容积率越高的村落，毛利越低，这种项目是王冠的前东家绝对不能接受的。“地产开发，项目毛利一般是50%－60%，很多可以做到80%—100%，豪宅更高，300%以上都很正常。我老板卖豪宅起家的，怎么都接受不了低毛利的项目，他宁可把赌注下在一个放高利贷的小老板身上。”

　　据他介绍，他的前东家在半年前与福田一处写字楼业主达成协议，公司投资5亿元，该业主负责在一年内与周边四栋写字楼沟通，5栋楼一起进行整体拆除重建，如果一年后无法动工，业主返还5亿元现金并付25%的违约金。“这个项目，懂行的都知道，根本没戏。其他四栋楼，有一栋是一家银行的数据中心，要24小时运作不能断的，你要拆它得在其他地方找个地块整体移过去，中间绝对不能出错，人家怎么可能让你拆？”王冠说。“后来我搞清楚了，这个业主就是搞民间借贷的，5亿的现金一口气打给他，他拿去放高利贷，利息保守点儿翻一倍，一年后赔25%的违约金，它还有75%可以赚。我们老板当然知道这个事儿啊，但一般的投资回报哪儿有25%那么高？5亿连付个土拍保证金都不够，他就当普通投资了，而且说不定走了运，还做成了呢。”

　　“工改工”乐土不再

　　相比如今难度较大的旧村、旧商业区改造，工业区改造因价格低廉、政策宽松、土地供应充沛，在过去几年受到中小房企青睐，成为他们套取土地红利的重要手段，而且还受到了投资客的追捧，早期的工改可以建loft户型的工改公寓，宝安的一处工改公寓曾在2014年底遭空壳公司整层扫楼。

　　但从今年起，这片“乐土”正在消失。据了解，多家大型房企已经开始介入，目前碧桂园在深圳已拿下六幅左右的工改地块，卓越在观望近两年后在前段时间终于“下手”，甚至主营业务非地产开发的中电也在寻求机会。

　　工改项目价格水涨船高，在世联行董极看来，现在再进来“已经很迟了。”据世联行统计，2014年之前的工改成本在1000元／平方米－2000元／平方米，如今关内的普遍在20000元／平方米左右。

　　“现在很多原业主要价非常高，一挂出来就狮子大开口，最高我见过龙华报到3万多的，加上改造的成本，总体价格比招拍挂大得多了。”董极说，“小企业拿到了也不知道怎么盈利，大企业可能还能搏一搏。”

　　没有土地就意味着死亡，摆在中小房企面前的路也许还有一条，就是朝新业务转型。过去一年，“小镇”席卷全国，一些小型开发商应声而出。多年前离开房地产行业转向电商的郭丽莎，选择在现在“杀回”房地产，她的公司汉莎国际集团在5月正式挂牌，如今落地的项目已有5个，深圳有一个。

　　但郭丽莎并不认为这是普通中小房企可以求生的路径。她之前在深圳多家上市房企做到过管理职位，拥有上市公司及各种机构的人脉资源，包括北京娱乐圈，“没有资源是很难做成这些事。公司未来还可以将项目前期负责的产权关系剥离后，再与上市公司合作开发经营。”

　　在王冠看来，郭丽莎的公司不是严格意义上的开发商：“它没有开发和运营的实力，只能说去运作土地，成了大型房企的渠道公司。”

　　离职之后，王冠接到了许多猎头的电话，最后他又选择了一家中型房企：“中型房企里可发挥的空间大，而且新公司的老板和我理念一致，说项目不分大小，只要能赚钱，都可以去做，去临深片区、去粤港澳大湾区的城市，其他三四线城市也可以做，保存实力，有朝一日再回深圳。”

　　（应受访者要求，王冠为化名）