商业地产市场逆转：业态升级和重新划分！

2017-04-13 22:19 来源:北大房地产管理培训中心

原标题：商业地产市场逆转：业态升级和重新划分！

一、 “互联网思维”的误区

商业地产有商业地产的运营规律，互联网商业有互联网商业的操作法则，将互联网（商业）思维的笼头不顾对象特性实际套上商业地产的马嘴，马就有可能被勒死。

1、 似是而非的互联网商业思维

常提到的互联网（商业）思维有：“风口”说、“入口”说、“极致”说、“速度”说、“用户体验”说、“免费理论”、“流量思维”、“尖叫思维”等，这些商业思维并没有超出传统的商业智慧范围。

1）风口：风口是趋势代名词，其实所有商业活动都需要判断趋势而进行决策。最出名的是那句“找对风口，猪也会飞起来”。

2）入口：入口小意味着涉及业务面小，投资少、成本低，项目容易启动。入口小而前景广泛，对资本而言，可能会产生超额回报，这也是互联网投资逻辑。传统零售业也有这个特点：如“永和豆浆”名为豆浆店，实质快餐小吃都有。

3）极致：极致是为了建立行业领先优势占据市场的策略，从营销角度看，有引起广泛关注的作用，如：“宝马专车”、“黄太吉”案例等，极致有成本高难以持续维持的不足，并有不诚信之嫌。

4）用户体验：发达国家消费品企业一向以注重用户体验，他们重视用户调研的原因就是要了解用户对商品（包括服务）的感受。我国大部分城市已经进入中等消费阶段，商界已经开始重视用户体验，这是线上线下商业都要做的工作。

5）免费模式：在传统商业活动中，“免费”是一种诱导消费的手段，是建立在产品信心之上的营销策略，如“免费品尝”、“试用”等，这都不是新鲜招数。但是，“羊毛出在猪身上”这种免费策略在互联网商业活动中才会出现，即向使用者提供免费产品，让搭载广告主付费，如“百度”的商业模式就属于这种类型。互联网商业由于风险投资的涌入，更敢于使用这种“先圈地、再赚钱”的策略。

6）流量思维：流量思维并不是互联网时代才有的，传统零售业也十分重视流量，商业效益统计数据中有空间和时间流量以及楼层流量、业态流量、促销流量、提袋率等分析方法。为了获得流量，商业企业往往会无所不用其极。互联网商业企业为了流量，用发红包抽奖打折方法吸引流量，传统零售业为了扩大客流量，促销活动名目繁多，也有会员组织粉丝，许多互联网商业的抓取流量的策略都可以从传统商业的运营规律中找到轨迹。

2、 商业地产运营思维和互联网商业思维的差异

关于“风口”的差异：互联网（商业）思维更关注资本市场效应，而比较成熟的商业地产项目更关注消费基础。

关于“入口”的差异：入口小，对互联网商业容易形成特色，而传统零售业却要全面关注消费需求和业态关系。

关于“极致”的差异：互联网商业注重传播效应，所以采用极致策略吸引关注；而属于传统零售业的商业的地产管理制度健全，且物业的不可移动性，要做到极致，成本很高，且不可持续。

关于“用户体验”的差异：互联网商业虚拟场景成本低，而实体商业的用户体验成本比较高。

“免费”的差异性：传统的“免费”是营销手段；在互联网时代，“免费”上升为互联网的商业模式了。

关于“尖叫思维”的差异：互联网传播空间范围大，信息获得容易且过剩，推广的有效率低于区域推广的传统方法，为了引起充分关注，常常会采用“尖叫”的推广策略，传统零售业由于商圈范围有限，一般不采用这种推广策略。

关于“流量思维”的差异：互联网商业和商业地产的流量思维没有差异。流量×有效流量率×发生金额×常客次数=该商业体的价值，流量是互联网商业和商业地产的共同价值表现载体。

二、 业态重新划分

1、 业态全面升级

互联网促进业态全面升级，互联网全面渗透，中国商业进步从小店开始；由于小店的改变成本低，更容易实现改变。

小店的上线比较容易，通常有商业浏览、交易、支付、商品交付四个环节，较少涉及到内部控制和商场智能化。而大型商业物业也必须升级，但成本较高，所以转变成互联网时代的新业态并不容易。

2、上帝的归上帝，凯撒的归凯撒

未来商业业态主要划分成线上业态和物联业态。只需要在互联网商业空间中完成浏览、交易、支付、交付过程的业态可称之为线上业态；而在线下或线上实现交易、支付、需要线下实现商品交付的可称之为“物联业态”，由此看，网上的实物商品零售商和线下业态融合后，可称为“物联业态”。从营销角度命名，可称之为“全渠道业态”。

1） 实物零售电商，其实还是属于零售业态，只不过它通过物流交货的环节被隐没。

这不由人想到印度杂耍艺人，表面上看，似悬在半空，实际上在手杖、衣袖里蔽藏着一个支撑点，这是因为：互联网商业的支点被隐蔽；这个支点就是物流。

可以说，没有物流支持就没有阿里巴巴。互联网商业的落地场地被隐蔽了，商业物业变成物流物业，市中心不少物流收发货点。

对于实物商品而言，光传递信息是不够的，实物商品流通需要密布的物流体系支持，除了网络遍布全国的邮政物流外，新崛起物流巨头“申通”“中通”“圆通”等企业。以价格低、速度快占领全国市场，给电商提供了支持。打败传统零售业的，不仅仅有互联网，还有迅速成长的物流企业。

2） 电子商务即将消失

由于互联网的普及，传统商业纷纷上线，传统互联网商业企业的市场份额已经出现萎缩；线上购物的体验期、新鲜期已过；商品质量控制困难等问题开始暴露。加上政府开始加强互联网商业的管控税收公平的提出，传统的电子商务将升级、改变，走向实体化。由于这些原因，出现了京东参股永辉、腾讯投资华南城、阿里巴巴投资苏宁等事件。资本投向最能反映行业动态。

3） 电子商务如飘过的浮云，物联业态才是真正的新零售