经济正面临中考，如何避免一些地方因对GDP下滑担忧而放松调控政策成为各方关注焦点。而各地方为促进房地产市场健康发展，合理有序促进“售租并举”，因城施策开出了哪些“良方”，更是市场的高度关切。